FLM
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Bonjour,
J’aimerais avoir l’avis de la communauté sur un investissement immobilier locatif dans des villes comme Saint-Quentin ou Mulhouse qui théoriquement donne un rendement brut de l’ordre de 10% et donc des cash-flows positifs.
Avec ma compagne nous avons acheté notre résidence principale et je souhaite utiliser notre capacité d’emprunt restante qui est de l’ordre de 60-70k€. Après avoir effectué mes recherches sur ce qui est possible (parking, SCPI, LMNP…) et je trouve que le LMNP avec emprunt me semble l’investissement le plus rentable.
Habitant en région parisienne, il me semble compliqué de trouver un bien vu la capacité d’emprunt et de rentabilité de la région. J’ai donc regardé aux alentours et je me suis aidé du site meilleurs agents.
En prenant l’exemple de Mulhouse où le prix au m2 est de 1260€ pour un loyer mensuel de 12,2€, pour 40m2 ça donne rendement brut à 9,6% et même un cashflow positif de 68€ et en ajoutant 10% en moins du loyer pour une gestion locative par exemple ou par prudence pour vacance locative on garde toujours un cashflow positif de 23€ (cash-flow nul en enlevant 15% des loyer)
Ça me semble trop beau, y a-t-il un biais d’utiliser la moyenne par exemple : les « bons » quartiers de Mulhouse ont une rentabilité moindre et les « mauvais » quartiers une meilleure rentabilité mais trop de vacance locative par exemple ? Ou un autre facteur de risque qui explique cette forte rentabilité ?
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Salut,
J’ai quelques biens en locatif, et tous affichent un cash-flow positif.
J’ai la chance d’habiter dans la région de Saint-Etienne (42), et les biens tournent aux alentours de 10% de rentabilité.
Il n’y a pas de magie ou de biais, disons que tu as en rentabilité ce que tu ne retrouveras pas en plus value (je grossi le trait, mais c’est l’idée).
Si j’achetai sur Lyon, j’aurais sûrement une plus value beaucoup plus intéressante à la revente, mais mes fins de mois serait dans le négatif (Lyon affiche 4%-5% de renta’).
Comme tu le disais, il faut aussi prendre en compte qu’avec mes 10% sur Sté, j’ai quelques risques de vacances locatives.
Lyon, quand un locataire part, y’en a déjà 4 autres qui attendent sur le palier 
Ce sont des liens qui datent un peu, mais l’idée est là :
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Dantes
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Hello,
Les études de marché globales et à distance sont toujours compliquées car il n’y a pas un secteur de l’immobilier mais des micro marchés de l’immobilier.
Un quartier à Mulhouse aura une demande forte alors qu’un autre sera très compliqué à louer.
Le mieux est toujours de passer du temps sur place et de faire un bon paquet de visites pour se rendre compte, et d’être ensuite réactif pour chopper les bonnes occasions 
Il reste aussi la bonne vieille méthode de poster une annonce fictive sur un site d’annonce, en précisant le quartier et en fixant ton prix cible.
Tu verras rapidement s’il y a une vraie demande pour ton futur bien 
Max
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Rewol
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Hello,
La démarche est excellente. Et la recherche de rentabilité plutôt que de plus-value potentielle est saine.
Mais il faut en effet connaître la zone, y consacrer du temps ou se faire accompagner. Mais le temps ou l’accompagnement a un coût.
Attention au taux, 3% me semble assez inatteignable aujourd’hui
Attention à la taxe foncière, aux charges de copro, aux frais de comptabilité, au mobilier, frais d’actes…
Par contre 10% de frais de gestion locative, c’est fourchette haute…
À Mulhouse j’ai une collègue qui a acheté un studio pour le louer.
Avant de le mettre en location, elle s’est prise un squatter. Plusieurs mois de loyer perdus et pour le faire partir il lui on filé plusieurs centaines d’euros. Il faut tenir compte de ces aléas
