Bonjour Ă tous,
l’été dernier j’ai voulu me lancer dans mon premier investissement locatif, je suis parti sur un petit IDR, budget 200000€.
Aujourd’hui je me relance dans ce projet, j’ai repris les recherches. Ma question est, est-ce que j’ai adopté la bonne stratégie en voulant passer par une SASU ? Et est-ce que quelqu’un a déjà fait ça ? Je ne trouve pas beaucoup de témoignages en ligne…
Dan13
Mars 27, 2025, 11:29
2
Coucou , je me suis renseigné rapidement sur le sujet pour toi , la SASU m’a fait penser à la SCI (plus répandu en Immo)
Les avantages d’une SASU ;
Tu sera imposé à 15% sur tes loyers jusqu’à 42500€ de BÉNÉFICES et pas ÇA puis 25% après ce palier , interessant pour éviter ton imposition à 30%
Comme le régime réel en perso , tu peut tout déduire (amortissement) , tu va donc donner ton ÇA , déduire toute les charges et tu sera imposé sur cette base
Charges ; intérêts d’emprunt , travaux , etc
Ton patrimoine perso est plus safe , enfin c’est ce qui est dit . En effet en cas de défaut du projet tu sera assuré pour ça et ta personne physique (toi) ne sera pas touché
En bref le plus gros avantage de la SASU est si tu veux de l’investissement pur , sans jamais sortir l’argent de la société en réinvestissant tout pour enchaîner les projets
Inconvénients d’une SASU :
Gestion plus cher qu’un achat en nom propre (compta obligatoire , bilan annuel , charges sociales minimales annuelle etc )
Sortir l’argent de la société , fausse bonne idée quand tu a une SASU
En effet soit tu te paye un salaire (tu le voit sur tes fiches de paie le brut et le net , ça sera la même chose pour toi . Pour toucher 1500€ net tu sortira 1900€ brut)
Soit tu te paye des dividendes . Ceux ci sont taxés à 30%(flat tax) taxe sur les rendements de produit financier. Tu est une société il considèrent donc que c’est un produit financier tu vois ?
enfin le prêt , les banques sont frileuse à prêter à une SASU surtout qui vient d’être créé et n’a pas de chiffre d’affaires
En bref :
si c’est pour un seul idr le régime réel lmnp et achat en perso serait bien plus simple en gestion (papier imposition etc)
Pour finir tout dépend de ton projet et de ta vision à long terme !
Bonne journée !
Merci pour cette réponse très claire et complète !
Effectivement, je ne l’ai pas précisé mais l’objectif est plus d’enchainer les projets sans sortir l’argent de la société, c’est aussi pour cela que j’étais parti là -dessus.
Bon, c’est plus par rapport aux banques le problème si je comprends bien… J’espère que ça ne sera pas un frein, je vais commencer à tâter le terrain avec elles, voir exactement ce qui est faisable ou non.
Merci encore !
Bonjour,
Je ne suis qu’en début de processus, commencé tout juste à tater le terrain mais on peut peut-être se partager les autres tips ici au fur et à mesure
Hello,
Le montage de la SASU pour faire de l’immobilier est assez peu répandu et mal accepté par les banques, en particulier s’il s’agit d’une SASU nouvellement créée et pour laquelle il y a très peu de capital social ou d’apport en compte courant d’associé. Dès lors qu’il y a une société commerciale dans le projet d’emprunt immobilier, les banques préfèrent avoir face à elle des sociétés qui démontrent leur propre solidité financière (avec de la trésorerie et des bilans derrière elles) ainsi que celle de leurs associés.
Pourquoi n’avoir pas plutôt choisi une SCI à l’IS pour ce projet ?
D’ailleurs, pourquoi avoir fait le choix de créer une société plutôt que d’emprunter en nom propre pour un tout premier investissement locatif ? Quelles ont été les raisons qui ont motivé ce choix ?
C’est aussi dommage d’avoir voulu créer la société avant de finaliser le projet. Il aurait mieux valu d’abord se renseigner auprès des banques de la faisabilité de monter ce projet via une société (SCI ou SASU), puis de signer le compromis de vente en votre nom propre en y ajoutant une clause de substitution. Cette dernière permet au futur acquéreur qui a signé le compromis (vous en tant que personne physique) de pouvoir être substitué par un autre acquéreur (votre SASU ou SCI) le jour de la signature de la vente définitive. Cette démarche vous permet de consulter les banques et de vous laisser le choix de finalement emprunter en tant que personne physique ou bien de réaliser la procédure de création de la structure juridique si une banque vous suit sur ce montage atypique.
Comme votre SASU est déjà créée, je vous conseille d’abord de consulter un courtier spécialisé en investissement locatif et qui connaît bien l’investissement via des sociétés. De ma propre expérience, les conseillers en banque traditionnelle que j’avais consulté pour mon projet d’achat immobilier avec un montage similaire (SCI à l’IS avec associés personne physique + 1 SASU) étaient complètement dépassés… Ils n’ont pas l’habitude de voir ce genres de montage et bottent en touche. Ils sont trop habitués à vendre du crédit immobilier classique à des personnes physiques pour des projets de RP ou bien des programme de défiscalisation type Pinel. Si j’étais passé par un courtier spécialisé, j’aurais gagné sans doute bien plus de temps dans ma démarche de financement et obtenu de meilleures propositions avec des banques qui comprennent le projet.
Enfin, s’agissant de la demande de financement pour une SCI ou SASU, c’est aussi beaucoup plus compliqué que lorsqu’on achète en nom propre. La banque vous demandera non seulement de fournir une quantité importante de documents (kbis, soldes des comptes, identité des associés, avis d’impôts, bilans, business plan, relevés de comptes, etc.) mais aussi de vous porter caution personnelle sur le prêt immobilier consenti à la SASU / SCI. Si vous avez du patrimoine de côté comme un compte titre ordinaire ou une assurance vie bien valorisés, la banque pourrait aussi vous demander de les nantir en garantie. Enfin, sachez que les crédits immobiliers pour des SASU / SCI à l’IS sont généralement des « prêts professionnels » donc avec des taux, des conditions et une réglementation bien moins avantageux que les crédits immobiliers consentis aux personnes physiques.
Merci pour ces Ă©claircissements.
Pour vous répondre, étant seul à investir, je ne pouvais partir sur une SCI à l’IS.
Pour des raisons de taux d’endettement, d’imposition, je suis parti pour investir sous forme de société.
Merci pour l’astuce de la clause de substitution, je ne connaissais pas.
Bon si je résume, c’était pas la meilleure des idées
Rewol
Mars 28, 2025, 8:13
7
Tu peux aussi utiliser ta SASU comme holding. Elle devient actionnaire majoritaire de ta SCI (avec toi en personne physique) et tu installes un régime Mère-fille. Si tu comptes enchainer les investissements, c’est sans doute le meilleur setup (fiscalité de 1,25% pour les transferts entre SCI détenus par la SASU.
Je ne comprends pas trop l’argument du taux d’endettement pour justifier le choix d’une SCI/Société à l’IS.
Quelle que soit la structure choisie (SCI, SARL, SAS, etc.), la banque regardera toujours l’endettement personnel de l’emprunteur, surtout si c’est un associé unique. Ce qui compte pour la banque, c’est : “Est-ce que cette personne peut rembourser si ça tourne mal ?”
Donc si tu n’as plus de capacité d’endettement, une situation instable, pas d’emploi, ou trop de crédits déjà en cours… que ce soit une SCI à l’IS ou une société commerciale ou en nom propre, ça ne change pas grand-chose pour le banquier : il ne prêtera pas sans garanties solides.
EN société, on limite sa responsabilité au capital social. Mais justement, si tu crées une société avec 1 000 € de capital, tu n’iras pas loin sans caution personnelle ou garantie hypothécaire. Une banque ne va pas te prêter 250k € sur la base d’un capital minimal, sans s’assurer derrière.
Donc pour moi, le raisonnement « je passe en société pour ne pas impacter mon taux d’endettement » est bancal. Les banques n’isolent pas les structures de la personne derrière.
1 « J'aime »
En personne physique, les revenus locatifs en location nue sont imposés à la TMI+prélèvements sociaux, soit 47,2% dans ton cas.
Alors je n’étais pas parti pour me sortir des dividendes de la société, c’est pour cela aussi que la société me plaisait bien, c’est pour l’imposition.
