Bonjour,
Je m’apprête à effectuer mon premier investissement locatif et je me pose pas mal de questions sur un bien que j’ai repéré.
J’ai actuellement 22 ans et je suis en alternance, côté banque, j’ai eu l’accord pour un prêt.
Cependant, j’ai quelques doutes concernant un bien. C’est un studio de 17 m2 en plein centre-ville de Grenoble avec un emplacement idéal (proche grandes écoles, commerces, centre-ville) dans un immeuble de 1940. Il est vendu au prix de 65 000€ mais je peux réussir à le négocier pour 57 000€. Le problème est que le DPE est en G. Je doit refaire des travaux pour environ 15 000€ pour le passer en E.
Le bien est en vente depuis un moment et n’a trouvé aucun acheteur, sans doute parce que le prix était trop élevé (89 000€ en décembre 2023) et qu’il y a beaucoup de travaux à effectuer.
Après travaux, j’envisage de le louer environ 500€ par mois charges comprises en LMNP.
Le studio se trouve dans une zone qui est réglementée par l’encadrement des loyers.
Je dois en plus demander un permis de louer Ă la ville.
Voici les questions que je me pose :
- Est-ce qu’investir dans une passoire énergétique est une bonne idée ?
- Concernant le DPE, je me pose des questions sur l’avenir de cette réglementation et pour continuer à le mettre en location après 2034 (interdiction des DPE E)
- Est-ce que globalement le projet est intéressant selon vous ?
Je vous remercie pour vos retours, réponses et conseils !
Hello,
N’oublie pas de prendre en compte dans ton calcul que les politiques de Grenoble ont choisi d’assassiner les propriétaires avec des taxes foncières parmi les plus chères de France…
J’aurai tendance à dire que c’est trop petit pour que ça soit interessant, j’essaierai de plutôt viser 25-30m2 mais ça n’engage que moi. As-tu fais un calcul de rentabilité brute / nette / après impôts ? J’avais entendu que sous 5% de rentabilité brute c’était un nogo direct (renta brute = 12 mois de loyer HC / prix d’achat)
Concernant le DPE, une fois passé en E, je ne m’inquiéterait pas trop, d’ici 2035 ils vont encore reculer comme ça a déjà commencé à être le cas un peu partout dans les autres grandes villes… (d’ailleurs n’oublie pas dans ton chiffrage les aides auxquelles tu auras droit pour une rénovation thermique)
ÉDIT: j’avais pas vu que tu avais mis le loyer estimé à 500€, dans ce cas ça fait ~10% de renta brute (un peu moins parce que en HC ce sera pas 500), c’est plutôt propre 
il te reste à faire le calcul net et net après impôts
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Sam
3
La première des choses que je te dirai c’est « as-tu visité le bien? »
Un appartement qui est pas mal sur le papier et qui ne trouve pas preneur depuis 9 mois doit avoir des éléments que tu ne connais pas. Demande à le visiter avant toute chose. Les travaux peuvent éloigner certaines personnes mais pas tout le monde. Renseigne-toi bien sur les travaux à réaliser, les charges liées au bien, l’état actuel des installations en place, éléctricité, plomberie, chauffage, et demande à voir le DPE pour vérifier les points qui classent ce bien en G.
N’oublie pas de prendre la fiscalité car tu peux passer d’un bien rentable à une grosse galère juste avec un mauvais choix de fiscalité.
Bon invest !
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Rewol
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Pas mal… si ya pas le loup !
Pour la fiscalité, je réponds.
En location meublée (régime LMNP à attraper avant qu’il ne disparaisse peut-être…)
Tu amortis le bien (hors terrain) et les travaux, tu déduis les frais de notaires.
Face aux revenus de 500€, tu échappes totalement à l’impôt pendant 8 années.
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Hello, merci pour ton retour et les infos. Je prends note !
En effet, j’ai l’impression qu’il est devenu compliqué d’investir à Grenoble avec toutes les contraintes…
J’ai aussi entendu dire que le DPE allait s’assouplir, mais ça reste quand même une légère inquiétude pour moi.
Encore merci !
Merci pour ton retour.
Oui j’ai effectué plusieurs visites et j’ai regardé les documents de diagnostic. Je pense aussi que c’est la politique de la ville de Grenoble avec l’encadrement des loyers le permis de louer qui peut freiner des investisseurs.
Malgré tout, le bien me semble pas mal.
Je vais m’assurer qu’il n’y en a pas mais difficile d’en être sûr à 100% avant d’acquérir le bien 
Pour la fiscalité, je pense que le LMNP est le plus avantageux au vu de ma situation avec la méthode d’amortissement.
Je te remercie pour ton retour !
Le soucis avec les immeubles vs maison c’est que souvent les gros travaux qui doivent être effectués pour améliorer le DPE sont souvent collectifs. Normalement c’est indiqué sur l’analyse faite obligatoirement pour la vente. Tu peux le demander à l’agence ou au propriétaire.
Pour moi, il serait bon de se renseigner aussi auprès des autres propriétaires ou du syndic pour voir ce qui est prévu au niveau des travaux de l’immeuble. Si c’est une résidence avec beaucoup de locataires, il y aura certainement des travaux à réaliser.
Personnellement, j’ai acheté en 2017 un appartement quasi neuf (2010) et il était déjà en D. Les recommandations à l’époque étaient de mettre un chauffe eau thermodynamique et pompe à chaleur air/air. Autant le chauffe eau c’est réalisable facilement car en intérieur. J’attends simplement la mort du premier car depuis l’appartement est loué. Par contre pour la pompe à chaleur, peut-être plus compliqué car j’imagine qu’il faut l’accord de la copropriété étant donné que cela peut modifier la façade.
Pour l’instant, pour remonter la note, il y a « seulement » un complément d’isolation par l’intérieur de recommandé, l’installation d’une VMC, la mise en place d’une pompe à chaleur air/air et le remplacement du chauffe-eau.
Le problème, c’est que l’appartement est en pignon et donc ne bénéficie pas de l’isolation des autres appartements sur un côté.
Il n’y a pas de procédures en cours sur l’immeuble pour de l’amélioration énergétique.
Merci pour ton retour, je vais me renseigner pour l’installation de la pompe à chaleur alors…