Bonjour,
Je suis au contact d’un gestionnaire de patrimoine qui me propose à un taux de 4,95% un emprunt de 55000€ avec 5000€ d’apport sur 20 ans. Ce qui ferait 60 000€ de parts SCPI. Le coût des intérêts seraient de 26 600€ environ.
Je toucherai un dividende net de 318€ mais avec le remboursement du prêt j’aurais un effort d’épargne mensuel de 43€ mensuel, ce qui revient sur 20 ans à environ 8500€ d’effort.
Il estime une valeur de reconstitution des part à 63000€.
Je ne vois pas l’intérêt pour moi d’accepter une telle offre parce que je me dis que :
- 55 000 € + 5 000 € + 8 500 € = 68 500€ le coût total de l’opération hors intérêt. Par rapport à la valeur de reconstitution de 63 000€ je suis déficitaire au bout de 20 ans. Pour arriver à une rentabilité, il faut que je comble ces 5 500€ de différence. Avec un dividende mensuel de 318€, il me faudrait 2 ans de plus. Soit l’opération commencerait à être rentable au bout de 22 ans.
- Mais je me dis que je paye des intérêts, donc si je regarde avec tout ce que j’ai dû payer au final l’opération revient à 55 000 € + 5 000 € + 8 500 € + 26 600€ d’intérêts remboursés = 95 100 €. La différence avec 63 000€, il me faudrait 9 ans pour que l’opération soit rentable avec les 318€ de dividende net.
- 318€ X 12 = 3816€ de dividende annualisé pour un coût total d’emprunt de 68 500€, ça fait un rendement de mon opération à 5,5% ça me parait pas mal du tout, c’est le point positif, mais rapporté au coût total de l’opération je passe à 4% de rendement…
- Une valorisation des part à 63 000 au bout de 20 ans (SCPI choisies : Transition Europe et NCap Continent), ça me paraît une valorisation super faible de 0,25%.
Je me dis, est-ce que cela vaut le coût d’emprunter sur 20 ans pour dégager 318€ mensuel en ayant payé en intérêt la moitié de la valeur de mon capital emprunté ? Tous ces intérêts m’aurait permis d’acheter beaucoup plus de part de SCPI si j’avais un taux à 3%.
Enfin, en utilisant le calculateur d’intérêt composés de Finary, avec un capital de départ de 5000€, 361€ (les mensualités d’emprunt) placé chaque mois pendant 20 ans, à un taux d’intérêt de 5%, ça me rapporterait au final 156 000€.
Donc là je me demande vraiment l’intérêt de l’opération…
Et vous, comment analysez-vous l’effet de levier à crédit pour l’achat de parts SCPI ?
Bonne journée,