Investissement SCPI Corum Origin avec prĂŞt : vos avis?

Immobilier 🏠
, ,
1

Bonjour Ă  tous,

Je fais un post pour demander des avis sur ma future décision d’investissement, car je connais très peu les SCPI.

J’ai déjà un patrimoine en bourse/crypto et deux appartements en LMNP.

Je peux encore m’endetter et j’aimerais le faire, mais je ne souhaite plus acheter d’appartements et je souhaite avoir le moins de choses à faire dans cet investissement.

Je me tourne donc vers les SCPI. Pour le moment, j’ai fait le choix suivant :

-Prêt sur 15 ans avec un petit apport pour un total de 60 000 € et investir 100 % dans la SCPI Corum Origin pour la fiscalité européenne.

Je voulais avoir votre avis :
Est-il possible d’optimiser davantage cet investissement ?
Est-il préférable de ne pas passer en direct ? Ou de regarder d’autres SCPI ?

1 « J'aime »
2

C’est très bien Corum Origin: elle a fait ses preuves et sert de bons dividendes.
Pour optimiser votre projet vous pourriez prendre des parts démembrées qq années pour les payer moins cher. Je crois de mémoire que c’est -20% pour un démembrement de 4 ans. Ca veut dire que vous payez les parts 20% moins cher mais que vous ne toucherez pas les loyers pendant les 4 premières années.
LA fiscalité est vraiment douce avec à peine 4% du parc immobilier en France.

3

Merci pour votre retour. Donc, si je comprends bien, pendant 4 ans, je ne percevrai pas de loyer et devrai rembourser le crédit de ma poche.
Il serait pertinent de faire un calcul de rentabilité pour comparer cette option avec l’autre. Si c’est intéressant, pourquoi pas !

Car pour l’instant je pensais faire 60 000€ de prêt sur 15 ans

4

Bonjour, il y a suffisamment de SCPI intéressantes pour ne pas mettre les 60k sur une seule à mon avis.
Pour avoir investi cette même somme fin 2023 en scpi à crédit je l’avais mise sur 3 scpi (dont Corum Origin, avec du Corum Eurion et Iroko Zen), possible d’aller jusqu’à 4 je pense et de diversifier les gestionnaires tout en restant sur de la récente européenne.

Ensuite la question est aussi la durée du prêt selon la capacité d’endettement restante / à garder, montant de cashflow négatif acceptable et quand vous souhaitez profiter de revenus complémentaires.

1 « J'aime »
5

J’avais souscrit il y a qq années un crédit à 1.9% sur 25 ans pour du Corum Origin démembré 4 ans.
Passé les 4 ans je touche un loyer supérieur à mes mensualités de crédit (environ 450€ pour 375€), je suis donc déjà en cash-flow positif.
Vous avez tout intérêt à prendre un crédit sur une durée plus longue pour réduire les mensualités.

3 « J'aime »
6

Bonjour,

Pour apporter un peu de contexte, dans une vidéo FAQ de Louve Invest, un des fondateurs mentionne qu’il est extrêmement difficile de renégocier le taux ou de faire racheter un crédit SCPI.
Il n’a pas dit que c’est impossible mais, vu que leur business model est à 100% sur l’achat de SCPI, j’ai tendance à le croire.

Donc ça veut dire qu’avant de faire le crédit, il faut être satisfait du cash-flow ou TRI prévisionnel avec le taux souscrit initialement vu qu’il n’est pas garanti de pouvoir renégocier.

5 « J'aime »
7

Merci pour vos réponses à tous,

RĂ©mi, dans ton cas, pourrais-tu me dire combien tu as investi ?
Pourquoi as-tu choisi le démembrement ? Au final, pendant 4 ans, tu paies le crédit : est-ce que c’était vraiment rentable de procéder ainsi ?
Ton cas semble parfait, je souhaite faire un investissement similaire !

Avec vos réponses, j’ai envie d’opter pour un prêt sur 20 ou 25 ans, et peut-être même d’en profiter pour emprunter plus que 60 000 € !

8

En détail:

  • en 2018 j’achète 10 parts en pleine propriĂ©tĂ© pour 10750€ (1ere expĂ©rience SCPI)
  • en 2019 j’achète Ă  crĂ©dit 95 parts en nu-prop dĂ©membrĂ©es 4 ans pour 82 840 €.
    Je ne touche pas les loyers, mais je touche ma part sur les ventes d’immeubles.
  • crĂ©dit CFCAL 25 ans mensualitĂ©s 374 €
  • en 2024 les 95 parts deviennent de la pleine propriĂ©tĂ© et je touche les loyers.

Depuis je touche chaque mois environ:
BRUT (avant fiscalité étrangère): 580 à 600€
NET (Brut de fisc français mais net de fisc étranger. C’est la somme qui tombe sur mon compte courant ): 470 à 490€
SUPERNET: Pas évident à calculer. J’ai fait ma déclaration d’impôts sans déclarer les revenus de CORUM. Puis je l’ai corrigée en ajoutant les revenus de CORUM. Ca a augmenté mes impôts de 112€. Mon foyer est en TMI 11.

Et parfois CORUM vends un immeuble et on touche des revenus exceptionnels en plus des loyers.

3 « J'aime »
9

Ce n’était pas embêtant de payer le crédit de 82 840€ sans recevoir de loyer pendant les 4 premières années ? Quel est l’intérêt d’acheter en démembrement ?

10

Comme il a indiqué en Démembrement tu bénéficie d’une decote. Donc pour le meme montant investi tu te retrouve avec plus de part. Et donc une fois le Démembrement fini tu perçois un loyer plus elevé. Ce qui lui permet d’etre cash flow positif apres 4ans.

En gros sans Démembrement plus complexe d’etre cash flow positif day one, mais ton effort d’ épargne mensuel pendant toute la duree du pret est limité.
Alors qu’avec démembrement tu fait un gros effort d’epargne mensuel le temps du démembrement mais ensuite ca roule tt seul.

Pas de bon ou mauvais
Le choix depend donc de tes disponibilités financieres court et long terme.

1 « J'aime »