Investissement SCPI

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Investissement SCPI

Bonjour tout le monde,

Il y a 6 mois j’ai rejoint un poste qui me permettait d’allouer une somme importante en investissements. Ainsi j’ai commencé à explorer l’immobilier en SCPI et je souhaite exploiter ma capacité d’emprunt/ endettement pour faire un prêt et investir en SCPI.

Je suis intéressé par la SCPI Corum Origin, entre autres du fait que ça soit une SCPI européenne donc la fiscalité sera moindre que si je prenais une SCPI française (j’ai bien dit entre autres).

Seulement voila, les taux aujourd’hui sont vraiment élevés et je me demande s’il ne vaut pas mieux attendre avant de faire un investissement en SCPI ?

Par exemple voici les taux d’intérêt des prêts proposés par CACF pour investir chez Corum, avec minimum d’apport de 10% :

5 ans : 4.22%
10 ans : 4.5
15 : 4.67% (en vérité c’est plutôt 4.72, le 4.67 on ne peut l’obtenir qu’en faisant un minimum de 60keur comme investissement)

Les taux sont similaires chez Linxea Immo (4.20% sur 25 ans, sans apport, mais ils ne proposent pas Corum)

On a fait plusieurs simulations et pour rester dans un effort d’épargne inférieur à 200e mensuel, je ne peux investir que 60keur maximum (209e effort mensuel)

Qu’en pensez vous ? Vaut il mieux attendre ou se lancer quand même car les taux ne feront que monter dans les prochains mois ?

Je sais que l’immobilier est un bon rempart contre l’inflation, que les parts vont s’apprécier
Mais je sais également que les taux sont élevés
Et je me demande quel facteur est déterminant pour y aller

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Hello,

Je laisse la communauté te répondre pour les avis sur la SCPI Corum.

J’en profite pour t’informer que nous aurons mercredi prochain un Finary Talk spécialement dédié à l’immobilier, tu pourras y poser tes questions à Quentin, qui s’y connaît très bien en SCPI (et pas que!).

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Bonjour merci et je vais essayer d’y assister. Je tiens à précisément que ce ne sont pas que les avis sur Corum qui m’intéresse mais surtout l’investissement en SCPI en période de taux élevés : oui ou non

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Hello @southside
Je met le lien sur un sujet similaire recent dans le forum Stratégie d’investissement en SCPI via prêt conso - privilégier le taux du crédit ou l’effet de levier? - Immobilier :house: - Finary

La question n’est pas forcement triviale car comme tu le constates, meme une fois les interets d’emprunts deduit des revenus, le rendement de Corum (meme a 6,5-7%) est ecorne par le taux d’emprunt eleve.
Fais une petite simulation/tableau Excel pour savoir quel sera ton rendement net (apres impots et charges sociales) et esperer arriver au dela des 3 ou 4%. Tu peux aussi comparer avec un LMNP qui, meme si c’est un produit different, peut te permettre de ne pas payer d’impots aux frais reel et d’avoir un meilleur taux de credit car l’offre de credit est plus large pour l’immobilier direct.

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Est ce que tu parles du TRI ?
Ou du rendement net général d’investir sur Corum ?
Dans le second cas, après avoir retranché les impôts étrangers et français, on tombe sur un rendement de 4.32%

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Le TRI peut etre un bon indicateur si la simulation inclus bien:

  • ton TMI
  • les charges sociales
  • le cout du credit
  • la revalorisation des parts de SCPI (max 1%/an)
  • une progression du rendement TD de la SCPI tres raisonnable (car Corum est deja l’une des plus performantes, et gagner en performance induit accroitre le risque pour le gerant)

Si tu arrives a 4,32% de rendement net d’impots, cela reste un bon rendement global pour de l’immobilier (sans gestion active).
A toi de voir si ta conviction est que les taux vont continuer a augmenter pendant plusieurs annees (c’est la mienne) et ensuite redescendre, ce qui risque de decaler ton investissement de 3 ou 5 ans, par rapport a investir maintenant sur une pente de credit ascendante, commencer a creer du patrimoine, et si besoin faire un rachat de credit/renegociation par un autre organisme dans 5 ans ou plus si les taux sont meilleurs.

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Merci pour cette réponse et pour ce que tu dis à la fin de ton post c’est exactement mon raisonnement qui me pousse à faire cet investissement.

Quelques questions :

  • que signifie le TD ?
  • aurait tu des ressources pour mener Ă  bien ce calcul ? J’ai fait un calcul de TRI sur mon investissement mais j’ai l’impression que je me trompe (en plus de cela le conseiller Corum me dit que ça n’est utile ou pertinent de calculer la TRI pour la raison qu’on ne connait pas comment va Ă©voluer le prix de la part entre autres)
  • pour arriver au 4.32%, voici mon calcul

Rendement visé par la SCPI : 6%
Rendement net de fiscalité étrangère : 6% - 20% = 4.80%
Rendement net de fiscalité française : 4.80% - 10% = 4.32%

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hello, desole pour le jargon TD = Taux de Distribution. En clair c’est le rendement net de frais de la SCPI.
Tu pourras trouver pleins d’articles comme celui-ci Calcul du rendement locatif brut, net, net-net : méthode, formules (toutsurmesfinances.com) a adapter aux SCPI
Le mieux est de te faire un fichier Excel car il faut manipuler les euros. N’oublie pas que les charges sociales de 17,2% sont dues dans tous les cas, en sus de ton TMI. Une version simplifiee n’incluant pas les specificites de la fiscalite etrangeres (donc calcul pessimiste) pourrait se traduire comme suit.

Annee 1 Annee 2
A Montant de ton investissement tous frais inclus (euros) A A
B Valeur totale des parts de SCPI (euros) B B*1%
C Taux de distribution de la SCPI net de frais (%) C C*(1+0,5%)
D Revenus percus brut annuel net de frais (euros) B*C B*C
E Rentabilite Brute (%) D/A D/A
F Interets de credit payes sur l’annee (euros) F F
G Montant des prelevements sociaux (euros) (D-F)*17,2% (D-F)*17,2%
H Rentabilite Nette de prelevement Sociaux (%) (D-F-G)/A (D-F-G)/A
J Montant des impots (euros) (D-F)*%TMI (D-F)*%TMI
K Rentabilite nette d’impots (%) (D-G-J)/A (D-G-J)/A
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je me permets d’intervenir juste car j’ai un petit souci avec cette phrase :

Je sais que l’immobilier est un bon rempart contre l’inflation, que les parts vont s’apprécier

La première partie de la phrase est discutable pour l’immo dans son ensemble mais peut s’entendre pour le cas particulier des SCPI

par contre il n’existe aucune certitude que les parts de SCPI vont continuer à s’apprécier régulièrement

la dernière grosse taule des SCPI c’était entre 1992 et 1998 avec -50 % en valeur des parts au total sur la période

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@Crabounet

D’accord avec tes points. Ce que je voulais dire en général c’est que sur le très long terme l’immobilier reste un investissement plutôt solide en France

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@Fabian les SCPI européennes sont exonérées de prélèvements sociaux d’après mes recherches.

J’ai fait mes calculs et c’est la raison pour laquelle j’ai des doutes. Le TRI que j’ai obtenu est autour de 2.33% ce qui je trouve est plutôt bas… Est ce qu’il serait possible que je le partage ici peut être mes calculs seraient erronés ?

Sinon quel niveau de rendement serait pour toi acceptable pour se dire ok il faut investir ?

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Honnêtement je trouve les taux vraiment rédhibitoires.
Je t’invite à prendre le temps de poser les calculs pour t’assurer de la pertinence de l’investissement.
Un point me semble important. Rien ne garantit que Corum origin maintiendra un tel rendement sur un horizon 10 - 15 ans. Le « retour vers la moyenne » est un phénomène que l’on observe souvent sur les marchés et si j’étais toi j’intégrerais cette donnée.
Par construction les SCPI finissent par avoir une baisse de rendement quand elles grossissent (l’investisseur est en quelque sorte dilué…).
Donc si tu pars sur un rendement « dans la moyenne haute » de 5%, l’attractivité de la proposition est sérieusement à questionner.
Autre point, contracter le pret maintenant en se disant que « c’est maintenant ou jamais car ca va continuer de monter » est la pire chose à faire. C’est un peu comme faire du market timing en mode FOMO.
La seule question à se poser est : "est-ce que cet investissement sera rentable (rendement de 4,5% net minimum après avoir pris la marge de sécurité qui va bien) ?
Si ce n’est pas le cas, patiente un peu ou regarde ailleurs. Il y a plein dautres opportunités.

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Hello,

J’ai une interrogation sur un cas bien spécifique, pensez-vous qu’il est intéressant de faire un investissement mensuel en SCPI via un PER (réduire son impôt et investir en SCPI pour diversifier des AV, etc. sur des ETF) ?

Ou bien, vous êtes plutôt du côté bonne enveloppe en entrée et/ou effet de levier ?

Merci pour vos réponses.

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Quand tu parles de 4,5% rendement net, tu parles du rendement de la SCPI ou du TRI de mon projet d’investissement ?

Pour information il y a un bon point qu’un courtier m’a souligné c’est que certes les taux sont élevés mais du coup ça fait + d’intérêts à déduire. Donc au final ça contrebalance un peu (avec un certain retard mais déjà c’est une raison de plus pour ne pas tourner le dos directement à cet investissement)

Et très bon point pour le reste je suis d’accord

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Oui je parlais du TRI. Bien vu pour les intérêts à déduire. A voir quelle est l’incidence concrete sur ton rendement !

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Salut Fabian,
Je me permets de réagir à ton post car j’ai appliqué le tableau que tu as présenté ici concernant mon projet d’investissement.
Je me pose quelques questions sur ce tableau :

  1. Pourquoi pour la valeur totale des parts de SCPI, tu prends, en année 2, la valeur en année 1 * 1% ? Est ce que c’est ton hypothèse de revalorisation des parts de 1% par année ? Si oui, pour être encore plus pessimiste, on pourrait appliquer 0% pour indiquer aucune revalorisation (d’ailleurs, je pense que c’est plutot B*(1+1%), non ?
  2. Pareil pour la ligne C, est ce que tu as rajouté une hypothèse de revalorisation des loyers de 0,5% ?
  3. Toujours pour la ligne C, puis je considéré 4,5% comme hypothèse, qui est le taux du marché ?
  4. Avec un scénario sans hypothèse de revalorisation ni des parts ni du loyer, un TD de 4,5% et un taux de crédit de 3.90% qui m’a permis de calculer la ligne F, j’obtiens une rentabilité nette d’impôts de 4,35%, ce qui est supérieur au TRI que j’ai calculé (3.8% si je prends un TD net de frais et 2% si je prends un TD net de fisca française). Je suis un peu surpris, comment tu interprètes alors cette rentabilité?

Merci.

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Hello,

Oui pour 1) et 2), ce sont des hypothèses réalistes au vu des evolutions des SCPI, mais tu peux les changer pour être plus pessimiste. Et tu as raison, c’est bien B*1.01 (j’avais fait le tableau super rapidement pour le post)
Pour 3), si tu cibles des SCPI en particulier, tu peux mettre le rendement moyens des dernières années comme hypothèse de départ. Par exemple Corum a un plus fort rendement que d’autres. Mais 4.5% semble réaliste sur la moyenne du marché.
Pour 4) je sors Excel demain pour vérifier le calcul :laughing:

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pour la case D tu fais pas A*C ?