Bonjour,
Dans la note d’information de Novembre 2021 de la SCPI Iroko Zen on peut lire au point 5.4. Commission d’acquisition ou de cession d’actifs immobiliers page 28 :
Une commission de cession d’actifs immobiliers sera prélevée par la Société de Gestion, uniquement en cas de
réalisation d’une plus-value. La commission sera égale à 4,16 % HT (soit 5% TTC) du prix de vente net vendeur si
la plus-value est supérieure à 5 % au prix d’acquisition. Cette commission sera prélevée au jour de la signature
de l’acte définitif.
Je ne suis pas sûr de bien comprendre ce qui est dit ici. Déjà je trouve la formulation suivante étrange : « si
la plus-value est supérieure à 5 % AU prix d’acquisition ». Je comprends la phrase dans le sens « si
la plus-value est supérieure à 5 % DU prix d’acquisition », si ce n’est pas le cas, mon erreur se trouverait alors ici. Par contre si c’est bien cela alors imaginons la revente d’un immeuble dont le prix d’acquisition s’élève à 10 000 000€ TTC :
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S’il est revendu 10 450 000€ TTC, alors cela fait un plus-value de 4.5% du prix d’acquisition et serait donc un beau bénéfice pour les associés.
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S’il est revendu 10 550 000€ TTC, alors cela fait une plus-value de 5.5% du prix d’acquisition. Dans ce cas là , la société de gestion récupérerait 527 500€ TTC (5% du prix de vente). Les associés récupéreraient alors seulement 22 500€ (soit 0.225%) de plus-value.
Ce fonctionnement me parait totalement aberrant. Cela pourrait encourager très fortement la société de gestion à aller à l’encontre des intérêts des associés en ne vendant jamais tant que les 5% de plus-value ne sont pas dépassés. Et s’ils sont dépassés de peu, comme dans l’exemple précédent, la société de gestion prendrait alors la très grosse majorité du bénéfice de la vente et il ne resterait que des miettes pour les associés.
Qu’est-ce que je rate ?
Ce que je comprends c’est que dès qu’il y a une plus-value à la vente il y aura une commission de prélevée par la société de gestion.
Si la plus value est strictement supérieure à 5%, la com semble bloquée à 5%TTC, taux maximal.
Mais en effet que se passe t-il si la PV est située de 0 à 5%, la phrase n’est pas claire mais à mon avis la société prend tout et la com est variable. Exemple : si la PV est de +2,7% alors la com est de 2,7%.
A confirmer en leur envoyant un message.
Ne serait-ce pas la contre partie des « zéro frais d’entrée » ?
On peut le voir de la façon inverse. Cela peut au contraire bénéficier aux associés de ne pas vendre tant que le rendement n’atteint pas 5%.
Il y a beaucoup de SCPI qui utilisent les plus-value de la vente pour booster artificiellement leur rendement, vendant parfois beaucoup trop tôt à de mauvais prix…
Donc si Iroko veut vendre en dessous de 5% de plus value c’est bien qu’ils estiment que c’est le mieux à faire.
Ne pas oublier que l’appréciation des biens de la SCPI tend à augmenter le prix de part.
Je ne pense pas qu’ils prennent toute la plus-value jusqu’à 5% vu le texte mais qu’ils la prennent seulement si la plus-value dépasse 5%. Je leur ai envoyé un message mais je n’ai pas encore de réponse.
Effectivement il y a plus de frais autre part mais ici c’est le mode de calcul qui semble étrange, toucher une plus-value en tant qu’associé sur la vente en dessous de 5% puis soudainement toucher beaucoup moins de plus-value pour en retoucher finalement plus à partir d’une plus-value plus élevée.
Ce qui me fait penser qu’ils se servent (entre 0 et +5% de PV) c’est ce morceau de phrase « sera prélevée par la Société de Gestion, uniquement en cas de
réalisation d’une plus-value. »
Donc à la moindre PV, même très faible, on prélève… (?)
Effectivement pour la ventre effectuée trop tôt de la première partie. Cependant si la vente est effectuée juste au dessus des 5% de plus-value alors les associés ne récupèrent quasiment rien et il aurait donc mieux fallu pour eux vendre avant (de leur point de vue, du point de vue de la société de gestion évidemment c’est l’inverse). Concernant l’augmentation du prix de la part, si on reprend l’exemple d’un immeuble avec 5.50% de plus-value, étant comptabilisé dans le prix de reconstitution, il le fait augmenter. Mais si on le vend, en récupérant seulement 0.225% de plus-value pour les associés, alors cela peut faire baisser le prix de reconstitution et donc in fine le prix de la part, tout en ayant quasiment rien récupéré en échange.
Ah oui c’est un point intéressant, on peut également le comprendre dans ce sens là et pas seulement dans le sens qu’en cas de perte ils ne prélèveraient rien. C’est encore moins clair pour moi du coup 