Vince et Dan sont de très bon conseils.
En effet, tu es biaisé vis à vis de la culture du cash flow positif.
Beaucoup de personnes « oublient » de te dire comment ils en sont arrivés là .
Quelques exemples:
- Quelqu’un achète un bien avec des taux à 3%, le loue en cash flow négatif, puis quelques années plus tard renégocie son emprunt et passe en cash flow positif.
- La ville / le quartier change et les loyers augmentent au fur et Ă mesure du temps. 5 Ă 8 ans plus tard tu es en cash flow positif
- La personne fait du meublé ou de la courte durée, elle est en cash flow positif mais ne compte pas le temps qu’elle passe en gestion. En meublé, si tes « meubles » sont cassés, tu peux en refacturer une partie, mais tu dois aussi passer du temps à benner le meuble cassé et aller racheter le nouveau meuble (le monter peut être)
J’ai plutôt une approche qui va dans le sens de l’efficience des marchés à savoir que les biens sont vendus à leur valeur réelle.
Le corolaire est que si tu détiens des informations (compétence par exemple) que les autres n’ont pas alors tu peux acheter en dessous du marché.
D’autre part, tu n’as pas indiqué combien tu souhaitais mettre en apport initial.
Je te garantie que tous mes projets peuvent être en cash flow positif si je mets 50/60/70% d’apport.
Par contre, un emprunt Ă 110% en cash flow positif hmmm
Oui, ton problème est que tu fais de l’immobilier de salon (tu as fait 2 visites en un an).
Les prix indiqués sur les annonces ne reflètent pas les prix de vente.
Un exemple de plus ici
Tu dois passer en mode action et négocier / émettre des offres à ton prix.
Au bout d’un certain moment, tu connais bien ton marché local.
Tu sais Ă quel prix un bien part et Ă quel prix il ne part pas.
Plus il y a d’incertitudes sur un bien (travaux, problèmes juridiques…) plus la décote peut être importante.
De mon point de vue, le plus « facile » est de maitriser l’aspect travaux et aussi l’aspect bancaire.
L’aspect juridique c’est un peu plus chaud.