Cmrt
Octobre 26, 2025, 7:30
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Bonjour Ă tous,
Ça fait maintenant un an que je cherche à acheter un appartement locatif, et malgré toutes mes recherches et deux visites, je n’arrive toujours pas à trouver de projet vraiment viable, c’est-à -dire sans gros effort de trésorerie chaque mois.
Avec toute la culture “cash flow positif” qu’on voit sur YouTube, j’avoue que j’ai parfois l’impression d’avoir le cerveau biaisé …
Est-ce que certains d’entre vous ont connu la même situation ?
Autant sur le financier, j’ai vraiment réussi à élaborer une stratégie. Autant sur l’immobilier, j’ai vraiment l’impression de ne pas avancer et d’être le seul à ne pas franchir le pas.
Merci d’avance pour vos retours et partages d’expérience
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Hello,
Je ne sais pas ce que tu cherches, et les blocages que tu rencontres, mais il parait que c’est toujours le premier pas le plus difficile…
Il n’y a pas de bien parfait.
Et le cash flow positif, c’est très bien, ça fera plaisir à ton banquier… mais rappel toi que même si tu dois sortir 100€/mois de ta poche, ton locataire en payera 500.
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Cmrt
Octobre 26, 2025, 7:45
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Merci pour ton retour.
Je pense que mon blocage vient vraiment de l’effort de trésorerie. J’ai du mal à accepter l’idée de devoir mobiliser une partie de mes revenus chaque mois à 3-4% net en immobilier, alors que je pourrais mobilier cette somme à 8% avec du financier.
Mais en même temps, j’aimerais profiter de ma capacité d’emprunt, sans avoir à choisir entre le fromage et le dessert
Le contexte actuel, avec des taux d’intérêt encore élevés et des prix immobiliers qui n’ont pas vraiment baissé, ne facilite clairement pas les choses.
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L’intérêt de l’immobilier, c’est l’effet de levier en empruntant au max.
4% avec 200k€ de la banque, c’est mieux que tes 8% avec tes 30k€ de tréso’ perso’.
Et après, ça dépend vraiment de beaucoup de critères, certaines régions sont à 3 ou 4% comme tu le dis, d’autres à 8, mais il faut peut-être vouloir (ou pouvoir) s’éloigner…
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Dan20
Octobre 26, 2025, 9:00
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salut,
tu peux t’inspirer de ce tres bon post, ou Vince a participé d’ailleurs, sur l’investissement immo.
bonne lecture
Bonjour Ă tous,
Je vous remercie par avance pour votre temps et vos retours.
Je me pose de nombreuses questions sur l’investissement immobilier, et j’aimerais beaucoup avoir vos avis éclairés.
J’ai 24 ans, je vis encore chez mes parents et je commence à me projeter dans l’idée d’un premier investissement immobilier d’ici 5 ans, donc autour de mes 30 ans.
Mon objectif serait d’avoir un apport d’environ 20 000 € à ce moment-là .
J’ai grandi avec une image assez négative de l’immobilier, notamm…
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Vince et Dan sont de très bon conseils.
En effet, tu es biaisé vis à vis de la culture du cash flow positif.
Quelques exemples:
Quelqu’un achète un bien avec des taux à 3%, le loue en cash flow négatif, puis quelques années plus tard renégocie son emprunt et passe en cash flow positif.
La ville / le quartier change et les loyers augmentent au fur et Ă mesure du temps. 5 Ă 8 ans plus tard tu es en cash flow positif
La personne fait du meublé ou de la courte durée, elle est en cash flow positif mais ne compte pas le temps qu’elle passe en gestion. En meublé, si tes « meubles » sont cassés, tu peux en refacturer une partie, mais tu dois aussi passer du temps à benner le meuble cassé et aller racheter le nouveau meuble (le monter peut être)
J’ai plutôt une approche qui va dans le sens de l’efficience des marchés à savoir que les biens sont vendus à leur valeur réelle.
D’autre part, tu n’as pas indiqué combien tu souhaitais mettre en apport initial.
Oui, ton problème est que tu fais de l’immobilier de salon (tu as fait 2 visites en un an).
Bonjour,
Je reviens avec du nouveau !
J’ai fais une propal d’achat à 95000€ qui a été refusée pour une contre propal de 98000€ (merci @chokol8 ). J’ai évidemment indiqué mon souhait de réflection pour proposer une nouvelle offre à l’avenir.
Tu dois passer en mode action et négocier / émettre des offres à ton prix.
Au bout d’un certain moment, tu connais bien ton marché local.
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Cmrt
Octobre 29, 2025, 9:40
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Merci pour vos différents retour.
En fait, je me rends compte que mon blocage vient aussi du fait que j’ai toujours peur qu’il y ait un loup et que j’aie oublié de vérifier quelque chose.
En financier, si nous faisons une erreur, nous pouvons généralement revendre rapidement sans trop de conséquences. En immobilier, c’est tout le contraire : on peut vraiment perdre gros si l’on achète un bien de mauvaise qualité.
Comment s’en prémunir ?
Tu ne peux pas Ă 100%
Il faut maitriser au mieux les différents paramètres.
Connaitre ton marché: dans ton cas, je pense que tu n’as pas fait assez de visites
Maitriser ton financement (combien tu peux mettre sur la table, quels sont les différents scénarios)
Ta stratégie: nu, meublé, courte durée (implique des paramètres supplémentaires surtout sur courte durée, en nu presque pas)
Évaluer ce que tu es capable de faire en travaux (petits travaux, ou un peu plus gros)
Si tu fais une erreur, tu vas perdre des frais de dossier bancaire, disons 1k€, et les « frais de notaire » de 9%
Tu as un caractère analytique et tu es arrivé un peu aux limites de ce que tu peux faire intellectuellement.
Il faut se confronter à la réalité: visites, propositions au rabais (fais toi jeter si besoin avec des -20%), échanger en face à face avec d’autres investisseurs qui passent à l’action, les suivre et tu verras s’ils ont fait des erreurs ou pas au contraire.
Sur mon projet de rénovation actuel, j’ai eu des embuches, on a pas encore vraiment commencé les travaux.
Bon courage
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commence par un petit bien, un petit studio à 50 keur… ça te stressera moins qu’un immeuble de rapport à 300, 400 keur.
