La quĂŞte du bon projet immobilier

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

Ça fait maintenant un an que je cherche à acheter un appartement locatif, et malgré toutes mes recherches et deux visites, je n’arrive toujours pas à trouver de projet vraiment viable, c’est-à-dire sans gros effort de trésorerie chaque mois.

Avec toute la culture “cash flow positif” qu’on voit sur YouTube, j’avoue que j’ai parfois l’impression d’avoir le cerveau biaisé …

Est-ce que certains d’entre vous ont connu la même situation ?
Avez-vous des conseils ou astuces pour repérer des biens intéressants ?
Ou bien des blocages que vous avez réussi à surmonter et qui pourraient aider à débloquer la situation ?

Autant sur le financier, j’ai vraiment réussi à élaborer une stratégie. Autant sur l’immobilier, j’ai vraiment l’impression de ne pas avancer et d’être le seul à ne pas franchir le pas.

Merci d’avance pour vos retours et partages d’expérience :folded_hands:

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Hello,

Je ne sais pas ce que tu cherches, et les blocages que tu rencontres, mais il parait que c’est toujours le premier pas le plus difficile…

Il n’y a pas de bien parfait.
Il faut simplement que t’es une liste de critères, voir lesquels sont indispensables, et lesquels peuvent être secondaires.

Et le cash flow positif, c’est très bien, ça fera plaisir à ton banquier… mais rappel toi que même si tu dois sortir 100€/mois de ta poche, ton locataire en payera 500.
Donc à la fin, un appart’ à 1/6ème de son prix, c’est joli, même avec un cash flow négatif :wink:

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Merci pour ton retour.

Je pense que mon blocage vient vraiment de l’effort de trésorerie. J’ai du mal à accepter l’idée de devoir mobiliser une partie de mes revenus chaque mois à 3-4% net en immobilier, alors que je pourrais mobilier cette somme à 8% avec du financier.

Mais en même temps, j’aimerais profiter de ma capacité d’emprunt, sans avoir à choisir entre le fromage et le dessert :rofl:

Le contexte actuel, avec des taux d’intérêt encore élevés et des prix immobiliers qui n’ont pas vraiment baissé, ne facilite clairement pas les choses.

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L’intérêt de l’immobilier, c’est l’effet de levier en empruntant au max.

4% avec 200k€ de la banque, c’est mieux que tes 8% avec tes 30k€ de tréso’ perso’.
(je grossis le trait, mais c’est l’idée…)

Et après, ça dépend vraiment de beaucoup de critères, certaines régions sont à 3 ou 4% comme tu le dis, d’autres à 8, mais il faut peut-être vouloir (ou pouvoir) s’éloigner…
Aussi tes 3% ne se basent que sur le loyer, tu ne prends pas en compte la plus value du bien qui peut être très jolie.
Il y aussi le type de location… si t’es à 3% de renta’ c’est que c’est une grosse ville, donc peut-être que de la courte durée est à envisager… etc, etc :slightly_smiling_face:

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salut,

tu peux t’inspirer de ce tres bon post, ou Vince a participé d’ailleurs, sur l’investissement immo.

bonne lecture

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Merci pour le partage !

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Vince et Dan sont de très bon conseils.

En effet, tu es biaisé vis à vis de la culture du cash flow positif.
Beaucoup de personnes « oublient Â» de te dire comment ils en sont arrivĂ©s lĂ .

Quelques exemples:

  • Quelqu’un achète un bien avec des taux Ă  3%, le loue en cash flow nĂ©gatif, puis quelques annĂ©es plus tard renĂ©gocie son emprunt et passe en cash flow positif.
  • La ville / le quartier change et les loyers augmentent au fur et Ă  mesure du temps. 5 Ă  8 ans plus tard tu es en cash flow positif
  • La personne fait du meublĂ© ou de la courte durĂ©e, elle est en cash flow positif mais ne compte pas le temps qu’elle passe en gestion. En meublĂ©, si tes « meubles Â» sont cassĂ©s, tu peux en refacturer une partie, mais tu dois aussi passer du temps Ă  benner le meuble cassĂ© et aller racheter le nouveau meuble (le monter peut ĂŞtre)

J’ai plutôt une approche qui va dans le sens de l’efficience des marchés à savoir que les biens sont vendus à leur valeur réelle.
Le corolaire est que si tu détiens des informations (compétence par exemple) que les autres n’ont pas alors tu peux acheter en dessous du marché.

D’autre part, tu n’as pas indiqué combien tu souhaitais mettre en apport initial.
Je te garantie que tous mes projets peuvent être en cash flow positif si je mets 50/60/70% d’apport.
Par contre, un emprunt Ă  110% en cash flow positif hmmm

Oui, ton problème est que tu fais de l’immobilier de salon (tu as fait 2 visites en un an).
Les prix indiqués sur les annonces ne reflètent pas les prix de vente.
Un exemple de plus ici

Tu dois passer en mode action et négocier / émettre des offres à ton prix.

Au bout d’un certain moment, tu connais bien ton marché local.
Tu sais Ă  quel prix un bien part et Ă  quel prix il ne part pas.
Plus il y a d’incertitudes sur un bien (travaux, problèmes juridiques…) plus la décote peut être importante.
De mon point de vue, le plus « facile Â» est de maitriser l’aspect travaux et aussi l’aspect bancaire.
L’aspect juridique c’est un peu plus chaud.

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Merci pour vos différents retour.

En fait, je me rends compte que mon blocage vient aussi du fait que j’ai toujours peur qu’il y ait un loup et que j’aie oublié de vérifier quelque chose.

En financier, si nous faisons une erreur, nous pouvons généralement revendre rapidement sans trop de conséquences. En immobilier, c’est tout le contraire : on peut vraiment perdre gros si l’on achète un bien de mauvaise qualité.

Comment s’en prémunir ?

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Tu ne peux pas Ă  100%

Il faut maitriser au mieux les différents paramètres.

  • Connaitre ton marchĂ©: dans ton cas, je pense que tu n’as pas fait assez de visites
  • Maitriser ton financement (combien tu peux mettre sur la table, quels sont les diffĂ©rents scĂ©narios)
  • Ta stratĂ©gie: nu, meublĂ©, courte durĂ©e (implique des paramètres supplĂ©mentaires surtout sur courte durĂ©e, en nu presque pas)
  • Évaluer ce que tu es capable de faire en travaux (petits travaux, ou un peu plus gros)

Si tu fais une erreur, tu vas perdre des frais de dossier bancaire, disons 1k€, et les « frais de notaire Â» de 9%
Donc pour te prémunir de cela tu dois acheter 10% en dessous du marché a minima.
Ceci implique une bonne négociation.

Tu as un caractère analytique et tu es arrivé un peu aux limites de ce que tu peux faire intellectuellement.

Il faut se confronter à la réalité: visites, propositions au rabais (fais toi jeter si besoin avec des -20%), échanger en face à face avec d’autres investisseurs qui passent à l’action, les suivre et tu verras s’ils ont fait des erreurs ou pas au contraire.

Sur mon projet de rénovation actuel, j’ai eu des embuches, on a pas encore vraiment commencé les travaux.
Dans mon budget, j’ai toujours arrondis aux prix supérieurs.
Les problèmes c’est normal, il faut prévoir une poche d’argent supplémentaire par exemple de 10% dans ton budget pour gérer ces aléas.

Bon courage

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commence par un petit bien, un petit studio à 50 keur… ça te stressera moins qu’un immeuble de rapport à 300, 400 keur.

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Tout est dit !

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Bonjour Ă  tous,

Tout d’abord, merci pour vos différents retours, qui m’ont permis de mieux appréhender le sujet. J’ai avancé depuis mon dernier message.

J’ai contacté un agent immobilier au sujet d’un bien qui, à l’origine, ne me plaisait pas particulièrement. J’en ai profité pour lui demander s’il disposait d’autres biens correspondant davantage à mes critères. Il m’a alors parlé d’un appartement off market qui a particulièrement retenu mon attention :

Prix FAI : 96 600 €
Superficie : 40 m²
Loyer actuel : 480 € + 35 € de charges
Syndic bénévole, charges annuelles : 300 €
Rénové en 2020, classe énergétique D (avant la réforme)

Points positifs : Le bien est situé dans une ville que je connais très bien, et le prix au m² est très cohérent compte tenu de son emplacement prime en plein centre-ville. Il a été rénové récemment (2020) et semble en très bon état général, sans travaux à prévoir. Les charges de copropriété sont faibles grâce à la gestion bénévole du syndic.

Cela fait environ un an et demi que je recherche activement dans ce secteur, et c’est l’un des rares biens qui coche autant de cases. J’ai également publié une annonce inversée sur Le Bon Coin, sur un loyer du marché, et j’ai constaté une demande assez forte : 7 demandes en une matinée.

Je prévois un apport de 15 000 €, le reste étant financé par un crédit sur 20 ou 25 ans (selon les conditions obtenues). L’objectif serait que la mensualité du crédit soit couverte par le loyer actuel de 480 € + 35 € de charges. Il me resterait à ma charge : Assurance PNO : 100 €/an Taxe foncière : 525 €/an Charges de copropriété : 300 €/an Soit environ 50 à 100 € par mois selon la durée et le taux du prêt.

Actuellement, le bien est loué en nu, ce qui implique une fiscalité un peu plus lourde (au régime réel, environ 80 €/mois).

Pour réduire l’effort d’épargne, je compte indexer le loyer chaque année et passer le bien en meublé à terme, soit en accord avec le locataire actuel, soit à son départ. Cela me permettrait de ramener l’effort d’épargne autour de 50 € par mois.

À plus long terme, si les taux d’intérêt baissent, je pourrais envisager de refinancer le crédit pour atteindre l’équilibre.

Je suis déjà en contact avec ma banque, qui peut me financer sur 20 ans. Si la visite confirme mes impressions à 90 %, je pense faire une offre au prix, sans condition suspensive, afin de maximiser mes chances d’obtenir le bien.

Qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance pour vos retours,

CM

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Bravo pour ton passage à l’action.

Oui alors là il faudrait allonger la durée de crédit.
L’idéal selon moi c’est que 14 loyers hors charges = 12 mensualités de crédit.
Tu peux compter aussi un peu de vacances locative et petits travaux.
Par exemple de mon côté, je dois parfois refaire des clés, payer quelqu’un pour faire le ménage, payer un agent immobilier pour faire l’entrée/sortie des lieux, réparer certaines choses à la charge du propriétaire…
Idéalement, tu vas aussi créer un compte bancaire dédié pour ton investissement locatif, comme ça tu vois arriver les loyers sur ce compte et les mensualités de crédit partir sur ce compte.
En plus, si tu prends un comptable ou des outils d’automatisation, tu peux donner les droits sans que l’on voit tes dépenses perso.
C’est ce que je ferais.

Alors lĂ  Non !
L’offre sans condition suspensive et la prise de risque doit être rémunérée.
Éventuellement fais deux offres, l’une avec, l’une sans.
Si j’étais vendeur, je me dirais que lorsque tu fais une offre sans condition suspensive, tu es sûr de toi. Donc je prendrais le prix le plus haut.
En plus, il ne semble pas y avoir de risques de travaux ou autres.
Donc:

  • Une proposition au prix avec clause suspensive
  • Une proposition Ă  -5% ou -10% sans clause suspensive. J’aurais plutĂ´t tendance Ă  ne pas ĂŞtre gourmand. Par exemple 90k€ FAI
    Dans les deux cas tu ne braques pas le vendeur.
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Idéalement, j’aurais aimé obtenir une durée de prêt supérieure à 20 ans, mais j’ai sollicité deux banques : la première proposait maximum de 18 ans, et ma banque principale, 20 ans maximum. Que penses-tu des acteurs en ligne comme BoursoBank ou Fortuneo ? Il me semble qu’ils peuvent offrir des durées plus longues.

Je ne comprends pas bien ce deuxième point. Quelle stratégie adopterais-tu ? Ce type de bien est vraiment rare sur le marché, et je suis convaincu qu’il y aura des offres au prix, sans condition suspensive.

Je comptais justement faire une offre au prix, sans condition suspensive, pour ne pas laisser passer cette opportunité.

Merci encore !

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Il me semble, peut être que je ne maitrise pas le sujet, que lorsque tu fais une offre au prix en premier, l’agence est obligée de te vendre le bien.
(je viens de vérifier ça semble être le cas)

Donc le point clé est la rapidité.

Je pense que tu as un biais à penser que tout le monde va se précipiter sur cette offre.
Donc si j’étais toi, je ferai tout pour faire ma visite au plus vite. Demande lui son premier horaire de disponible en prétextant que tu es quelqu’un de dynamique (mais pas impatient) et que tout doit avancer efficacement avec toi.

Ensuite, quel est le pouvoir de l’agent immobilier ? Est-ce que juste après la visite tu peux aller signer ?
Essaie d’aller signer juste après la visite pour bloquer la vente, ne le laisse pas dire « on va vous rappeler Â»
En tant que particulier tu as un droit de retractaction (10 jours je pense), donc tu as ta porte de sortie. Le vendeur non.

Et Ă©videmment, il faut faire en sorte de faire signer moins cher le vendeur.

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Oui, le vendeur ne peut pas refuser une offre au prix.

J’ai programmé la visite le 17 en premier, pour pouvoir justement me positionner rapidement.

Quid, pour le financement ?

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Le 17 c’est dans un siècle.
Tu ne peux pas me dire, c’est une super occasion on va me passer devant et programmer la visite dans plus d’une semaine.

Concernant le financement je ne sais pas.

T’as combien sur ton compte en banque ? T’as pas de crédit je crois.
Est-ce que de la famille pourrait te preter temporairement pour te sécuriser en cas de coup dur ?
Tu as 6 mois après achat pour faire ton crédit, soit à ce jour tu as 9 mois pour trouver un financement (si tu paies cash)

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Les visites démarrent uniquement le 17, c’est pour ça.

Pour le financement, encore une fois, je veux avoir la quasi-certitude de pouvoir être financé dans de bonnes conditions pour faire une offre sans condition suspensive. Car si je fais une offre mais que le financement ne suit pas, je me retrouve con…

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Ne peux-tu pas essayer de griller la file d’attente ?

Tu as un caractère analytique proche du miens.
Tu n’auras pas la quasi certitude, si tu veux faire des bonnes affaires, il faut prendre des risques.
C’est comme si l’équipe de France de football ne se présentait à la coupe du monde que s’ils avaient la quasi certitude de gagner.
Si tu n’es pas à l’aise avec cette incertitude et ce risque alors ne fait pas d’offre sans clause suspensive.
Mais moins tu achètes cher le bien, moins le risque de refus de prêt est important.

C’est à toi de bien évaluer tes forces et tes faiblesses.
Tu voulais mettre 15k€ je crois, je crois que tu peux avoir un crédit conso à 30k€ assez facilement. Il faudrait dans le pire des cas sécuriser les 50k€ restants (emprunt familial etc.) Je dis ça juste pour que tu ais l’argent en dernier ressort dans le pire du pire des cas.
Mais ne fais pas de proposition sans clause suspensive d’obtention de prêt si tu n’es pas à l’aise avec cela. Je n’ai pas non plus envie de t’envoyer au casse pipe. Je ne suis qu’une personne random sur Internet.

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J’ai déjà essayé de passer en priorité, il a été catégorique sur le fait qu’il n’y aura pas de visite avant le 17. Il est en vacances la semaine prochaine.

Concernant le financement, je suis certain d’être financable sur 20 ans, car ma banque actuellement m’a donné une certitude. Moi, je cherche simplement un acteur pouvant financer sur plus de 20 ans et si je ne trouve pas, l’équation sur l’investissement n’est pas la même.