Projet immobilier en tête, mais beaucoup de doutes…

Thomas1363 · Juillet 20, 2025, 12:55

Bonjour à tous,

Je vous remercie par avance pour votre temps et vos retours.

Je me pose de nombreuses questions sur l’investissement immobilier, et j’aimerais beaucoup avoir vos avis éclairés.

J’ai 24 ans, je vis encore chez mes parents et je commence à me projeter dans l’idée d’un premier investissement immobilier d’ici 5 ans, donc autour de mes 30 ans.
Mon objectif serait d’avoir un apport d’environ 20 000 € à ce moment-là.

J’ai grandi avec une image assez négative de l’immobilier, notamment à travers l’expérience de mon père :
il a possédé trois appartements et a rencontré pas mal de galères (loyers impayés, locataires compliqués, travaux fréquents…).

Du coup, je m’interroge : est-ce que ce genre de problème est monnaie courante ou plutôt exceptionnel ?

J’aimerais beaucoup avoir vos retours d’expérience :

Combien de biens possédez-vous aujourd’hui ?
Avez-vous déjà rencontré des problèmes similaires (impayés, travaux, gestion locative…) ?
Si je souhaite acheter un ou plusieurs studios à louer ou à passer en Airbnb, que me conseilleriez-vous ?
Vaut-il mieux investir en nom propre ou via une SCI ou autre structure dès le départ ?

Merci beaucoup à toutes celles et ceux qui prendront le temps de me lire et me répondre

Dan20 · Juillet 20, 2025, 7:46

bjr Thomas,

je te félicite de t’intéresser à l’investissement, ton Thomas de 50 ans te remercie déjà !!!

Le sujet que tu abordes, l’immo, est à mon goût la fondation du patrimoine, car sans argent (ou presque, et une bonne feuille d’impôt), tu peux lever des milliers d’euros de dette, et c’est la dette qui nous enrichit (voir les très bonnes videos de mounir sur YT).

Par contre, ce que tu demandes ici, m’a coûté des milliers d’euros et des années de formation, tellement le sujet est vaste…

il faudrait faire un post de plusieurs pages !!! je te fais suivre ci joint mon rib pour m’envoyer qques €€, non j’deconne !!!

Mais fait ce travail de formation , il est indispensable !!!

Parmi qques maximes primordiales :
-pas d’emotions dans le buisness. Locataire solvable, cautions solvables (malheureusement pas de sentiments),

un super projet avec le mauvais montage fiscal peut se transformer en cauchemar. Je regardais encore une video ces jours, ou un projet passait de -30k à + 60k sur 20 ans suivant le statut.

Le meilleur investisseur immo, c’est le gars qui est comptable, juriste, banquier, financier, tu dois maitriser et avoir le point de vue de chaque casquette.

Donc il faut maitriser :

les statuts pour investir ( nom propre, sci, lmnp…),
la gestion des travaux (notion de couts),
le dossier bancaire (le mien fait 10 pages R/V). Tout doit y etre (identité, parcours pro, infos financières avec toutes les photocopies, patrimoine, epargne, présentation du projet, de la commune avec doc wikipédia, previsionnel…)
travailler son réseau (agences…), à travailler avec le temps.

Si tu fais bien les choses, ca devrait bien se passer. Si tu fais pas bien les choses, tu te retrouves dans une situation comme ton papa…

Aujourd’hui, 11 apparts à 45 ans et j’espère de beaux projets à venir, que je te souhaite.

bon investissement

si tu veux d’autres infos, avec plaisir

PS : comme ce que tu demandes est très vaste, pas bcp de monde pour répondre…

Thomas1363 · Juillet 20, 2025, 8:02

Oww, un grand merci Dan pour ton message !

11 appartements ? Quel rêve ! (Ou pas ahah )
Es-tu aujourd’hui rentier avec tout ça ?

J’ai encore du mal à comprendre comment les dettes peuvent nous enrichir. Certes, si tu prends un prêt pour un appartement que tu peux louer, c’est le locataire qui rembourse ton crédit, mais j’ai du mal à imaginer comment vous faites pour en avoir autant (et félicitations d’ailleurs, c’est exactement ce que je me souhaite aussi ahah !).

La banque ne dira jamais oui pour un autre prêt même si je lui explique que le premier appartement est autofinancé par le locataire ?
Imaginons que les deux locataires partent, on se retrouve avec 2 mensualités à payer… et à manger des pâtes tous les jours ahah ?

Je m’explique : à 30 ans, avec un salaire comme le mien (actuellement 3 200 € nets/mois) et un objectif d’apport de 20 000 € d’ici 2030 (j’ai actuellement 8 000 € de côté, et j’épargne 600 €/mois pour y arriver), mes simulations de prêt tournent autour de 220 000 € sur 25 ans. Habitant sur la Côte d’Azur, il n’y a pratiquement rien à ce prix-là…

Est-ce que tu pourrais me raconter tes débuts ? Ce que tu faisais à mon âge, pour que je m’en inspire un peu ?

Merci encore pour ton message !

Dan20 · Juillet 20, 2025, 8:51

tu veux vraiment que je fasses nuit blanche…

je vais te donner mon point de vue, donc personnel…
un rentier ne possede pas d’immobilier !!! l’immo est aujourd’hui le vecteur le + puissant d’enrichissement, mais également probablement le + taxé (et ça va augmenter dans les années à venir car ton immo n’est pas delocalisable, donc facilement taxable).
Le but est donc de sans cesse s’endetter, se créer des charges afin de NE PAS payer d’impôt.
Dès lors que tu arrêtes d’investir, moins de charges et les impôts tombent, donc 2eme etape à ce moment là, direction la bourse.

Donc pas rentier, très endetté…

J’ai un super projet d’investissement immo, j’ai besoin que tu me pretes un peu d’argent, ca te tente ?? Prête moi 10k et je te rends 200k dans 20 ans, ca te tente?!?!?

Le rêve ultime est de trouver des projets à cash flow positif. Mon dernier projet : un immeuble de 6 lots, 1 encore à retaper et un à relouer depuis 15jours (petits travaux de peinture), donc 5 lots loués pour 2330€ de loyers et un credit de 1300€… ca court pas les rues, la bonne affaire ne se trouve pas, elle se créée !!! travaux, divisions…

si tu fais bien les choses, ca devrait bien se passer !!! Regle de base : tjrs avoir des biens dans le top 10% des biens en location. Tu refais du beau, pas forcément cher… par contre, elec et plomberie impeccable, c’est pour ça que les locataires t’appelent, pas pour un defaut de peinture… un de mes locataire habitait à 200m de mon appart, dans un appart pourri, mal isolé, il a juste traversé la rue. Les loyers, anciennement à 430€, sont passés à 550€, tous loués en 3 jours…
Locations entièrement gérées par huissier : si tu veux économiser 40€ pour gérer toi même et avoir les soucis de ton père…

Si tu veux accélérer dans l’immo, un bon apport sera forcément utile, donc serre la vis, mais la moitié de ton salaire de côté (tu crames 2600€ par mois sur 3200 en etant chez tes parents… à ce rythme, tu pourras même pas te payer ton loyer…), regarde des biens dans des communes (tres aleatoires…) de - de 20000 hab, à 2/3k€ max le m2.
si tu achètes vers chez toi, à 200k le T2 loué 7/800€ par mois, tu devras rajouter 5/600€ de ta poche, donc t’en achète un et tu attends 20 ans.
NON, c’est pas la bonne solution…

Mon parcours, prof lib, 70h par semaine, une 207(à l’epoque ), pas de depense superflue (sans se priver, je suis pas dépensier), tu mets à fond de côté , tu achètes, tu mets de l’apport, tu travailles, tu mets de côté, tu achètes, tu mets de l’apport, tu travailles, tu mets de côté, tu achètes, tu mets de l’apport, tu travailles…t’as compris je pense… cherche des projets pourris, mais bien placés, que personne ne veux, fais des travaux, isole (les DPE pourris sont des opportunités…), c’est ca mon parcours…

donc pas rentier, mais je pars 2 mois en Martinique avec ma femme pdt l’hiver, donc pas à plaindre, mais ENTIÈREMENT mérité (mes parents savent à peine lire et ecrire…)

bon investissement

Thomas1363 · Juillet 22, 2025, 7:26

Désolé pour ma réponse tardive, j’étais un peu dans le rush en ce début de semaine ahah !

Ton parcours est vraiment impressionnant, félicitations à toi
Je vais suivre ton conseil. Moi qui pensais acheter mon premier bien en plein centre autour de 200K comme tu l’as mentionné, je vais peut-être revoir mon plan (j’ai encore un peu de temps d’ici 2030 ahah).

Aujourd’hui, j’ai 8K de côté, et si tout se passe bien, j’espère atteindre 22K d’ici 2030.
Avec un potentiel emprunt autour de 220K, tu penses que c’est suffisant pour bien démarrer dans l’immobilier ? Est-ce que tu trouves que c’est déjà un peu tard ?
Ou au contraire, tu penses qu’il vaut mieux que je commence dès maintenant, quitte à partir sur un emprunt plus modeste autour de 80K ?

Merci beaucoup pour ton retour

V1NC3N7 · Juillet 22, 2025, 8:03

Hello,

Félicitations pour ce joli projet, si déjà à 22 ans tu réfléchis comme ça, y’a des chances que ça se passe bien pour toi

Combien de biens possédez-vous aujourd’hui ?
Quelques dizaines.
Avez-vous déjà rencontré des problèmes similaires (impayés, travaux, gestion locative…) ?
Oui, et c’est normal.
Ce n’est pas marqué sur le front des locataires s’ils sont sérieux ou pas, il y aura forcément des soucis, il ne faut pas en avoir peur. Ça arrivera dans tous les investissements les coup dur, c’est pas catastrophique.
Si je souhaite acheter un ou plusieurs studios à louer ou à passer en Airbnb, que me conseilleriez-vous ?
Ça dépend la région, et si tu veux bosser ou pas
Le Airbnb c’est du job… sinon conciergerie, mais ça mange bien ton bénef…
Vaut-il mieux investir en nom propre ou via une SCI ou autre structure dès le départ ?
Ça dépend de ton TMI, si t’es à plus de 30% actuellement, la SCI (à l’IS, pas l’IR !!) sera à 15 avec un taux réduit. Et s’il y a des futurs appartements, tu seras bloqué avec le plafond en LMNP.
À voir s’il te faut un avocat et un comptable, ça a un cout, ou si tu gères ça seul…
Mais t’as encore le temps avant de voir aussi loin…

Je rejoint Dan20 pour les sentiments : aucun.
Ça a fait parti de mes premières erreurs, j’ai appris par la force des choses… maintenant, tout le monde sous GLI, et loyer impayés ou dégradations, c’est plus mon problème…

@Dan20, je suis curieux, la course à l’endettement… déficit foncier du coup ?
Pas trop compliqué de tenir le rythme avec 11 biens ?

Thomas1363 · Juillet 22, 2025, 8:19

Salut, et merci pour ton message

Pourrais-tu m’expliquer tes débuts ? Ton premier apport, ton prêt, etc. (si ce n’est pas indiscret bien sûr) ?

Pour te situer, je suis basé à Nice. Je reviens sur ce que disait @Dan20 : à la base, je pensais acheter un appartement à 200K en plein centre-ville et le mettre en Airbnb. Mon raisonnement, c’était de me dire que le bien générerait plus de revenus, et donc que je pourrais rembourser plus rapidement les mensualités.

Mais l’idée d’acheter dans l’arrière-pays ou en périphérie de Nice me fait réfléchir. Ce serait forcément moins cher, donc des mensualités plus légères aussi.

Dan : « si tu achètes vers chez toi, à 200k le T2 loué 7/800€ par mois, tu devras rajouter 5/600€ de ta poche, donc t’en achète un et tu attends 20 ans.
NON, c’est pas la bonne solution… »

En fait, j’ai du mal à saisir la vraie différence entre ces deux scénarios :

Un appartement à 200K avec 1200 € de mensualité.
Deux appartements à 100K chacun, loués 600 € chacun (donc pareil, 1200 € par mois au total).

Dans les deux cas, je suis bloqué avec mon prêt durant 20 ans, non ?

Concernant l’huissier pour les états des lieux et la souscription à une GLI, je prends bonne note si ça peut m’éviter de gros soucis, je fonce !
Juste une question : est-ce que la GLI impacte beaucoup vos bénéfices mensuels ? Vous êtes quand même toujours en positif à la fin du mois ?

J’ai vu qu’on pouvait le déduire des impôts ?

V1NC3N7 · Juillet 22, 2025, 8:44

J’ai 39 ans, et j’ai la chance d’habiter une région où on a un très joli rendement locatif.
On trouve très facilement des biens dont le loyer de la location sera supérieur aux mensualités du prêt… ça aide beaucoup.
A paris, ou à Nice, c’est pas le même délire…

En contre parti, vous avez plus de tension locative et de plus value… ici, quelques vacances, ça arrive, et plus value pas ouf…

Sinon pour l’histoire, j’ai décroché mon premier CDI après mes études, à 22 ans.
J’ai constitué un petit apport en restant chez mes parents, jusqu’à 25 ans, pour acheter un appartement à louer.

J’ai fait plein d’erreur, que ce soit au niveau des dossiers, des calculs de rentabilité, etc… mais déjà j’avais un cash flow positif (tout petit, mais 50€ quand même).

Pas dépensier non plus, j’ai revu mon banquier quelques années plus tard, situation saine, premier appart’ qui rapporte plus qu’il coute, donc aucune objection à recommencer.
C’était mes deux premiers noms propres.

Et ça continue, ce qui nous amène à 33 ans pour le premier immeuble en SCI.
Et ainsi de suite…

Pour répondre à tes questions, et ça n’engage que moi.
Comme je disais, j’ai la chance d’habiter dans une ville de 200k habitants avec prix à 1500 le m²… mais c’est clairement pas le cas de tout le monde, donc si je devais faire un choix, je suis team plus d’appart, mais excentrés.

1 appart en plein centre, ou deux excentrés, n’auront pas la même plus value sur 20 ans, pas la même demande locative (donc vacances ou pas…), pas forcément le même but si longue durée ou AirBnb, les mêmes profils de locataires, etc…

Et en cas de coup dur, tu peux en revendre un si t’en as deux.
Idem en cas d’impayés, vaut mieux 50% de défaut que 100… etc…

Une GLI, garantie des loyers + dégradations jusqu’a 10 000€, c’est moins de 2% du loyer je crois.
Et oui, c’est une charge, donc déductible de ton bénef.

Thomas1363 · Juillet 22, 2025, 9:01

Vous avez tous des parcours impressionnants, félicitations à vous

Je débute un peu comme toi. J’ai 25 ans et 8k de côté. Je compte rester chez mes parents jusqu’à mes 26/27 ans, ce qui me permettrait d’avoir environ 22k d’épargne d’ici là en mettant de côté 600 € par mois.

Je comprends totalement l’utilité d’avoir plusieurs appartements dès maintenant, ainsi que l’intérêt de prendre une GLI. Est-ce que tu passes par un huissier, comme @Dan20, pour tes locations ?

Concernant tes premiers appartements, tu les as achetés dans un état à rénover entièrement (tu faisais les travaux toi-même ?) ou ils étaient déjà habitables et directement louables ?

Dan20 · Juillet 22, 2025, 9:02

j’ai commencé l’immo en faisant une erreur car mal formé : voulant rembourser vite mon prêt, je l’ai fait sur 14 ans, du coup grosse mensualité (de memoire 1500€/mois) et un loyer de 700€ , certes accompagné d’une defisc, mais le delta a comblé chaque mois était conséquent, sans compter mon loyer perso et le reste.
Pour ne pas me mettre en danger et pouvoir continuer d’investir, j’ai augmenté mes heures (7h-21h…kiné) et ai même ouvert mon cab le samedi, 2 semaines de vacances en aout et une a Noël.

Après 2 ans à ce rythme, bel apport qui m’a permis d’acheter un terrain et construire 2 maisons mitoyennes, ma rp et une loc.

En comptant les loyers et les defisc (les 2 maisons en loc en scellier), il me restait 500€ à sortir pour les 3 maisons…

Ces maisons ont été achetés en nom propre… pas terrible non plus, mais bon, pas formé…

Mais aujourd’hui, je suis en train de racheter ces maisons par ma sci. Je trouve que c’est aujourd’hui une arme ultra puissante : ça ne vaut pas le coup au départ de monter une sci pour un appart, mais le rachat qques années+ tard peut être sympa… je rachète cette maison (sans credit) pour 270k€ (que je vais donc toucher perso) , réintégrer 2 maisons dans la sci (fini les impôts… car amortissement) et je vais me servir de ces sous pour racheter d’autres biens, en apportant ce cash dans la sci (prêt au compte courant, qui me sera rémunéré )… ma sci va racheter 4 apparts en 2 ans (du moins, c’est mon projet…).

Donc aujourd’hui, avec les autres biens acquis, ma sci est en déficit de + de 130k (à la louche…), donc pas d’impôt avant longtemps…

Je vais revendre la 3eme l’année prochaine (si mes loc ont leur prêt…) pour diminuer ma base IFI, et reinvestir le cash (en bourse cette fois). Apres ça, plus rien en nom propre, plus d’impôt, et sci en cash flow positif de 1000€…
j’aurais suffisamment de deficit pour etre tranquille longtemps…

Dan20 · Juillet 22, 2025, 9:04

combien le loyer ?

Dan20 · Juillet 22, 2025, 9:10

c’est le jackpot !!

comme je disais dans mon 1er post, mon dernier bien : immeuble de 6 lots, 5 loués (un encore à retaper), credit de 1300€ et loyers de 2330€… cash flow environ 500€/mois.

c’est vrai que la plus value risque de pas etre énorme, casi aucune vacance locative (car apparts neufs) , mais le calcul sur 20 ans est explosif !! si tu achètes en ville, dans 30 ans, t’auras 2 apparts …

donc avec « notre solution », en effet, la banque ne me dit jamais NON (et j’emprunte à 110%,…)

Après, c’est compliqué à trouver, à créer aujourd’hui… si il y avait des projets comme ça sur le boncoin, on serait tous riches…

Dan20 · Juillet 22, 2025, 9:19

super parcours en tout cas

Thomas1363 · Juillet 22, 2025, 9:21

Je ne saurais pas te répondre, c’était vraiment pour illustrer la différence entre un appartement en centre-ville et plusieurs appartements en périphérie

Du coup, avec votre expérience dans l’immobilier, que me conseilleriez-vous aujourd’hui :
Attendre mes 30 ans avec la possibilité d’avoir un prêt d’environ 217k ?
Ou commencer dès maintenant avec un prêt autour de 70k, sachant que je suis encore bloqué par mon prêt étudiant avec des mensualités de 700 € par mois ?

Thomas1363 · Juillet 22, 2025, 9:21

Je vais suivre votre solution alors

Dan20 · Juillet 22, 2025, 9:30

il faut t’excentrer, faire baisser les prix, trouver des biens pourris (si tu connais du monde pour les travaux), mais super placés.

Les DPE pourris sont aujourd’hui de grosses opportunités : tu empruntes le montant des travaux, tu les passes en deficit foncier, et tu peux toucher l’année suivante un crédit d’impôt qui te sert d’apport pour le suivant…

si t’arrives à trouver un bien à 70k (credit de 420€/mois sur 20 ans environ) que tu loues 500/550€, tu peux etre en cash flow positif.
Donc tu pourras en acheter un 2eme et ainsi de suite…
Tu ne dois regarder le montant d’achat (217k ou 70k…), regarde la renta, le potentiel, la localisation, et de garder sous le pied tjrs un peu d’apport (pour debloquer la situation où le banquier ne te suis pas) et de capacité d’emprunt (les banques prennent en compte généralement 70% des loyers à réintégrer à ton salaire pour calculer ton endettement)

V1NC3N7 · Juillet 23, 2025, 6:08

Merci. Je te retourne le compliment

Il y a un intérêt à ça ?
Sauf si la SCI n’a pas la tréso, j’ai toujours été partant de récupérer le max, avoir le moins de CCA possible pour placer par moi-même.
Rémunérer un CCA, ça me fait juste des déclarations en plus aux impôts
Et c’est bloqué au taux légal je crois ?

Perso’, la SCI ferai un prêt (si elle peut), et je garderai mes sous perso’, pas d’apport (ou le minimum) au CCA…

Maxime432 · Juillet 23, 2025, 6:15

bonjour,

simple conseil en vivant chez tes parents, avec un salaire de 3200€ net/mois il est anormal de ne mettre « que » 600€/mois de coté, même si tu dois aider/contribuer au budget de tes parents.
Mais sans avoir de prêt à charge ou de loyer à payer, il faudrait mettre de coté au moins 50% de ton salaire à minima.

J’ai ton revenu, avec un prêt de 1200€/mensuel pour ma résidence principale et je mets de coté tous les mois 600 à 1000€/mois qui sont réinvestis.

Bon courage pour ton beau projet

V1NC3N7 · Juillet 23, 2025, 6:18

Une agence immo’ classique.
C’est elle qui gère toute la paperasse, les baux, les quittances, les coup de fil, les échéanciers, les contacts avec la GLI…
Moi je fais juste les visites quand ça tourne, j’aime bien voir les gens et discuter un minimum

Les premiers à rénover.
J’ai fait les travaux moi-même, et je met ça dans mes erreurs

Sauf si tu es du métier, ou si tu connais du monde, ou si les sous font défaut, c’était pas une bonne idée.
J’ai fait mes travaux par souci d’économies, mais en bossant les soirs et les week-end en plus de mon job salarié, j’y passais des mois…
Avec du recul, faut juste prendre un artisan, qui fera le taf 10 fois plus vite, et tu auras un loyer qui rentre même si ça coute un billet, au lieu de perdre ton temps à le faire toi même.
Surtout qu’au moment de l’achat, c’est l’occas’ pour négocier une enveloppe travaux avec le prêt (ce que tu feras pas 5 ans après, lors d’une rotation de locataire), donc soit directement louables, soit travaux financés.

Après, il est aussi possible d’acheter directement avec le locataire dedans.
Pas de questions à se poser sur les travaux du coup… et ça aide quand tu présentes ton dossier à la banque : « Voila le bail en cours, c’est déjà loué, le loyer rentre tous les mois » avant même que le prêt soit fait.

Achètes maintenant, sans hésitation.
Et si tes plans on changés dans quelques années, tu revends, tu rembourses ton prêt, et t’auras toujours touché 5 ou 6 ans de location.

Tristan31 · Juillet 23, 2025, 7:15

Salut Thomas,

Je vais te faire un petit retour sur ma situation.

J’ai 30 ans et j’ai commencé à investir en 2022 avec un pote, via une SCI à l’IS. Au début, on a fait pas mal d’erreurs : achat d’un 72 m² avec une chambre et deux salons, aucune négociation du prix, trop d’affect ; on a visité beaucoup de biens, on était en mode “il faut qu’il nous plaise”.

Bilan du premier bien : 82k avec 10k de travaux qu’on a réalisés nous-mêmes pour 2k (petit tips pour récupérer de la trésorerie), loué 590 euros donc cash-flow neutre. Huit mois après l’achat, l’immeuble a pris feu : deux ans de galère (gestion des assurances, du syndic, suivi des travaux). On a récupéré l’appartement, reconfiguré avec deux chambres et tout neuf, qu’on loue depuis mai pour 690 euros.

Pour les biens suivants, on a monté une nouvelle SCI avec un autre pote : achat d’un local commercial en dessous de mon premier bien (opportunité liée au sinistre) et achat d’un immeuble composé de deux appartements et deux locaux commerciaux en 2025. Beaucoup moins d’affect dans ces achats, cash-flow largement positif, très bonne rentabilité. Pour te donner une idée du changement de mentalité : je ne l’ai jamais vu, c’est mon pote qui a visité et validé le bien.

Notre stratégie, comme dit plus haut, c’est la rentabilité. Je suis dans une région où les prix sont stables.