Salut,
Je vais partager mon parcours, qui s’écarte un peu des stratégies évoquées plus haut.
J’ai 40 ans et je détiens aujourd’hui 16 lots.
Ma ligne directrice a toujours été simple : éviter les travaux. Je sais que ce n’est pas à la mode et que je ne « crée » pas de charges, mais je déteste la gestion et le temps que ça prend. J’en ai fait un peu, je sais à quel point c’est chronophage et pénible : trouver des artisans, gérer un chantier à distance, maîtriser les coûts… très peu pour moi.
Heureusement, ma situation actuelle me permet de m’en sortir fiscalement. Voici le détail :
Je vis en petite couronne parisienne, là où l’immobilier est clairement peu rentable. Pacsé, 3 enfants.
Premier achat : un T2 de 40 m² acheté 226 000 €. Quelques travaux de peinture, meublé entièrement (épuisant de monter tout un T2). Je le loue 1 000 € pour un crédit de 915 €. Cash-flow neutre si on inclut les charges de copro. Le bien s’autofinance mais a lourdement pesé sur ma capacité d’emprunt à l’époque.
Deuxième opération : j’ai élargi mon périmètre à 3h max de chez moi. J’ai acheté un immeuble de 6 appartements et 1 local commercial que j’ai scindé en 2, soit 8 lots au total dans une petite ville de 5k habitants. J’ai créé de la valeur en faisant les travaux de division (qui ont été pénible à gérer même si ça valait le coup).
Prix d’achat : 270 000 € + 22 000 € de travaux, avec 25 000 € d’apport. Crédit à 1 450 € pour 3 650 € de loyers. Cash-flow positif de 1 500 €.
Troisième opération : un autre immeuble, 7 appartements dans une ville moyenne bien desservie par le TGV. Acheté 260 000 € avec 26 000 € d’apport. Aucun travaux, tout avait été refait à neuf. Crédit à 1 320 €, loyers à 2 660 €. Cash-flow positif de 800 €.
Tout est en nom propre. Pas de SCI, car je veux pouvoir profiter librement de mon cash-flow : réinvestir, faire plaisir à mes enfants, ou conserver une trésorerie de sécurité. La SCI ne correspondait pas à mes besoins, même si j’y viendrai peut-être plus tard.
Aujourd’hui, j’ai 9 lots en meublé, 5 en nu et 2 locaux commerciaux. Je gère mes deux premiers biens moi-même et j’ai délégué la gestion du dernier à une agence.
Je ne compte pas m’arrêter là. Oui, plus on a de lots, plus c’est prenant. Mais on n’a rien sans rien. Et puis plus tu as de lots, plus tu peux aussi encaisser les coups durs (impayés, travaux imprévus, etc…) avec plus de sérénité. L’immobilier est, selon moi, le levier d’enrichissement le plus puissant, surtout grâce à l’effet de levier du crédit, qu’on ne retrouve pas ailleurs.
Mon conseil : commence dès maintenant, même juste pour tester. Un petit T2, avec peu de travaux pour éviter le découragement, géré en direct pour apprendre ce que c’est qu’être bailleur. Si tu accroches, tu continues : tu travailles, tu épargnes, tu réinvestis (n’est-ce pas @Dan20 
). Et si ce n’est pas ton truc, tu revends. Au moins tu ne restes pas coincé avec un bien à 220k.
Bons investissements à tous !
mais je prends)
