Bonjour a tous ,j’ai 20 ans et j aimerais investir dans l immobilier mais avec mon taff je n ai pas trop de temps à consacrer pour la gestion donc ma question est simple : faut il mieux un investissent en SCPI ou un logement locatif avec pret bancaire
Si tu n’as pas le temps prends des SCPI
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La réponse est dans la question à mon avis.
Tu auras moins de rendement avec des SCPI & des taux plus élevés normalement mais si tu n’as pas le temps, c’est l’idéal.
Attention néanmoins à bien choisir les SCPI, être diversifié…
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Aucun des deux. Si tu n’as pas envie de consacrer du temps, prends de l’ETF. 2x plus rentable, 100x plus liquide, 2x moins risqué.
Le risque en SCPI ça ressemble à ça : -35% sur le prix de la part, baisse des loyers pour que le TD s’ajuste. Des milliers de parts en attente donc impossible de revendre.
Les top SCPI d’aujourd’hui c’est les mêmes gérants des échecs d’hier, sous un nouveau marketing.
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bjr Antoine,
si tu es à la recherche d’un placement qui ne demande pas de temps et rentable, passe ton chemin !!!
L’argument du manque de temps est tjrs cité, mais je suis prof lib, de 7h30 à 20h, et j’ai 10 apparts, donc ça marche pas l’argument du temps. Si tu fais les choses bien, en deleguant, avec les bonnes personnes, tu peux tout faire.
D’ailleurs, ceux qui ont du temps (les chômeurs ou à mi-temps…), n’ont pas accès au crédit, donc…
C’est sûr que d’avoir un ptit réseau à 45 ans est plus faisable qu’à 20 ans …
Par contre, je te déconseille très fortement les scpi, et Oliverq l’a très bien documenté… bcp de ceux qui en ont observent des grosses décotes, donc placement archi bidon… de même que l’AV …
donc pas de prise de tête, le placement miracle, un bon vieux PEA ou cto si pea plein, avec le très conseillé ETF world en dca et basta… mais tu ne bénéficie pas de l’effet levier credit de l’immo.
Tu n’auras jamais l’équivalent de 10 apparts en patrimoine (1,5M€…), sur un dca ETF en 20 ans (à 4000€/mois oui, mais faut les mettre…). Donc rien ne t’enrichiras plus vite que l’immo physique, mais … c’est presque un metier, il faut te former sérieusement, connaitre les statuts (nom propre, sci is ou ir…et pkoi), la fiscalité, le decicit foncier, le dossier bancaire (et toutes les options activables svt meconnues), les travaux , la mise en location (avec gestion par huissier pour eviter trop de soucis)…
Mais crois moi, je pars samedi aux Antilles pour 2 mois, je remercie mon Moi de 25 ans d’avoir commencé à investir tôt, car aujourd’hui 
j’espère que je t’aurais aidé avec ces qques pistes de réflexion.
bon investissement
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Bonjour,
Je suis plutot d’accord avec ce qui ce dit, si tu veux du passif fait de la bourse, si tu veux de l’immobilier fait du physique.
Si tu n’as pas le temps, il y à plein de bien que ne demande pas de grosse gestion et la majorité sera délégable à une agence de gestion mais tu perderas un peu en rentabilité.
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Bonjour @Mathieu185,
Est-il préférable de perde un peut de rentabilité et être sur que ce soit bien géré, plutôt que de faire se tromper et risquer de perdre ?
Louis.
bjr,
la gestion locative ne doit pas être négligée. Je travaille donc gagne ma vie avec ce que je sais faire. La gestion est déléguée à un huissier de justice, qui doit verouiller le bail (etat des lieux ultra complet, 2 cautions solvables, documents assermentés).
Pas de sentiment (malheureusement…) dans le business, puisqu’à la fin, c’est TOI qui paye !!
Donc gestion locative auprès d’un huissier OBLIGATOIRE (6% HT des loyers HC, déductibles). Ceux qui veulent économiser qques dizaines d’euros ne sont jamais gagnant sur le long terme. On gagne de l’argent sur l’achat, sur le dossier bancaire (différé, modulation…), jamais sur la gestion.
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Que penses-tu de Ouiker comme plate-forme d’immobilier clé en main quand on est jeune comme moi et qu’on a aucun réseaux de professionnel, ils proposent également de la gestion et sont assez bien reconnus.
Je fais appel à ton Dan qui avait 25 ans pour ne pas te citer 
qu’aurais-tu fait différemment aujourd’hui est-ce possible de se débrouiller tout seul malgré un apprentissage du domaine immo assez complexe.
En te remerciant pour tes réponses,
Louis.
Il n’y a pas de réponse universel, cela dépend du temps que l’on souhaite consacrer à la monté en compétence et à la gestion ensuite.
Un pro ne fera pas forcement une bonne gestion, pour certain vous etes un dossier parmis d’autres
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Effectivement, naïf de croire que pro rime forcément avec bien fait malheureusement…
Merci pour cette critique constructive,
Louis.
Merci pour la reponse constructive ça m aide beaucoup
Bonne journée / soirée
salut Louis,
dsl pour ma réponse tardive, mais la plage me prend bcp de temps…
3 choses que j’aurais fait mieux/différemment :
-
je n’aurais probablement pas investi dans des zones chères. On a tendance à croire que l’immo locatif, c’est Paris, Lyon… tous les articles parlent d’ailleurs des villes sous tensions, les grandes villes bien sûr. J’y ai donc investi. A 4000/5000€ le m2, autant dire que le cash flow était très négatif. J’ai donc galéré pour me refaire un apport, combler tous les mois qques centaines d’€ pour le crédit, la TF… j’ai courru après ma trésorerie. On te le vend du genre : « c’est un effort d’épargne de 300€ par mois, c’est comme si vous les mettiez de côté ». Foutaise !! Heureusement que mon salaire m’a permis de continuer, à salaire normal, ta capacité d’emprunt est morte pour 20ans…
Donc villes moyennes, voire rurales, à 2ou 3k le m2, à cash flow positif si possible. -
pour te créer du cash flow positif, galère !! Tu trouves pas la bonne affaire sur le bon coin, il faut la créer !! Dernier achat en date, un ptit immeuble dans une commune de 4500 habitants, bien pourri, financé à 110% + travaux (donc apport 0), des travaux donc, prix decoté car personne en voulait, tout neuf aujourd’hui, credit de 1300€/mois, loyers encaissés de 2330€ (il me reste un appart à finir…), 500€ de cash flow mensuel.
3)J’aurais dû créer ma sci directement dès le départ, mais très peu de connaissances à ce moment là, j’ai fait comme j’ai pu, aujourd’hui 600€ qui partent à la poubelle tous les mois (IR + CSG), alors qu’en sci, pas d’impôt (si projet bien ficelé), et j’aurais pu re investir ces 600€ en capacité d’emprunt. Donc j’aurais grossir bcp + vite.
Voilà un peu près ce qu’il me vient à l’esprit.
Ce que je ne regrettes pas, c’est :
- d’avoir bcp bossé et épargné pour mettre de l’apport quand le projet le necessitait pour limiter mon effort mensuel.
- Surtout de m’etre lancer tot, deux ans apres mon diplôme, en faisant pas forcément bien, mais le meilleur apprentissage, c’est le vécu !!! Mais aujourd’hui (17 ans + tard), aucun regret. A 45 ans, je leve doucement le pied au taff (et de + en +), prends 4 mois de vacances par an (pour arriver très prochainement à 6…).
Donc faut se former, décortiquer les statuts, preparer de l’apport (j’ai roulé en 205/207/208 pdt 15 ans pdt que les copains cramaient leur treso en audi/bmw…) et se lancer à un moment, petit pour se faire de l’expérience, se frotter au terrain. Et qd on fait les choses bien (tjrs des biens ultra propres, rénovés, gérés par huissier, pas des agences immo où tu es en effet un n de dossier…), ca marche.
Et juste attendre que les années passent pour ramasser un jour les fruits…
bon investissement
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Hello @Dan20
Tu es la seule personne sur ce forum qui arrive presque à me faire remettre en question mon biais sur l’immo locatif 
Aujourd’hui tu estimes que ça te prend combien de temps de gestion par jour/semaine ?
Profite de tes vacances en tout cas tu les mérites !
ola, gestion ?? 0… bon disons 5mn par mois…
quels sont tes croyances limitantes ?
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Le meilleur post sur l’immo depuis 1983… je t’invite à tout lire et de « rencontrer » de vrais investisseurs immo…
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Il y a plusieurs trucs :
- gros doutes sur le vrai rendement en 2026 : en gros dans les nombreuses discussions que j’ai eues sur le sujet, les gens me sortent un % énorme de rendement / plus-value / cashflow positif sur leur invest. Puis je leur demande si ça prend en compte les apports, intérêts, travaux, impôts, TF, vacances locatives, etc… et en fin de compte en posant les chiffres on arrive toujours à des TRI pas terribles.
- le côté gestion du risque me gêne : on a un énorme % du patrimone sur un seul actif, qui est très peu liquide et présente de nombreux risques (marché, dégradation, impayés, squats, défauts cachés…). Un gros facteur humain dans ces risques. Qui dit illiquidité dit aussi manque de flexibilité en cas d’évolution pénalisante de la fiscalité. Et si besoin de cash pas possible de vendre une chambre quoi ^^
- l’immo est trop plébicité de partout : c’est bête mais généralement quand le marché a un consensus c’est que l’actif n’est plus intéressant. Oui ça a bien marché par le passé, mais on a des problèmes démographiques et une crise du logement qui se profilent là.
- enfin j’ai l’impression qu’il faut maitriser de nombreux domaines type compta et tout ce qui est lié aux travaux, qui sont loin d’être mes passions. Il faut être prêt à se faire appeler un samedi soir parce qu’un truc fuit. Bref beaucoup trop d’efforts, de temps et de tranquilité d’esprit demandés pour ce que ça rapporte.
Après je n’ai pas de doutes qu’il y a des gens pour qui ça se passe très bien, mais je ne pense pas que c’est une majorité et encore moins avec les paramètres d’aujourd’hui !
salut Olive,
en effet, je vois au travers de tes questions, nombre de croyances limitantes, probablement influencées par les medias et par les qques rencontres que tu as faites, ayant eu de mauvaises expériences.
Tout d’abord, comme cité+ haut, j’ai commencé très tôt l’immo, avec qques erreurs. J’ai ensuite fait diverses formations, dont une extrêmement complète, où TOUS les critères ont été expliqués : visite, offre, notaire, dossier bancaire, travaux, statut, gestion… Un bon investisseur immo doit avoir des compétences de banquier, notaire, comptable, fiscaliste, maitre d’oeuvre …
Ensuite, on connait tous des gens qui ont de l’immo, ce qui ne veut pas dire, sans prétention, que ce sont des investisseurs immo, mais des gens qui ont acheté un appart au cours de leur vie (et c’est super pour eux bien sûr), qui ont hérité d’une maison, et qui se sont pris pour des pro. Ils ont mis en loc des biens vieillots, se croyant aux portes de la richesse. Qui dit bien pourri dit svt locataires « moyens » (les bons dossiers choississent de beaux biens), et arrivent les degradations… ne voulant pas donner qques euros, ils ont géré eux même, et là, en avant les galères : biens pourris + locataires moyens= cocktails explosifs à emmerdes…
C’est svt l’origine des croyances limitantes (je connais un gars qui a un coussin qui a des galères, l’immo , c’est mort…).
La question de la renta est un vaste sujet, qu’on peut enjoliver avec de l’apport, travaux… je te precise que je n’ai jamais calculé une renta sur mes biens… Etant parti pour investir massivement, a coup d’effort d’épargne, j’ai fait grossir ma boule de neige comme j’ai pu.
J’ai acheté un appart 190k (FN inclus) avec 130k d’apport, loué 600€ HC. La renta est pourri, avec l’apport, je suis en cash flow positif. Celui-ci me sert à rembourser mes autres crédits. J’ai acheté un autre bien, un immeuble de 6 lots (dont un encore en travaux), à 280k (FN + travaux), entièrement financé par la banque. Je vais juste payer les travaux du dernier (10k) de ma poche. Credit 1280 + TF 420+ Assurance 50+ charges 50 = environ 1800€/mois et 2330€ de loyers.
Donc diverses projets, diverses renta, faut juste comprendre pkoi on fait les choses (apport en CC , rémunéré, et recuperable lors de la vente).
Ensuite, concernant le côté illiquide, oui il est present, mais qd tu te lances dans l’immo, c’est pour mini 20 ans, donc à toi de prévoir à côté d’autres placements liquides, mais c’est une réalité. D’un autre côté, je dois vendre cette année une maison sans prêt, je peux attendre 3 mois pour encaisser 300k 
… et comme tu le dis, crise démographie et crise du logement, l’immo restera un bon placement, du moment que tu maîtrises les rouages.
Au niveau fiscalité, l’Etat cherche désespérément à garder ses entreprises sur le sol français. La fiscalité des entreprises tend (difficilement) à s’améliorer. L’IS est passé à 15% jusqu’à 42500€ de benef, alors que l’IR augmente doucement. D’ailleurs, dans nos cercles d’investisseurs, une phrase revient svt :« la France est un paradis fiscal »!!! Qd tu maîtrises (sci, holding…), peu de pays permettent de s’enrichir en levant de la dette (juste avec une feuille d’impôt).
Nos milliardaires sont casi tous domiciliés en France (Bettencourt, Niel, Pinault…), ya bien une raison !!!
C’est également pour cela que je refuse depuis tjrs le lmnp, car là, ça bouge bcp trop niveau fiscalité.
Pour finir, tjrs proposer des logements impeccables, surtout niveau elec et plomberie++++, car c’est en effet pour une fuite qu’on t’appelle le samedi. Donc tous mes logements, rénovés, ont tous eu droit à une plomberie et électricité neuves !! Après, une belle peinture, un beau lino imitation parquet (tres sympa de nos jours, fini le vrai lino qui bouge avec le temps), de beaux meubles ikea.
Comme ça, très peu d’appels depuis 15 ans (qques cumulus à changer, une serrure qui couine et basta). Les radins qui veulent juste encaisser sans rénover et gérer eux mêmes, ceux là, oui, tu vas les entendre que ça marche pas…
Les impayés, c’est moins de 2%. Les squats, c’est qd tf1 en parle… ca existe bien sûr, mais il faut verouiller, gestion par un (bon…) huissier. Pas de sentiment, car à la fin, c’est toi qui paye. Faut rester très carré et honnête, proposer des beaux logements et pas faire le marchand de sommeil et tout se passera un peu près bien. Celui qui te dira qu’il a jamais un petit couak est un menteur … J’offre la moitié du loyer de décembre à mes locataires, en cadeau pour les fêtes. Si y a soucis, mes locataires s’en chargent et je les paye dans la minute sur facture. Le respect impose le respect, de même que l’honnêteté.
j’espère t’avoir aidé avec ces qques pistes de réflexion
bon investissement
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Votre témoignage est intéressant parce que ça rappelle bien que si on veut un meilleur rendement que la moyenne, il y a forcément une contrepartie quelque part.
Comme un plus gros risque, plus de temps où de connaissances nécessaires, un réseau, etc.
Effectivement, juste regarder les annonces SeLoger et faire un crédit risque de donner des résultats très médiocres pour la plupart des gens.
En tout cas vos messages me rassurent : je vois un exemple de ce qu’il faut faire pour vraiment s’enrichir avec l’immobilier locatif en direct…et je me dis que je ne regrette absolument pas d’avoir passé mon chemin.
C’est un peu comme le piano : en faire un peu sur son temps libre me plaît mais je n’envie pas la vie des pianistes professionnels !
Profitez bien de la plage !
P.S. : j’ai été profession libérale un temps aussi et c’est sûr que cela donne un coup d’accélérateur à la constitution d’un patrimoine, surtout quand on part de zéro.