Je me lance dans le LMNP, je vous partagerai mon expérience ici. N’hésitez pas à partager la votre si vous avez un ou plusieurs biens sous ce régime !
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Mois 1: RAS
Mois 2: le locataire me notifie son départ 
J’ai fait le choix de ne pas placer l’appartement en agence, à voir si j’arrive à gérer ça pendant les fêtes.
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Mois 3: J’ai trouvé un locataire, c’était finalement assez rapide. Mon conseil: poster sur un maximum de sites, y compris seloger ou Gensdeconfiance afin d’augmenter la visibilité. Je gère tous les documents via signature électronique afin de limiter le papier et de ne rien perdre. Vu que c’est du meublé, je pense que j’aurai un changement de locataire tous les 1.5 ans max…
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Hello,
J’attends de savoir pour le mois 4 !
Je suis en projet de mon coté, où est ton bien ? C’est un T2 ?
C’est un T2 situé à Chambéry (ma ville natale) @Morgane. Je l’ai acheté pour plusieurs raisons:
- Je connais bien la ville
- Il y a une grosse population Ă©tudiante
- C’était une belle opportunité: l’appartement est nickel et déjà 100% équipé, j’ai eu 0 travaux à faire.
Je commence à découvrir les joies de la comptabilité (que j’ai délégué) et des impôts pour le LMNP…
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Top !
Moi je suis parisienne mes parents aussi c’est pas simple pour choisir une ville rentable, je suis plus entrain de regarder les colocs du coup et je ne ferais pas non plus ma compta je pense, trop peur de faire une boulette !
Tu peux déduire le coût du comptable (300€/an) des charges de l’appartement, donc autant intérêt à le faire toi-même.
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Hello @mounir tu utilises quoi comme outil pour gérer tes contrats ? Je viens d’acheter mon 1er appartement et je trouvé mon 1er locataire la semaine dernière. Je suis passé par BailFacile.fr, pas mal comme outil.
Bravo pour le 1er locataire, une étape importante ! J’ai pris un modèle en ligne que j’ai adapté. J’utilise un outil de signature électronique, je trouve que ça suffit largement pour 1 seul locataire.
C’est effectivement un souci. J’ai la chance d’avoir des proches qui y vivent et peuvent prendre le relai en cas de problème. J’ai aussi un artisan de confiance qui peut intervenir pour les petits travaux.
Je recommande fortement d’acheter dans la ville où l’on vit, ca facilite beaucoup de choses;
Pour ma part j’ai avis assez different et je conseille fortement de mettre le bien en gestion, c’est pas si cher (et déductible) et ca permet de concentrer son énergie sur d’autres projets.
Gérer 1 bien ca va mais quand il commence à y en avoir plusieurs ca devient problématique. Donc pour cette raison, je dirai que habiter loin de la ville ou on investit importe peu
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C’est un point de vue valable @maxime. Dans mon cas et vu qu’il s’agissait de mon premier bien, je voulais « tester » la charge de travail requise. Je veux également mieux comprendre les différentes aspects de la gestion pour optimiser sur les prochains. Si cela me prend trop de temps, je le mettrais en gestion. Pour l’instant, le mode de fonctionnement me va bien. Sur un parc de plusieurs appartements, cela deviendrait effectivement ingérable.
D’ailleurs, quelques petites infos intéressantes sur la recherche:
- lorsque vous postez une annonce sur Leboncoin, cela vaut vraiment le coup de payer pour les photos additionnelles. L’annonce gratuite est limitée à 3 et tous les locataires voulaient plus de photos…
- Poster sur Gensdeconfiance est intéressant, même si il y a beaucoup moins de volume que sur LBC
- Seloger proposer des annonces gratuites aux particuliers, j’ai également posté chez eux.
Enfin, la recherche de locataire est plus difficile que d’habitude. COVID a bloqué pas mal d’embauches et les étudiants font moins de stages. Acheter un bien de qualité devient encore plus important !
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Hello,
3 de mes biens sont en LMNP est j’avoue apprendre de nouvelles choses quasi quotidiennement et je me ferais un plaisirs d’aider si j’ai des infos pertinentes.
Je viens d’acheter un nouvelle immeuble ou 4 lots seront exploités comme ça mais concernant le débat gérer ou faire gérer je dirais que ça va beaucoup dépendre de votre objectif actuel et non final.
Je fais tout moi même sauf la compta of course, ça me permet d’apprendre pour développer mes compétences et surtout savoir mieux déléguer plus tard, en effet j’investis la plupart du temps à proximité.
Je suis aussi intéressé par les « petites goutes » c’est petites dépenses qui une fois cumulés font de profondes flaques, je prends un malin plaisirs à mettre au défie les budgets travaux par exemple.
Au plaisir d’échanger !
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Excellente approche @Mathieu ! Tu peux nous partager tes principaux enseignements ? Tu comptes uniquement acheter de l’immeuble à l’avenir ? Ca semble bien plus simple à gérer…
Bonjour,
Je me suis lancé dans l’aventure LMNP en 2015. J’ai investi depuis dans plusieurs appartements sur Paris et récemment un immeuble de rapport à Melun. Je me suis fait accompagner par une équipe spécialisée en invest dans l’ancien (chasse du bien, travaux, ameublement/décoration et mise en location) pour tenir cadence
Mon associé a rédigé un billet détaillé si ça peut vous aider dans votre projet. Mon avis sur investissement-locatif.com (Mickaël Zonta)
Si vous avez des questions n’hésitez pas.
Anass
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Quelles sont les leçons tires-tu de ces investissements ? A quoi faut-il faire attention ?
Hello
Leçon tirée :
Il faut se faire accompagner et apprendre à déléguer si on veut faire plusieurs investissements en parallèle (ou sur un court laps de temps).
Avec du recul, jamais je n’aurai pu trouver, acheter, rénover, décorer et louer 8 appartements en 24 mois (en plus de mon travail et de ma vie de famille).
Si on souhaite commencer par un seul investissement, il faut surtout se former avant (il y a des milliers de vidéos sur YouTube) se préparer psychologiquement à gérer des galères (seul) se retrousser les manches et y aller.
Point d’attention :
Ne pas investir dans un quartier trop populaire (à la limite du craignos) pour maximiser la rentabilité. Ça finira par poser problème lors de la location. Il faut également bien vérifier que la copro est saine (pas de squat, parties communes sécurisées et bien entretenue, pas d’impayé, pas de litige …).
A+
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Cool merci pour le retour d’expérience ! Et au global tu es content de l’avoir fait ? J’y réfléchit pas mal car les rentabilités restent dans la moyenne basse des autres classes d’actifs type actions, ETF, SCPI, REITs,… avec de la gestion en plus.
Hello
Oui les rentabilités sont aux alentours de 5-7%, mais la différence fondamentale est l’effet de levier / surface de travail :
- 20k en bourse même à 10% par an tu gagnes 2000€ par an Max (et tu paies des impôts sur la perf)
- 20k d’apport 180k de crédit pour une opération à 200k avec une renta de 6% t’enrichît de 12k par an… et tu ne paies pas d’impôts si tu déclares en meublé régime réel (LMNP)
A+
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