LMNP avis & partage d'expériences

[julien]

Certes oui bien vu, je l’oublie trop souvent, étant déjà au taquet en taux d’endettement…

[mounir]

Mois 6 : RAS niveau locataire. Par contre, le syndic m’informe que des fissures sont visibles au niveau des parties communes. J’espère que c’est cela touche uniquement le second oeuvre et non le gros oeuvre. La structure du bâtiment (qui est très ancien) a déjà été renforcée il y a quelques années…

Un architecte des bâtiments de France va établir un devis, suspense…

[Slaiko]

Hello,

Petite remarque sur le taux d’endettement. Je dois avoisiner les 150% d’endettement. Tous les copains investisseurs dans mon entourage le sont également.

La règle des 33% ne vaut que pour la résidence principale ou des banquiers débutants/limités/nuls …

Même avec la pression de la banque de France sur les banques. Tu peux toujours trouver un banquier qui fera affaire avec toi (car il en suffit d’un)…

A+

[mounir]

Tu peux préciser le setup que tu utilises ? Tu es en LMNP ou en SCI ?

[Slaiko]

Hello,

Les deux. Plusieurs appartements dans Paris en LMNP et une SCI à l’IS pour un immeuble dans le 77.

A+

[mounir]

Tu nantis les biens pour les nouveaux emprunts ?

[Slaiko]

Hello,

Pas de nantissement particulier, juste une hypothèque classique comme garantie obligatoire.

Anass

[AdrienLgr]

Hello Slaiko, merci pour ton retour d’xp!
Est-ce que tu as des contacts d’un banquier pas débutant ou limité ?
J’ai deja un premier bien en LMNP mais je sais qu’il ne me suivra pas pour le suivant car ne comprend pas le concept…

[Slaiko]

Hello,

Mon banquier a quitté la BNP il y a un mois. Le remplaçant est visiblement moins souple. Du coup, j’en cherche un aussi pour un futur invest dans quelques mois. Je te partagerai en MP les coordonnées.

A+

[jonathand]

Mon retour perso sur mon investissement immobilier:
quand on prend le rendement brut de fonderie (appart en centre ville loué nue sans négocier et payé cash), ça ne vaut pas le coup face à la bourse (7% sur un indice monde avec la fiscalité du PEA). Mais:
en utilisant le crédit au max.
en choisissant un lieu rentable sans trop de vac locative.
en réalisant des travaux
en divisant ou colocation
en négociant le prix d’achat
avec le statut LMNP
en gérant soi-même (la recherche, l’achat, les travaux, la mise en location)

on obtient une rentabilité pas mal. dans mon cas, j’ai utilisé tout les leviers, rentabilité à 11% en région parisienne sans mettre un rond dedans (110% crédit), ce qui est impossible avec la bourse (même pour investir sur marge faut un capital de départ).

Perso je ne suis pas un amoureux de la pierre, quand tous les amortissement auront été utilisés et selon le prix de la pierre, je vendrai surement pour mettre le produit sur un indice monde dans un CTO.
voilà mon petit retour perso sur le sujet

[mounir]

Intéressant @jonathand , j’ai aussi l’impression que c’est beaucoup d’efforts pour un rendement finalement en ligne avec les marchés actions. Le seul avantage (qui est énorme), c’est l’effet de levier.

Tu es sur quelle typologie de biens en IDF ? Ce n’est pas trop lourd de gérer les changements de locataires ?

[jonathand]

@mounir ,pour ce qui est de la comparaison des marchés immobilier et du marché action, je dirai que c’est a priori comparable (croissance, rendement) mais que sur le marché immobilier on peux trouver des anomalies de marché, ce qui est impossible sur le marché action (efficience des marché).
De même, la division, les travaux permettent de booster la rentabilité au-delà de ce que permet un marché action.

Maintenant, si on me prêtait un million d’euro en In fine sur 20 ans, je prendrai un tracker monde et basta. Car en effet, si on me le prête en amortissable, jamais le rendement du marché action remboursera le crédit.

[jonathand]

@mounir pour ce qui est de la gestion des locataires, je privilégie les personnes qui sont là à l’année plutôt que des étudiants pour limiter le turn-over

[Dado]

Vous ne voyez pas l’immobilier comme un moyen de se diversifier ? Sans parler d’y consacrer 50% de ses investissements on peut y consacrer 20/25% afin de diversifier.
La pierre a aussi un côté rassurant pour beaucoup de personnes.

Compliqué d’opposer le rendement du marché des actions avec celui de l’immobilier, c’est comme opposer obligations et actions.
Chaque investissement n’a pas le même niveau de risque, chaque investissement n’a pas le même but et chaque investissement n’a pas la même durée de vie.

Comme tu le dis @jonathand le marché des actions a besoin d’un capital de départ pour être performant sinon c’est très long à démarrer, les intérêts composés mettent du temps à se mettre en place.

Je prend l’exemple d’un appartement en province 75 000 euros sur 15 ans (on peut même mettre moins)
Même si on arrive pas à l’autofinancer parce qu’on s’est bien planté et qu’on doit y mettre 150 euros par mois, au final on a un bien à 75 000 euros.
150 euros par mois sur 15 ans à 10% sur le marché action ça fait 59 617 euros.
J’ai raté quelque chose ? Ma vision des choses est biaisée ?

[mounir]

La corrélation entre l’immobilier et les marchés actions est faible, donc c’est effectivement un bon moyen de diversifier/dérisquer son allocation.

[jonathand]

@Dado

Chaque vision est très personnelle, je vais donc donner la mienne (qui n’engage que moi):

1. Diversification:
   un indice Monde dans un PEA est bien plus diversifié géographiquement et sectoriellement (y compris dans l’immobilier) que la détention en direct de l’immo.

2. La mesure du risque:
   Nous avons la malheureuse tendance à mesurer le risque en regardant la côte d’un actif, ce qui a mon avis est trompeur. La même entreprise côté en bourse ou non-côté donnera une appréciation du risque différent. L’exemple typique, c’est les SCPI et les Foncières. Pour mesurer le risque, il me semble qu’il faut aller bien plus loin dans le regard du sous-jacent.

3. Immobilier dans la classe action
   Pour ma part, j’imagine l’immobilier comme l’entreprenariat: je suis fournisseur de service à mes locataires qui sont mes clients, j’ai des fournisseurs (ceux qui font des travaux, EDF, veolia…).
   Comme je détiens 100% de cette entreprise, je suis apte à générer de l’alpha (càd de la surperformance), ce qui est impossible avec la bourse dans un marché efficient.

Cette génération d’alpha est un levier de rendement supplémentaire par rapport au levier du crédit

donc pour résumer:

oui il faut faire de l’immo car rendement supplémentaire possible + effet de levier.
Mais, comme l’entreprenariat, ça demande du travail supplémentaire, donc si on peux s’en passer car on a assez d’argent, autant vivre avec un indice monde.

Je le répète, ceci n’est que ma vision personnelle d’individu
Jonathan

[Crabounet]

Parmi les facteurs dissuasifs je mentionnerais l’instabilité fiscale, qui est grande dans notre beau pays.

Après chaque élection présidentielle on a un nouveau support de défiscalisation sur l’immo locatif qui apparaît.

Le statut LMNP lui-même a changé l’an dernier.

La suppression de la taxe d’hab est un mauvais signal envoyé aux propriétaires, les collectivités locales n’ayant plus que la taxe foncière et les droits de mutation comme leviers à leur disposition.

Le contrôle des loyers a été introduit durant le quinquennat précédent, puis annulé par la Justice, puis réintroduit différement depuis.

L’obligation de rénover les passoires thermiques pour pouvoir les louer va rentrer en application d’ici peu.

J’ai sûrement oublié d’autres trucs ?

Bien sûr il existe aussi de l’instabilité fiscale/législative sur les placements non-immo. Mais j’ai l’impression (peut-être fausse !) d’une part que c’est à un degré moindre et d’autre part que cela crée moins de blocage que sur l’immo, ce dernier étant par définition peu liquide.

My 0.02 €

[mounir]

Une solution possible est de passer par une SCI. L’IS va baisser, et ne changera pas de sitôt.

[Krish]

Hello,

Je partage aussi mon point de vue après quasi 2 ans de LMNP : résumé, ce n’est pas pour moi.

Petit historique, il s’agit d’un appartement F3 60m2, mon ancienne RP que j’avais acheté à cette occasion en 2016. J’ai habité pendant 3ans puis loué suite à un changement de job/région.
Je suis en train de vendre l’appartement, si tout va bien pour cet été.

• Déléguer ou non ? => Étant donné que je suis parti à 400km du bien j’ai voulu le mettre en gestion, je suis certainement mal tombé mais l’agence en question n’était pas très motivé par mon bien. Après 7 visites et 4mois d’attente de locataires, j’ai décidé de m’en occuper moi même.
  Au global je pense que si on est à plus de 30min de transport et qu’on n’a pas trop de temps à y consacrer, il faut déléguer à une agence ou autre et ne pas hésiter à faire jouer la concurrence.
  J’ai délégué entièrement la partie fiscalité.

• La fiscalité => Je n’ai à l’origine pas voulu louer en LMNP pour des raisons fiscales, mais plutôt pratiques.
  Étant donné que je changeais de job, je ne voulais pas déménager avec mes meubles tant que la période d’essai & la région n’était pas validée.
  Passé la 1ère surprise de devoir déclarer en BIC et prendre un expert-comptable (pas obligatoire mais recommandé au réel en cas de contrôle fiscal), je pense que ma fiscalité n’était pas du tout optimisé : loyer trop bas, charges importantes. J’étais à 5% environ de renta brute, soit un déficit quand on enlève tous les frais A mon avis il faut viser du 7-8% de renta brut minimum.
  L’imposition également est certes plus « légère » qu’en location nue mais vous aurez plus de frais aussi donc il faut bien calculer en fonction de votre bien et votre situation.

• Les locataires => La partie chiante, clairement. Il faut gérer les dossiers, vérifier la solvabilité & le sérieux des locataires et quand bien même vous n’êtes pas à l’abri des surprises.
  En quasiment 2 ans, j’ai eu 3 locataires : le premier à posé son préavis 1mois après son entrée, du temps et de l’argent perdu à faire des allers/retours, edl etc
  Les suivants, j’en ai une qui est partie du jour au lendemain sans prévenir (c’est une voisine avec qui j’avais gardé contact qui m’a averti), ça a été un enfer avec la CAF.

Je ne vais pas trop m’étendre sur le sujet, déjà que le post est un peu long mais clairement faire du locatif en direct ce n’est pas pour tout le monde, et clairement pas pour moi.
Je rejoins les avis précédents aussi sur la fiscalité changeante, le statut n’est pas garanti, et quand on investis dans la pierre sur 20ans et plus c’est dérangeant.

Côté outils je ne sais pas si je peux poster des liens mais voici ceux que j’utilisais :

• rentila : 48€/ans plateforme de gestion avec modèles de lettres/baux, envoi de quittances auto etc. 1 locataire avec la version gratuite qui permet de se faire une idée.
• jedeclaremonmeuble : expert-comptable en ligne. Tout se fait à distance, 2 formules, une DIY et l’autre plus accompagnée ou vous avez une vérification des comptes par un humain.

Voilà pour mon retour, pour ma part je vais chercher d’autres idées de diversification

[Fix]

Bonjour Krish,

Merci pour ton retour! Bonne recherche pour la diversification (si immobilier tu as SCPI / REITs…)

J’aimerai avoir ton avis sur Rentila et jedeclaremonmeuble ?
C’est exactement l’association que je pensais faire…
Pour jedeclaremonmeuble que vaut la version accompagnée?