Vos expériences avec l'immobilier locatif

Bonjour !

Je me permets de faire un sujet strictement dédié à l’investissement locatif en direct (appartement, maison, immeuble, garage, parking…).

L’objectif est de recueillir vos retours d’expérience sur vos investissements locatifs, afin d’apporter un regard concret sur ce type d’investissement en se basant sur des faits réels, et, peut-être, de démystifier certains aspects.

  • Quels obstacles avez-vous rencontrĂ©s (travaux, impayĂ©s, gestion…) ?

  • Vos prĂ©visions de rendement et de cash-flow se sont-elles confirmĂ©es ?

  • Votre rendement a-t-il Ă©tĂ© Ă  la hauteur du stress et des imprĂ©vus ?

  • Avez-vous poursuivi ? Si oui, quels types de biens privilĂ©giez-vous ?

  • Recommanderiez-vous l’investissement locatif ? Ă€ quelles conditions ?

Merci d’avance pour vos partages !

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Bonjour j’ai eu plusieur bien en location entre du RNB et de la location annuel.

Pour mon premier investiment 180 k euro rendement net par mois 1800 euro. ( deux maisons ) aucun probleme a par une rendu sale
Pour le second un airbnb investissement 105 k 10 k de travaux rendement 1000 euro net par mois ( lissage sur l anee) aucun soucis et une possiblilite de renvente 200 k au bout de 3 ans
Nouvelle investiment un studio a l annee 95k travaux 2 k une fois fois deduit le pret et impot cash flow d environ 410 euro par ( en cours d achat )
Donc pour moi l immo est tres rendable en rente et surtout en plus value latente

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Ce qui est important c’est l’effet de levier du crédit bancaire, tu investis de l’argent que tu n’a pas.
Ensuite tout dépend du secteur où tu investi. Personnellement en centre d’une grande agglomération, donc rendement moindre (et encore) qu’en rase campagne. Ce qui est important c’est le TRI (taux de rendement interne) éventuel à la fin du projet.
L’immobilier n’est pas un long fleuve tranquille avec bien sur un peu de stress de temps en temps:
Les travaux qui ne se passe pas comme prévu, un dégât des eaux, problème de voisinage………
Ensuite cela dépend de ton appréhension en fonction de ton âge, j’ai commencé à 23ans, il y a 20ans. Faut faire attention à l’investissement, aux locataires, mais aussi au impots…… j’ai appris sur le tas au fur et à mesure. Il faut y aller……
C’est plus simple de ne rien faire.:wink:

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Merci pour le partage ! Quel a été ton but lorsque tu t’es lancé jeune ? Et qu’est-ce qui est important lorsqu’on présente son projet à la banque ?

Quand j’étais jeune, on gagnait 2 smic avec ma compagne et le but était le même que les gens qui cherchent actuellement: comment augmenter son revenu et aussi investir pour l’avenir.
Sauf qu’a l’époque il n’y avait aucune information comme actuellement.
Defois trop d’infos tue l’infos….
A la banque, il faut présenter le dossier, prix, loyer, rendement attendu, montre que tu as réfléchi la situation.
J’ai eu la chance d’avoir été soutenu par mes parents qui se sont portés garants sans vraiment comprendre ce que je faisais. Plus tard, c’est quelqu’un de ma famille qui est devenu mon banquier et cela a bien aidé.
J’ai suivi les signes, non sans stress et avec quelques nuits blanches quand tu remplis un chèque avec plusieurs 0.

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Ok, moi mon objectif est d’acquérir plusieurs biens locatifs. Je souhaite commencer par des studios à rénover, puis les revendre afin d’investir dans des biens plus importants avec le temps. Est-il facile, par exemple, d’obtenir un emprunt pour un studio qui s’autofinance, puis de redemander un autre prêt 1 ou 2 ans après ? Comment les banques réagissent-elles à cela ?

Si tu es sous les 33% d endettement, aucun problème y . Les banques te prêteront.
Ça deviens compliqué quand tu en as plusieurs avec en plus en crédit pour ta RP.
Effectivement lĂ  il faut un bon banquier car tu rentre plus dans les cases de leur logiciels.

Pour moi, de l’immo bien fait, ça reste le meilleur moyen de s enrichir. Mais c est pas passif , faut pouvoir s en occuper (travaux , etc…) et on est vraiment pas aidé par l état…

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David404 a raison.
Faut aussi faire attention à l’imposition sur la PV. À partir de 5ans de détention, tu peux déduire en plus des frais de notaire, 15% du montant de l’acquisition pour travaux. si tu les réalises toi même. Le mieux c’est de garder ton bien environs 10ans, c’est le moment de la bascule. Mon premier, je l’ai depuis 20ans cette année. Je vais voir pour le mettre en vente.

Le mieux c’est d’y habiter, tu achètes, tu rénoves, tu revends sur 1ans. Tu fais environ 4 opérations, tu devrais pouvoir acheter ton logement RP.

Quelle est la définition et quelles sont les caractéristiques de « l’immo bien fait » ?

J’ai loué en nu le bien que j’avais acheté avec ma femme en Juillet 2017. 2 ans 1/2 plus tard, nous partions nous installer à 450km de la d’où l’idée de louer.

Honnêtement, pas eu beaucoup de soucis mais toujours un peu gênant d’avoir un bien à distance car c’est quasi obligatoire de passer par une agence et la fiscalité du nu est vraiment très compliquée à assumer par rapport à un LMNP classique. De plus, je trouve que les régimes sont adaptés à louer des petites surfaces et pour un 3 pièce en région parisienne, le micro foncier ne passe pas. Donc à TMI 30%, c’est vraiment un cadeau fiscal à l’état.

Après dans les points positifs, le taux qui Ă©tait de 1,45 +1% (prĂŞt accession) a Ă©tĂ© renĂ©gociĂ© Ă  0,65% sur une plus petite durĂ©e. Il me reste donc 12 ans de crĂ©dit Ă  payer et je rembourse quasiment rien d’intĂ©rĂŞts. Le seul soucis c’est que je suis un peu « bloquĂ© Â» par le taux forcĂ©ment sinon j’aurai dĂ©jĂ  vendu l’appartement au changement de locataire et passĂ© sur un autre bien en LMNP.

Immeuble de 2009 donc peu de frais pour l’instant. J’ai juste eu un changement de locataire l’année dernière après quasiment 5 ans et j’ai du refaire la peinture de certaines pièces (moi-même) et faire changer 2 moteurs de volets roulants électriques. A part ça, RAS donc en terme de temps et d’investissements, c’est correct.

A ce jour, le TRI est de 7,6%, fiscalité incluse donc plutôt très bon pour du nu. J’envisage de le revendre en 2030/31 car grand paris express à 5 minutes à pied qui viendra compléter ce quartier… mais j’hésite fortement car en 2037 il me rapportera environ 17 000€/an (jusqu’au remboursement de l’emprunt avec le gain énorme de capital d’environ 1 460€/mois).

A ce moment là, ma femme et moi auront 47 ans et ma première fille 15 donc je pense que ce sera le bon moment pour le revendre et réaffecter les fonds (LMNP si toujours intéressant, SCPI, Bourse…).

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Coucou juste une chose les petits bien sont tjrs plus rentable que les gros

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C’est sur. Avec du recul, nous aurions acheté un 2 pièces mais lorsqu’on achète pour soi en couple, on se projette plus en famille qu’en investisseur :slight_smile:

Apres moi je suis pour l achat d une RP pour moi c est important que arrive a 60 ans l avoir payer etre payer c est comme si tu avais un revenu mais que tu redonnais pour te loger ( et tu fais ce que tu veux c est a vous )
j’ai commence par ma RP aussi

Oui c’est sur.

On a eu la chance d’avoir juste assez pour acheter notre RP en 2024 donc on a gardé ce bien mais c’est clair que nous étions à 2 doigts de vendre. On a du quand même mettre un gros apport, ce qui est plutôt intéressant quand on connait les taux actuels mais bon ça reste difficile pour le commun des mortels.

J’aime l’immobilier, mais j’ai eu plusieurs soucis dans plusieurs biens: le locataire qui achète un lapin et détruit le canapé sans payer le dernier mois, la découverte du permis de louer à Marseille qu’il faut demander avant chaque location longue durée et qui peut être refusé à cause des parties communes de l’immeuble dont l’interdiction de louer, la mise en sécurité de l’immeuble, un chauffe-eau qui lâche, un frigo à changer, un immeuble infesté par les cafards, 2 ravalements a payer dont un à 20k€, un changement de syndic qui faisait rien, fuite de toiture (2 fois), un autre voisin qui se gare a la place de mon locataire, augmentation des taxes foncières… Bref c’est un boulot à mi-temps.

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Ces chiffres me paraissent faramineux, tu as achetĂ© cash tes appartements ? Ă€ quoi correspond ton « net Â» ?

C’est du net sauf que j ai payer en cash car deja les deux maison on etait monte par moi de A a Z du cout terrain +construction 180k valeur de revente 600 k le cash ma permis d evite les complication des banques ( je suis du BTP). l appartement payer cash refait de A a Z ( je suis en corse du coup fort rendement locatif touriste ).
Du coup le plus rentable c est meme pas les loyers pour moi mais la creation de valeur du a mon travail.

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Le gros souci c’est les locataires qui ne respectent rien. Chacun provoque au moins un dégât des eaux, certains plusieurs, ils sont d’une bêtise à ne pas pouvoir croire que ça existe, genre celui qui fout le feu avec une plante en plastique en plein soleil, etc.

Bonjour,

Pour ma part, j’ai été intéressé par l’investissement locatif depuis environ 2019-2020. Personne autour de moi n’en faisait, et le peu de personnes avec qui j’en parlais m’en dissuadais pour ne pas cramer mes avantages de primo-accédant alors que si je m’étais renseigné un peu plus, cela n’avait rien à voir. A noter que je suis cadre-salarié.

J’ai donc attendu 2023 pour acheter un appartement en colocation puis j’ai enchainé sur un deuxième dès la mise en location du premier.

  • Quels obstacles avez-vous rencontrĂ©s (travaux, impayĂ©s, gestion…) ?
    Pour l’instant, pas de gros obstacles rencontrés, des petites réparations de temps en temps (fuites, électricité ou chaudière en panne, ces problèmes prennent quelques heures à régler avec l’intervention d’un pro). Les frais sont déductibles d’impôts.

  • Vos prĂ©visions de rendement et de cash-flow se sont-elles confirmĂ©es ?
    oui, en listant en amont toutes les charges possibles et en prenant un peu de marge. J’essaie de me lancer dans des projets qui s’autofinancent, mais s’il y a des « petits Â» imprĂ©vus, cela ne me dĂ©range pas de mettre un petit effort d’épargne - le but Ă©tant de se constituer un patrimoine.

  • Votre rendement a-t-il Ă©tĂ© Ă  la hauteur du stress et des imprĂ©vus ?
    MĂŞme rĂ©ponse que prĂ©cĂ©demment. Aussi, il faut savoir se dĂ©tacher, relativiser, et gĂ©rĂ©r les choses prudemment, je pense que qqun d’hyperstressĂ© pour les pĂ©pins de type dĂ©gats des eaux n’est pas fait pour l’immobilier locatif. Aussi,iIl est primordial d’avoir une liste de certains points Ă  vĂ©rifier en amont: les diagnostics (amiante, termites etc), l’état de la copro (s’il y a des mauvais payeurs), la toiture, la bonne sĂ©lection des locataires (il y Ă©normĂ©ment de « red flag Â») … regarder toutes ces choses en amont peut Ă©viter bien des problèmes par la suite, mĂŞme si je dirais qu’un investissement locatif sans tracas n’existe pas, cela fait partie du job.

  • Avez-vous poursuivi ? Si oui, quels types de biens privilĂ©giez-vous ?
    Oui, je continue Ă  visiter pour trouver la pĂ©tite - la question c’est « est-ce que la banque me suivra? Â»

  • Recommanderiez-vous l’investissement locatif ? Ă€ quelles conditions ?
    Oui pour les motivés et ceux qui s’y intéresse. J’ai essayé de convaincre certains proches mais je me suis rendue compte que certains ne sont peut-être pas faits pour.

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De « l’immobilier bien fait Â», comme je l’ai indiquĂ©, prend en compte plusieurs caractĂ©ristiques :

  • Le lieu du bien : c’est fondamental. Il est très important de privilĂ©gier un emplacement proche de chez vous.
  • Le prix : cela semble logique, mais il faut comparer avec ce qui se vend aux alentours. Si vous optez pour du neuf, acceptez le fait que vous paierez plus cher (compensĂ© en partie par des frais de notaire moins Ă©levĂ©s). Vous paierez plus cher pour moins de tracas (en thĂ©orie) et donc moins de travaux.
  • La gestion : si vous n’avez aucune connaissance dans l’immobilier, prenez une agence pour la gestion. Oui, vous allez payer des frais, mais c’est dĂ©ductible des impĂ´ts. Renseignez-vous sur l’agence (Google, etc.). Certaines travaillent très bien (Ă©vitez Foncia et consorts, privilĂ©giez les petites agences locales qui se concentrent sur la gestion plutĂ´t que sur la vente ; en gĂ©nĂ©ral, elles font plutĂ´t bien leur travail). Une fois que vous serez Ă  l’aise, vous pourrez le faire vous-mĂŞme (si vous avez un ou deux biens, c’est gĂ©rable). Si vous ne voulez pas vous compliquer la vie : optez pour une agence.
  • Le choix du locataire : si vous gĂ©rez vous-mĂŞme, c’est un point très important. Assurez-vous que le locataire a un revenu trois fois supĂ©rieur au montant du loyer, avec des garanties, etc. Un des avantages de dĂ©lĂ©guer Ă  une agence, c’est qu’ils doivent s’assurer de tout cela (en thĂ©orie).
  • Assurance loyer impayĂ© : c’est fondamental si vous voulez bien dormir la nuit. Encore une fois, les bonnes agences qui font de la gestion vous proposeront une bonne assurance Ă  un tarif acceptable.
  • Pour finir, concernant le loyer fixĂ©, ne soyez pas trop gourmand. Il vaut mieux un loyer bien fixĂ©, voire un peu en dessous du marchĂ©, afin d’avoir des locataires qui paient en temps et en heure et surtout des locataires qui restent longtemps. Un appartement vide ne rapporte rien.

En suivant ces règles, je n’ai jamais eu de soucis (avec ma femme, nous avons 4 appartements en location). Néanmoins, on n’est jamais à l’abri, c’est pourquoi je pense qu’il ne faut pas sous-estimer les assurances.

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