[IMMO] Mon projet est viable?

Immobilier 🏠
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Salut l’élite :),

Après tant d’années de réflexion, je me décide plus ou moins à me lancer dans l’immobilier locatif. :slight_smile:

Étant donné que je DCA 1k de mon salaire tous les mois sur le CW8 via mon PEA depuis maintenant 5 ans, et ayant aujourd’hui plus de 125K$ de jetons numeriques j’estime qu’il est peut être temps de tâter d’autres classes d’actifs.

Actuellement j’ai 45k qui pourrissent sur des livrets (j’ai honte). Avec mes projets perso, et de famille, j’estime qu’il me faut 15k d’épargne de sécurité et donc j’ai 30k à investir. J’étais dans l’idée d’allouer une partie pour faire financer un bien (soit le montant que la banque me demandera mais le minimum possible) et le reste en Lump Sum sur le CW8, en plus de mon DCA mensuel.

Actuellement en CDI depuis quelques mois, après rendez vous sur place avec ma banque hier, je suis parfaitement dans la capacité de me faire financer. Il faut que je verse 10% d’apport. Elle m’a parlé d’un taux actuel d’environ 3.60%.

Maintenant, passons plus sur le concret, j’ai repéré une ville à 1h30 de Paris. Le m² entre 1500 et 1600€, pour un grand studio voir un 2 pièces. Typiquement le genre d’endroit où je pense qu’à terme des cadres parisiens peuvent priser avec le TT.

Avant de me lancer, j’aimerais beaucoup avoir des retours, histoire de plus facilement peser le pour et le contre. Car je ne suis pas encore rentré dans les détails rentabilite.

Argument pour:

  • Le prix potentiel de l’opĂ©ration peut valoir le coup vu que ce n’est pas très cher
  • Je n’ai absolument pas d’immobilier et je me dis que c’est une façon de me lancer dedans avec peu de risque.
  • L’idĂ©e de diversifier me plaĂ®t sincèrement, je me dis que le combo Immo + crypto + Bourse sera respectĂ©. MĂŞme si le bien ne serait pas d’une grosse valeur patrimoniale.
  • Ça peut ĂŞtre un pied Ă  terre en cas d’urgence ou de problème, avoir un pied Ă  terre c’est rassurant je me dis.

Argument contre:

  • Les taux actuels, surtout que j’aurai pu acheter quand c’était de l’ordre de 1.10%. MĂŞme si probablement que les prix ont baissĂ©s
  • La France. Pas besoin d’aller plus loin :slight_smile:
  • Je ne serais pas forcĂ©ment prĂ©sent pour le gĂ©rer car j’habite pas dans le coin. Environ 2h. Donc quasiment obligĂ© de le faire gĂ©rer en agence.
  • Je me dis qu’acheter un bien pas cher, mais derrière de faire potentiellement des travaux que ce soit au dĂ©but ou durant l’ensemble de la pĂ©riode oĂą je le garderai c’est peut ĂŞtre pas un bon plan vu le prix de l’appartement.

Merci à vous pour vos retours, ça m’aiderait énormément à y voir plus clair :slight_smile:

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Je pense qu’il faut s’endetter en France et pour plusieurs raisons:

  • L’endettement dans d’autres pays est plus compliquĂ©
  • Si tu es endettĂ©, on ne pourra pas prendre ton cash
  • Tu pourras reconstituer ta poche de cash au fur et Ă  mesure
  • Certains pays aiment bien voir que tu as des revenus pour te donner des visas long terme

Donc de mon côté je te conseille de faire une opération immobilière feuille excel en main.

Le TT a atteint son point d’orgue en 2020 - 2022, c’est fini maintenant pour le full time. Ça reste l’exception donc je ne compterais pas sur les parisiens à ta place.

Tu n’as pas donné ta stratégie: nu, meublé, autre. Si c’est du nu, je pense que tu n’as pas besoin d’agence.

De mon point de vue, tu oublies l’aspect travaux et rénovation même pas trop importante. Je ne pense pas que l’on trouve beaucoup de biens clé en main avec une bonne rentabilité.
Et quitte Ă  faire des travaux, autant tout refaire.

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Salut,

Tout d’abord je te remercie pour ton retour :slight_smile:

Concernant le TT, je ne me mise pas sur le full mais etant donné que Sens (la ville où j’ai des vues) est à 45min en train de Bercy je me dis que quelqu’un qui a 2 voire 3 jours de TT dans la semaine, c’est jouable pour faire l’effort.

À titre perso, j’habite à Reims une bonne partie du temps et je bosse en IDF. J’ai 3j de TT par semaine, c’est faisable.

Je suis encore en balbutiements du projet, j’ai juste plus ou moins repéré la ville mais je ne suis pas encore dans les details du LMNP, etc.

L’idée de mon sujet, c’était de savoir si de manière generale c’était une bonne idée de faire du locatif, et de surcroît dans une ville au m² peu chèr.

Pour l’aspect travaux justement, et je ne parle pas des travaux au debut de l’achat car forcément ils seront deduits du prix de vente en théorie. Mais des travaux au bout de quelques années, sauf erreur de ma part le coût des travaux n’est pas corrélé au prix du bien.

Donc si au bout de quelques années je dois faire des travaux imaginons de 10k et que le bien vaut 80K, autant partir sur un bien qui vaut le double ?

Après en allant sur un projet peu couteux, c’est rassurant pour une 1ère operation, c’est un test à risque mesuré qui decidera si je me lance sur dautres projets immo que plutôt acheter dans un coin au m² élevé dès le début.

Il y a aussi l’aspect pieds à terre qui compte pour moi, en France il est tres difficile de se loger de nos jours et d’avoir un appartement c’est rassurant je trouve.

Quant à la gestion par une agence ca ne me plaît pas mais Sens est assez loin de Reims…

Sinon c’est peut etre mieux d’acheter dans la ville où l’on vit ? Même si le m² à Reims est plus elevé.

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Bonsoir @Carl78

Je suis d’accord avec @Chokol8 : ne comptez pas sur les parisiens comme locataires. Le parisien qui va s’installer à Sens parce qu’il a 2-3 jours de TT va raisonner comme toi, trouver l’immobilier super pas cher et acheter un truc.

De plus, des études récentes indiquent que les nouveaux accords en entreprises portent sur moins de jours de TT (la moyenne serait à 1,7 désormais vs. 2 l’an dernier).

Cela étant dit, moi j’investirais bien à Sens : le cœur de ville est touristique, ce n’est pas loin de Paris et comme vous le dites, le ticket d’entrée n’y est pas élevé. Vu le faible nombre d’étudiants, j’opterais pour du nu, et donc m’orienterais sur une sci à L’is pour bénéficier des amortissements.

Mais si je vivais à Reims, je chercherais peut-être un studio pour le même prix, pas loin des écoles supérieures, et je le louerais en LMNP.

Il faut vérifier les renta, regarder des annonces…

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Mon avis ne vaut pas parole d’évangile, mais je pense que pour gagner en immobilier et dans d’autres secteurs il faut apporter de la valeur.
En d’autres termes, je suis plutôt contre le fait d’acheter un bien immobilier, ne rien faire (ou presque) et louer puis s’attendre à recevoir des gains.

Donc oui, le boulanger qui fait un croissant doit retirer de son prix, le coût du beurre, de la farine, des oeufs et de l’électricité. Mais en faisant ce croissant il crée de la valeur.

C’est pour quoi je préfèrerais un bien pas trop loin de chez moi avec travaux. Plutôt que loin de chez moi.
Je suis d’accord par contre que pour un premier projet, il ne faut pas miser sur trop de travaux car c’est assez casse gu*ule.

En effet, les travaux ne sont pas corrélés au prix du bien et en théorie il est mieux de faire des travaux dans une zone chère que dans une zone pas chère.
Les travaux sont déduits de la vente, en tous cas pour moi en nu, mais il ne faut pas oublier l’ajout de valeur. Le but est de rajouter 1000€/m2 mais faire augmenter la valeur du m2 de 1300€

Je pense que toute la France est en difficulté au niveau logement, en tous cas j’investis dans des zones pas très sexy (rurales) et pourtant il y a de la demande. Je n’ai pas encore eu de vacance locative.

Je pense que ca vaut le coup de faire des calculs et des simulations pour savoir où investir en tous cas, lorsque tu investis à côté de chez toi, tu connais beaucoup mieux le marché et les actualités.
Pour un premier investissement, peut être vaut-il mieux le faire à côté de chez soi…A moins de 45mn.

Bonne journée à vous deux.

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Hello,

Pour moi les travaux sont importants :

  • L’appart est clean > Meilleurs locataires
  • L’appart est rĂ©novĂ© > Plus besoin de t’en occuper avant 5/10 ans
  • AmĂ©nagement au gout du jour > Location simplifiĂ©

C’est synthétique mais après plus d’une douzaine d’invest réalisés / suivis chez des potes, je peux t’assurer que démarrer avec un appart refait, c’est beaucoup de galère d’éviter derrière, et tu trouves plus facilement un locataire sur des estimations haute de loyer, qui sera heureux d’habiter chez toi.

Par contre, pour un 1er invest, soit tu as une entreprise de confiance et tu peux investir ou tu veux, soit tu vas logiquement vouloir aller voir, faire pas mal de truc toi même, et j’aurais tendance à investir proche de chez moi (ou tout du moins à porter de transport assez régulièrement pendant 1/2 semaines en fonction du temps que t’y passes).
Pour te faire la main avec un studio / T2, tu auras acquis pas mal d’experience pour te lancer plus sereinement sur un bien plus lointain.

Je rentre pas dans les détails des calculs de renta, mais une fois que tu as tout poser sur excel (j’aime bien les versions pessimiste), si ton CF et ton TRI sont bons, renseigne toi bien sur les risques administratifs du bâtiment (DPE, copro, servitudes etc…) et fonce, t’auras toujours des imprévus, débordement de planning, dépenses supplémentaires, mais tu regretteras uniquement de pas en avoir fait un plus tôt :wink:

Et dernière chose, parce qu’on voit souvent des vendeurs de peurs sur la fiscalité immobilière, tu as souvent des backdoors qui te permettent d’éviter l’impôt légalement, sous conditions (passage en RP, ou achat d’une RP avec le gain par exemple), donc à toi de t’adapter aux futurs lois qui verront le jour, mais on reste quand même dans un pays ou a la chance de pouvoir créer un patrimoine immo facilement, autant en profiter.

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Salut Ă  tous,

Je prends note de tous vos conseils et avis. Effectivement ca me fair réfléchir sur la pertinence d’investir plus loin de chez moi pour un premier achat.

Il faut que je pèse le pour et le contre.
D’un côté il y a le prix au m² avantageux si c’est un peu plus loin de chez moi mais de l’autre forcement la distance ainsi que l’aspect travaux sur un bien d’une moins grande valeur patrimoniale.

Pour ce qui est du calcul de la rentabilité, je me suis fait un classeur Excel (qui remonte deja à 2019 haha) mais dans un premier temps avant de poser les chiffres, je dois decider sur quelle ville me lancer entre Reims et Sens.

En tout cas, aucun de vous ne semble fermer sur cette classe d’actif. Bien au contraire et ça me rassure.

Merci beaucoup :slight_smile:

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Petite mise à jour :slight_smile: J’ai visité un bien sur Reims dans un quartier très tranquille et proche de quelques commerces et de l’IUT. Celui-ci est affiché à 112k, c’est un 40m² dans un copro de 9 lots, 500e/an de taxe foncière et 50€ max par mois de charges. L’immeuble est en très bon état, et l’appartement également. Je peux le louer sans problème à 550€ hors charges non meublé mais je vais le meubler donc possiblement un peu plus de 600e/mois.

Évidemment j’ai pas fait une offre au prix mais à 102k.

À la vue des chiffres annoncés c’est une bonne affaire ?

L’idée serait de partir sur 25ans (donc possiblement dire à la banque que c’est une RP plutôt qu’un projet locatif).

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ça te ferait quoi comme cashflow au mois en prenant en compte charges + prêt ?

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Tout depend de la durée demprunt.
Sur 20 ans je serais quasi a l’équilibre.
Et sur 25ans à peu prés 50e/mois de cashflow.

D’ailleurs c’est jouable de dire à ma banque que c’est une RP pour avoir les 25 ans ? Sachant que je n’ai pas de RP.

Et j’exclus pas le Airbnb durant l’été quand les etudiants seront pas là. J’ai 2 pièces.

Mais si on compte l’inflation, etc au fil des années ça peut monter. Apres je suis plus dans une logique patrimonale, sur le CT j’ai des moyens plus rentable pour faire de l’argent

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Salut !

Ton projet semble intéressant, mais pour savoir si c’est une bonne affaire, il faut vraiment prendre en compte tous les paramètres financiers. Il est important de vérifier s’il te reste un peu d’argent après avoir payé

  • ton emprunt,
  • les intĂ©rĂŞts,
  • l’assurance emprunteur,
  • les frais de notaire,
  • l’ameublement,
  • les travaux Ă©ventuels,
  • l’assurance PNO,
  • les charges de copropriĂ©tĂ© (avec les dates des derniers travaux de ravalement de façade, toiture, parties communes),
  • la taxe foncière,
  • la fiscalitĂ© et
  • les frais de gestion si tu passes par une agence,

Ă€ plus !

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C’est pas ouf ! vraiment pas.

En première approche je divise le prix du bien par le loyer: 102k€ / 600 = 170, ton bien coute 170 mois de loyers soit 14 ans et encore, je n’ai pas compté les meubles et le temps passé (à meubler, remplacer le meubles cassés…)
Pour moi, une bonne affaire c’est 120 mois de loyers ou moins soit 66k€ voir 70k€.

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Pour résumer:

  • On part sur un achat Ă  102K + FDN. Apport de 10k (je peux mettre plus mais j’en vois pas trop l’intĂ©rĂŞt)

  • PrĂŞt sur 25 ans de 100k (les taux j’en suis pas sĂ»r) je vais donc devoir dire que c’est une RP alors que c’est du locatif. J’ai tablĂ© 525€/mois avec assurance emprunteur comprise.

  • Travaux absolument rien Ă  faire

  • Immeuble de 1980 en très très bon Ă©tat. Le bien est bien situĂ© sur Reims.

  • L’ameublement pour louer en meublĂ© sera quasi gratuit on me donnera cet argent.

  • Charges de copro maximum 50e/mois et taxe foncière de 45e/mois et assurance PNO 15€/mois.

Lagence m’a indiqué que je pouvais le louer sans problème à 550€ hors charges, donc 600€ CC. Mais etant donné qu’il sera loué à des étudiants, il sera meublé donc je pense pouvoir aller à 630-650€.

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Et l’été je compte faire de la location courte durée, il y a 2 pièces donc possibilité de faire 2 chambres.

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Et je gère le bien totamement vu que je suis à 10min à pieds :slight_smile:

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Ça ressemble plus à un cas sur 20 et enxore non ?
Environ 15% de rentabilité brute, ca me parait difficile à trouver sauf si on prend un truc cassé de partout auquel cas il faut compter les travaux.

Je cherche plus le patrimonial en mode boomer pour l’immo. La rentabilité court terme j’ai d’autres actifs pour ça.

L’essentiel pour moi est que le bien s’autofinance par le locataire et que je puisse enchaîner un 2eme voire d’ici 2ans maximum, voire un 3ème par la suite pour lâcher mon CDI.

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Je sais pas, c’est pas mon calcul.
12 * 550 / 66000 = 10%
Et encore, c’est moins car il faut intĂ©grer les « frais de notaire Â», les frais de dossier de la banque, etc.
Même en prenant 600€ de loyer c’est en très grosse maille 11%
Où as tu trouvé 15% ?

Je te confirme que même 10% en très grosse approche, comme je l’ai écrit, ça ne court pas les rues. Généralement ça ne se trouve pas, ça s’obtient.

Quant Ă  ton projet
550 * 12 / 102k = 6,4%
Tu demandes si c’est une bonne affaire ?
Bah non, pas spécialement selon moi, c’est une affaire type monsieur et madame tout le monde.

MĂŞme avec les chiffres que tu donnes par la suite.

Pose nous ton vrai calcul
(550€ - TF - %petits travaux/vacance locative/frais agence) * 12 / (prix d’achat + frais notaire et banque)
Tu seras au mieux Ă  5,5% brut

Ensuite, il vaut probablement mieux investir ces 10k€ que de ne rien faire avec, je suis d’accord.

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Au temps pour moi jetais parti sur 850e/mois (fatigué :slight_smile: ) mais oui je suis sur la même base de calcul que toi.

10% et surtout quand j’étais beaucoup plus actif dans les recherches qu’en ce moment c’est très très difficile à trouver en France, hors diagonale du vide. Mais d’investir dans ce genre d’endroit avec le recul ne me tente pas. Le bien en question est à Reims et extrêmement bien placé donc forcément il y a une rentabilité brute moindre. Je suis plus dans une logique patrimonale.

Et c’est pas 550e que je le louerai mais 650.

Dans mon calcul je prends les 650e de loyer, le prix de 102k et les FDN de 8%. Pas de travaux, vacance locatives difficile à evaluer mais très moindre je pense (et à prendre en compte dans le net pas le brut). Et pas de frais d’agence, je suis à 10min à pieds du bien.

En brut je suis à 7.10%. Ça me parait assez correcte pour une ville comme Reims qui prend de la valeur, avec des atouts et à la vue de la localisation du bien.

Si c’était 7.10% brut sur une diagonale du vide jamais j’aurai été tenté. Mais là pour un investissement patrimonale ça me parait plutôt cohérent sans être exceptionnel non plus. Et je peux faire du Airbnb l’été, le bien est vraiment bien disposé pour faire 2 chambres. Avec la tension locative qui va s’accentuer ainsi que l’inflation les loyers risquent aussi de monter, sans compter l’aspect pieds à terre au cas où vu que je n’ai pas de RP.

Du moment que globalement le bien s’autofinance plutôt correctement, que c’est pas la diagonale du vide et que pour le gérer c’est facile c’est bien non ?

Mais je suis d’accord avec toi c’est pas une affaire si on est un investisseur immo pûr qui cherche la cashflow ultra positif tout de suite.

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Je te confirme que c’est quasiment inexistant étant donné que c’est ce que tout le monde recherche.
C’est pour cela que j’écrivais que ce type de rendement ne se trouve pas, il s’obtient.
C’est à dire qu’il faut acheter un problème (squat, problème technique, etc) et le résoudre.

Vis à vis de Reims, je ne connais pas plus que ça, c’est toi qui a la connaissance. Et un très bon critère c’est que tu es à 10 minutes à pieds.

Tu as dis aussi que les 650€ de loyer c’est charges comprises. Je ne compte pas les charges dans mes calculs puisque je les reverse.

Le mieux est un autofinancement, 14 loyers hors charge = 12 remboursements Ă  la banque

Normalement un investisseur immobilier ne cherche pas spĂ©cialement le cash flow « ultra Â» positif tout de suite. Comme tu l’as dit au dĂ©but, ça n’existe quasiment pas.
L’investisseur va essayer de faire jouer le levier bancaire au maximum en empruntant le plus possible et donner de la valeur au bien immobilier.
Ceux qui raisonnent en cash flow ont tendance à abandonner leur métier pour avoir une activité d’hôtellerie (location courte durée). C’est une solution entendable pour les bas revenus / personnes peu diplômées mais beaucoup moins pour les hauts revenus.

Il ne faut pas focaliser sur la diagonale du vide, plein d’investisseurs y opèrent avec succès. Ce n’est pas si vide que cela. Reims est dedans ou alors quasi dedans.
Il y a pire ! Il y a Paris, aucun intĂ©rĂŞt d’investir Ă  Paris, les rendements locatifs sont Ă©clatĂ©s au sol et le ticket d’entrĂ©e est extrĂŞmement Ă©levĂ©. Et comme c’est pourri, les vendeurs rĂ©pondent « oui mais c’est patrimonial Â» :person_facepalming:

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