Bonjour à tous, je me permets d’écrire ce post afin de récolter des avis des plus expérimentés d’entre vous (ou pas) sur mon projet d’investissement immobilier. Ca fait quelques temps que je pense à investir dans la pierre, ça fait plus d’un an que je visite des biens et que je me forme, donc je tiens à préciser que cet achat n’est pas fait sur un coup de tête. Je tiens tout de suite à préciser également que je n’ai pas fait le coup du siècle en sortant 300€ de cash-flow positif tous les mois car ce n’est pas le cas. Je vois cet investissement comme un investissement long terme, dans une ville ou j’y vois un bel avenir (Caen pour les plus curieux).
Trêve de bavardage, voici les données importante :
- Achat d’un appartement de 48,43m² de DPE D.. L’appartement est un RDC surélevé avec un peu de vis à vis car espace vert en face, lumineux, exposé plein sud, deux balcons (côté chambre + séjour).
- Le quartier est calme, l’immeuble est propre à 5 minutes à pied de la gare et à 10 du centre ville. Commerce, périphériques à proximité. Le gros bémol tout de même : pas de place de parking. Dans le coin les places sont gratuites, mais pas trouvable du premier coup.
- L’appartement est dans son jus mais ne nécessitera pas de gros travaux. Les travaux seront réalisé par moi-même, voici ce qu’il est prévu : Réfection peinture/plafond, changement de la cuisine, changement du lavabo dans SDB, et changements des sols.
- Les charges de co-propriété sont un peu élevés (voir paragraphe
Côté chiffre :
- Prix d’achat FAI : 95 800€ soit 1978€/m². Pour info le prix moyen du m² à Caen est de 2865€ (comprenant tous les quartiers +favorisés et -favorisés). Et dans le quartier, le prix moyen du m² est de 2 348€.
- Estimation travaux : 8000€ (large, j’ai déjà mes prix d’achat matériel)
- Frais de notaire estimé : 8347€
- Ameublement (pour LMNP) : 5000€
- Apport : 15 000€
Montant à emprunter : ±105 000€
Côté charges
- Charges de copropriété : 2040€ par an soit 170€ par mois dont 85% récupérables par le locataire (voir chapitre ci-dessous). Compris dans les charges : Chauffage gaz (chaudière changé récemment), eau chaude, eau froide, entretien etc… Réfection de toiture réalisé récemment. Réfection du réseau ECS prévue prochainement (non voté actuellement) correspond à 2.000€ pour ma part (calculé avec mes tantièmes). Ces 2.000€ sont inclus dans le montant à emprunter ci-dessus. Certes les charges sont un peu cher, il y a un ascenseur mais inutile pour moi car RDC surélevé, l’immeuble est propre, bien entretenue, les parties communes sont également très propres. Je n’ai pas à l’heure actuelle d’informations sur d’éventuelles mauvais payeur.
- Taxe foncière : 1.100€ annuel (oui ça pique)
- Assurance pno : 144€ annuel
- Charges diverse : 300€ annuel
- Vacances locatives : 395€ annuel
Total charges : 4235
Côté crédit :
- Achat en RP car je compte y habiter quelques mois avant de mettre en location. J’ai déjà vu 3 banques et le meilleur taux que j’ai eu pour l’instant est chez crédit mutuel (3.10% sur 25 ans.
- Mensualités crédit : 500€/mois soit 6000€/an
*Côté Revenus:
- Loyer HC : 650€
- Charges récupérables par le locataire (85%) : 145€
- Soit 795€ par mois soit 9540€ par an.
Côté rentabilité
Rentabilité brut : 8.1%
Rentabilité net : 5%
Si vous voulez d’avantages d’informations, voici une simulation estimé sur le site SimLoc : SimLoc - Simulateur de rentabilité locatif
Côté cash-flow
9540€ (loyers) - 6000€ (crédit) - 4235€ (charges) = -695€ annuel soit -57€/mois.
On est sur un cash flow légèrement négatif les premières années mais presque à l’équilibre, ce qui selon moi, reste intéressant. A voir comment je pourrais être encore plus à l’équilibre car la location est très tendu sur Caen. Ou alors récupérer 100% des charges. Mais je ne suis pas loin 
. Concernant le TRI, il reste très intéressant. J’estime un enrichissement patrimonial d’environ 4-5000€/an (remboursement capital + plus value latente- Cash flow réel)
Je compte être au statut de LNMP au réél pour payer nul d’impôts les premières années. Je sais que la loi est entrain de se durcir pour ce statut mais pour le moment, ça reste le plus avantageux dans mon cas. En tout cas le TRI reste selon
Voilà , j’espère ne rien avoir oublié et que j’ai été assez clair. Je suis vraiment content de mettre un premier pas dans de l’investissement immobilier. Comme indiqué dans l’introduction, je ne cherche pas à faire rentrer de l’argent directement ce qui est quasi impossible en ce moment, mais bien à placer de l’argent et à investir de manière intelligente et réfléchis. Je sais que ça représente du boulot en terme de gestion locative (que je ferais moi-même), de temps passé etc… Mais je pense que je me remercierai dans de nombreuses années d’avoir fait ce choix.
Je suis curieux de lire vos avis, et de prendre vos précieux conseil sur ce projet :D. Si vous avez des remarques, ou des améliorations à me proposer, je suis preneur.
Bonne journée à vous !
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