Conseil première investissement immobilier

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

Je me lance dans mon premier investissement immobilier locatif et j’aimerais bénéficier de vos conseils et retours d’expérience.

Voici ma situation :

  • Patrimoine actuel : ~35 000 €
  • Objectif : premier bien Ă  Angers, idĂ©alement un studio ou T1 bis
  • StratĂ©gie : cash-flow neutre ou lĂ©gèrement positif, LMNP, gestion simple / passive
  • Apport prĂ©vu : 10 000 €
  • Je vise un bien meublĂ© proche des universitĂ©s ou de la gare pour assurer une bonne location.

Je suis encore en phase de préparation : financement, choix du quartier, définition du type de bien, et j’aimerais :

  • Avoir des conseils sur le choix du quartier ou du type de bien Ă  Angers
  • Des retours d’expĂ©rience sur courtiers vs banques pour obtenir le meilleur financement
  • Toute astuce pour maximiser le cash-flow sans prendre de risques excessifs

Merci d’avance à tous ceux qui partageront leurs expériences ou pistes ! :folded_hands:

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Astuce pour maximiser le cashflow : negocier le prix , une bonne affaire se fait a l achat

Courtier : pas fan , si t as une situation stable ( cdi, pas de dette , taux d endettement ok etc…) j en vois pas l utilité. Personne n est sensé pouvoir défendre ton projet mieux que toi

Point de vigilance : bien prendre en compte tous les frais annexes : comptable , assurance PNO, TF , Copro , frais de dossier , d ameublement , provisionner l entretien etc
Si tu vises des etudiants attentions aux vacances locatives pendant l’été

Dernier point : se tenir a jour de la fiscalite , perso j ai arrete de m interesser a l immo physique depuis l an dernier et l adoption de la loi Le Meur qui a deja bien sabré la rentabilité des opérations en LMNP , cette année l assemblée revient a la charge avec cette fois la volonte de s attaquer aux amortissements principal interet du LMNP …bref chaque annee c est de pire en pire , impossible de se projeter sur le long terme

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Bonjour
Comme dit précédemment tout dépend de votre situation
Le cash flow c’est bien mais il faudra toujours mettre de l’argent un ravalement des travaux de copropriété un locataire pas très soigneux croyez mon expérience
La partie financement est très importante un bon taux apres et surtout prêt obtenu prenez une délégation d’assurance pour votre prêt la il y a gros a récupérer
Apres il y a deux écoles le patrimoniale pas forcément de cash flow mais une plus value a la revente car bien placé
Ou du cash flow dans des endroits petites villes avec du hasard pour la location et la revente c’est hasardeux aussi
Mais Angers c’est très bien
Bonne soiree

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En général, on conseille de prendre des appartements dans immeubles sans ascenceurs, sans jardin pour limiter les charges. Donc éviter les appartements dans les étages élevés.
Mais je ne connais pas Angers (j’y suis passé une fois).

Je crois que la ville a déjà été bien travaillée par les investisseurs.
J’aurais plutôt tendance à penser que les prix sont déjà équilibrés vis à vis des étudiants etc.

J’aurais plutôt tendance à viser création de valeur plutôt que cash flow (synonyme de travaux généralement et de ton temps).

L’idée générale est de ne pas se constituer un second revenu mais un patrimoine.
Puisque tu n’achètes pas en société, tu auras une fiscalité (sur les plues values) qui va diminuer avec la durée de détention.

Essaie de refaire un update sur ton avancement car acheter un studio ou T1 bis proche universités, c’est pas très original. A mon avis tout le monde fait cela à Angers, donc tu vas avoir les performances de tout le monde.
Je ne vois aucun avantage compétitif dans ton profil.

Et justement, comme je peux me tromper, je souhaiterais suivre cette file de message pour constater que je me suis trompé :wink:

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lmnp ne veut pas dire passif … surtout si tu veux louer à la semaine l’été. Le meilleurs conseil que je puisse donner c’est de prendre un tableur, et de rentrer les données. Tu vas vite voir si ton cash flow est réellement positif.

Par exemple, en faisant ça, j’ai été surpris que baisser des loyers de 30% mais assurer 0 vacances locatives (en passant par un bailleur social) est plus rentable. Les avis c’est bien, les chiffres c’est mieux.

Prends en compte dans tes datas :

  • prix d’achat
  • notaire Calculer les frais de notaire pour un achat immobilier | Service Public
  • agence (entre 3 et 10%)
  • taxe foncière (au prorata la première annĂ©e)
  • assurance (et oui …)
  • co-pro Ă©ventuellement
  • meubles (si tu veux meubler forcĂ©ment)
  • majore tout ça de 5% pour avoir une marge, parce que t’auras toujours oubliĂ© un truc (une serrure Ă  changer, un volet qui ferme mal, …)

Ensuite, en face, tu mets tes calculs de revenus

  • location Ă©tudiant
  • airbnb (attention, t’es pas seul sur le marchĂ©, ne prĂ©vois pas de faire 100% du temps)

Et enfin, rajoute vis-à-vis de ces derniers chiffres : les impôts. La fiscalité c’est un métier, c’est bien de s’entourer. En ligne il y a une agence très correcte dont je ne vais pas refaire la pub, on va croire que je suis affilié :wink:

Déjà, quand tu auras fait ça au propre dans un tableur, tu pourras pour chaque bien faire ta simulation avec le même outil, changeant quelques données (achat, loyer, …), et tu verras de manière un peu concrète ce que ça demande pour avoir un cashflow positif. Ça te permettra aussi de mieux cibler tes biens recherchés.

Force Ă  toi :+1:

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