Conseil première investissement immobilier

[Malikoush]

Bonjour à tous,

Je me lance dans mon premier investissement immobilier locatif et j’aimerais bénéficier de vos conseils et retours d’expérience.

Voici ma situation :

• Patrimoine actuel : ~35 000 €
• Objectif : premier bien à Angers, idéalement un studio ou T1 bis
• Stratégie : cash-flow neutre ou légèrement positif, LMNP, gestion simple / passive
• Apport prévu : 10 000 €
• Je vise un bien meublé proche des universités ou de la gare pour assurer une bonne location.

Je suis encore en phase de préparation : financement, choix du quartier, définition du type de bien, et j’aimerais :

• Avoir des conseils sur le choix du quartier ou du type de bien à Angers
• Des retours d’expérience sur courtiers vs banques pour obtenir le meilleur financement
• Toute astuce pour maximiser le cash-flow sans prendre de risques excessifs

Merci d’avance à tous ceux qui partageront leurs expériences ou pistes !

[Ludo15]

Astuce pour maximiser le cashflow : negocier le prix , une bonne affaire se fait a l achat

Courtier : pas fan , si t as une situation stable ( cdi, pas de dette , taux d endettement ok etc…) j en vois pas l utilité. Personne n est sensé pouvoir défendre ton projet mieux que toi

Point de vigilance : bien prendre en compte tous les frais annexes : comptable , assurance PNO, TF , Copro , frais de dossier , d ameublement , provisionner l entretien etc
Si tu vises des etudiants attentions aux vacances locatives pendant l’été

Dernier point : se tenir a jour de la fiscalite , perso j ai arrete de m interesser a l immo physique depuis l an dernier et l adoption de la loi Le Meur qui a deja bien sabré la rentabilité des opérations en LMNP , cette année l assemblée revient a la charge avec cette fois la volonte de s attaquer aux amortissements principal interet du LMNP …bref chaque annee c est de pire en pire , impossible de se projeter sur le long terme

[nicolas1474]

Bonjour
Comme dit précédemment tout dépend de votre situation
Le cash flow c’est bien mais il faudra toujours mettre de l’argent un ravalement des travaux de copropriété un locataire pas très soigneux croyez mon expérience
La partie financement est très importante un bon taux apres et surtout prêt obtenu prenez une délégation d’assurance pour votre prêt la il y a gros a récupérer
Apres il y a deux écoles le patrimoniale pas forcément de cash flow mais une plus value a la revente car bien placé
Ou du cash flow dans des endroits petites villes avec du hasard pour la location et la revente c’est hasardeux aussi
Mais Angers c’est très bien
Bonne soiree

[Chokol8]

En général, on conseille de prendre des appartements dans immeubles sans ascenceurs, sans jardin pour limiter les charges. Donc éviter les appartements dans les étages élevés.
Mais je ne connais pas Angers (j’y suis passé une fois).

Je crois que la ville a déjà été bien travaillée par les investisseurs.
J’aurais plutôt tendance à penser que les prix sont déjà équilibrés vis à vis des étudiants etc.

J’aurais plutôt tendance à viser création de valeur plutôt que cash flow (synonyme de travaux généralement et de ton temps).

L’idée générale est de ne pas se constituer un second revenu mais un patrimoine.
Puisque tu n’achètes pas en société, tu auras une fiscalité (sur les plues values) qui va diminuer avec la durée de détention.

Essaie de refaire un update sur ton avancement car acheter un studio ou T1 bis proche universités, c’est pas très original. A mon avis tout le monde fait cela à Angers, donc tu vas avoir les performances de tout le monde.
Je ne vois aucun avantage compétitif dans ton profil.

Et justement, comme je peux me tromper, je souhaiterais suivre cette file de message pour constater que je me suis trompé

[Jerome107]

lmnp ne veut pas dire passif … surtout si tu veux louer à la semaine l’été. Le meilleurs conseil que je puisse donner c’est de prendre un tableur, et de rentrer les données. Tu vas vite voir si ton cash flow est réellement positif.

Par exemple, en faisant ça, j’ai été surpris que baisser des loyers de 30% mais assurer 0 vacances locatives (en passant par un bailleur social) est plus rentable. Les avis c’est bien, les chiffres c’est mieux.

Prends en compte dans tes datas :

• prix d’achat
• notaire Calculer les frais de notaire pour un achat immobilier | Service Public
• agence (entre 3 et 10%)
• taxe foncière (au prorata la première année)
• assurance (et oui …)
• co-pro éventuellement
• meubles (si tu veux meubler forcément)
• majore tout ça de 5% pour avoir une marge, parce que t’auras toujours oublié un truc (une serrure à changer, un volet qui ferme mal, …)

Ensuite, en face, tu mets tes calculs de revenus

• location étudiant
• airbnb (attention, t’es pas seul sur le marché, ne prévois pas de faire 100% du temps)

Et enfin, rajoute vis-à-vis de ces derniers chiffres : les impôts. La fiscalité c’est un métier, c’est bien de s’entourer. En ligne il y a une agence très correcte dont je ne vais pas refaire la pub, on va croire que je suis affilié

Déjà, quand tu auras fait ça au propre dans un tableur, tu pourras pour chaque bien faire ta simulation avec le même outil, changeant quelques données (achat, loyer, …), et tu verras de manière un peu concrète ce que ça demande pour avoir un cashflow positif. Ça te permettra aussi de mieux cibler tes biens recherchés.

Force à toi

[Jonathan309]

Salut,
Je me permets d’ajouter un point qui peut vraiment t’aider dans ta recherche, surtout à Angers où le marché est très concurrentiel.
Pour gagner du temps et cibler uniquement les biens qui correspondent à ta stratégie (studio/T1 bis, LMNP, secteur étudiant), je te conseille lybox.fr. Le site centralise automatiquement les annonces de tous les grands portails et te permet de filtrer par rentabilité, localisation et type de bien. Ça évite de passer des heures à scroller partout et ça aide à repérer les vraies bonnes opportunités.
Ensuite, comme dit plus haut : fais tes simulations dans un tableur, fais attention aux charges, et ne néglige pas la localisation. Mais pour identifier les bons biens rapidement, LyBox est vraiment un bon raccourci.
Bon courage pour ton premier investissement !

[Mathieu409]

Lybox est bien. j’ai trouvé mon premier investissement via leur moteur de recherche et je suis en recherche du 2eme.

Bon courage @Malikoush , il faut du temps et pas faire d’immobilier que fictif. A trop vouloir l’investissement parfait on fini par rien faire, il faut visiter, aller sur le terrain et affiner petit à petit son projet

[Jerome107]

l’appli Jinka fait pareil sur mobile, très bien fait.

[Chokol8]

@Jerome107

j’ai été surpris que baisser des loyers de 30% mais assurer 0 vacances locatives (en passant par un bailleur social) est plus rentable.

Je suis très surpris de ton retour.
Je passe moi aussi par un bailleur social (car j’ai touché des subventions) et je confirme qu’il y a 0 de chez 0 vacance locative. En plus, il y a quelques avantages fiscaux.
Il y a bien sûr un gros gain en temps de gestion.

Par contre, ce que je ressens c’est vraiment une grosse perte potentielle au niveau du loyer.
Je pourrais remonter de 30% mes loyers (sur l’un des secteurs où j’ai des appartements) et je pense que j’aurais toujours de la demande sans rotation (toujours en nu).
Et 30% c’est énorme, ça veut dire que sur une année tu peux te permettre presque 4 mois de vacance locative.

Le marché actuel de la location est en tension, dès lors que tu as un bon produit au prix du marché et donc dans les capacités de ce que peuvent payer les locataires. Il ne doit pas y avoir de vacance locative ou 10% par exemple.

Ceux qui ont de la vacance locative sont ceux qui louent à des prix très/trop élevés, car ils ont acheté a des prix trop élevés et ont fait un business plan incorrect.
Je n’ai pas un seul exemple en tête parmi 4 villes que je connais où un bien loué au prix du marché n’a pas une très forte demande.

PS:

• Tout comme toi je suppose, j’en ai marre d’entendre « maximiser le cash flow » ça en devient caricatural.
  Et le premier problème dans cette phrase, c’est que tu maximises un cash flow contre du temps de travail et non en mode investissement passif. La personne se retrouve donc à échanger son métier habituel contre un métier d’hôtelier.
• Si je devais faire cette stratégie (cash flow → revenus), j’aurais tendance à créer un parc immobilier en mode « revenus passifs » (location nue) puis passé un certain nombre de lots et un certain nombre d’années de remboursements à la banque aller chercher le cash flow.
• Passer du temps pour augmenter ses revenus est beaucoup plus efficace lorsque tu as un effet d’échelle. J’attendrais a minima 15 lots ou 10000€ de revenus locatifs en meublé ou courte durée.