Projet immobilier, trop ambitieux au vu de notre situation actuelle?

[Lenny_Brn]

Bonjour à tous,

Je vais commencer par poser notre idée première afin de vous exposer notre réflexion et notre situation actuelle.
Avec ma compagne, nous souhaitons réaliser notre premier projet immobilier locatif en 2026, sur Niort.
Cependant, nous nous posons énormément de questions, et c’est justement pour cela que je sollicite vos retours d’expérience.

Nos principales interrogations

Nous hésitons sur de nombreux points :

• Investir en nom propre ou via une SCI ?
• Choisir le LMNP ou la location nue ?
• Acheter un bien moins cher avec beaucoup de travaux, ou un bien plus récent avec seulement quelques travaux de remise au goût du jour ?
• Plutôt une maison avec terrain en périphérie, ou un appartement en centre-ville ?
• Miser sur une grande surface ou un petit T2, par exemple ?

Cela fait beaucoup de questions, et j’ai conscience qu’il n’existe pas de solution parfaite. Je sais aussi que le meilleur moyen d’apprendre reste de se lancer.
Néanmoins, j’ai tendance à vouloir tout optimiser et tout faire parfaitement, ce qui peut parfois me freiner.
Je me demande donc si je ne devrais pas lâcher un peu de lest, être moins dans le contrôle et accepter qu’un premier projet serve aussi d’apprentissage.

La question du financement et de l’apport

Concernant le financement, nous nous interrogeons également sur la stratégie à adopter.

Devons-nous, ma compagne et moi, prévoir un apport conséquent, ou tenter de maximiser l’effet de levier bancaire, avec un bien financé majoritairement par la banque et remboursé par les loyers ?
L’idée d’un financement à 100 % nous semble idéal, cependant, faut-il qu’une banque accepte de financer de nouveau investisseur à 100% . L’option du financement à 110 % nous semble beaucoup trop optimiste.

Nous ressentons une certaine frustration, car nous avons aujourd’hui peu d’épargne disponible, aussi bien pour un apport que pour un véritable matelas de sécurité.

Notre situation actuelle

Pour vous donner une vision claire de notre profil :

• Nous sommes un couple de 22 ans, tous les deux en CDI
• Revenus mensuels à deux : environ 3 500 €
• Épargne de précaution :
  • Ma compagne : 2 000 €
  • Moi : 1 000 €
• Investissements financiers :
  • Ma compagne : 1 000 € (PEA, CTO)
  • Moi : 4 200 € (PEA, CTO, crypto)

Voici donc l’état de notre petit patrimoine actuel.

Nos questions principales

Avec ces éléments, nous aimerions avoir vos retours d’expérience afin de savoir :

• Notre projet est-il trop ambitieux au vu de notre situation actuelle ?
• Si oui, quelles seraient selon vous les étapes prioritaires à suivre pour y parvenir sereinement ?
• Devons-nous d’abord constituer un matelas de sécurité, par exemple 5 000 € chacun, et après mettre de coté pour un apport ?
• Existe-t-il des solutions ou des stratégies pour passer à l’action en 2026 sans prendre de risques inconsidérés ?

Nous sommes preneurs de vos avis, même (et surtout) s’ils sont francs et directs.
Votre honnêteté ne pourra être que bénéfique pour nous aider à avancer dans la bonne direction.

Merci d’avance à tous pour vos retours et au plaisir d’échanger avec vous!!
Lenny et Texane !

[Eppo]

Bonjour,

Je n’aime pas l’immobilier, donc je vais juste répondre sur un seul point.

@Lenny_Brn

Devons-nous d’abord constituer un matelas de sécurité, par exemple 5 000 € chacun

Oui, c’est la base. Et surtout quand on investit en immo, vous risquez d’avoir des frais inattendu. Des réparations, un retard de loyer, ou pire… Il faut avoir de côté pour assumer ces frais.

[Fiscus]

La tendance actuelle est à la surtaxation de l’immobilier physique donc il est difficile d’estimer la rentabilité d’un tel projet en 2028.

[Sam]

Bonjour,

Je suis investisseur immobilier (16 appartements) et, selon moi, vous avez déjà en grande partie la réponse à votre question. Votre matelas de sécurité est faible, vous en avez conscience, et c’est déjà un bon point. Mais il n’est pas rassurant. Ni pour vous en cas de pépin, ni pour une banque.

Je dirais même que ce n’est pas raisonnable. Un bien locatif, quel qu’il soit, génère forcément des imprévus : ballon d’eau chaude qui lâche, robinet à remplacer, meubles à acheter, réparations diverses… Sans trésorerie dédiée, vous serez contraint de piocher dans vos économies personnelles, qui ne semblent déjà pas très épaisses.

À mon sens, la priorité doit donc être la constitution d’un vrai matelas de sécurité. L’immobilier peut être intéressant et enrichissant, mais il peut aussi vite tourner au cauchemar. Les biens sans effort d’épargne, voire à cash-flow positif, ne courent pas les rues. Il faut du temps : prospecter, être à l’affût, visiter encore et encore, faire des offres, essuyer des refus, puis enfin obtenir une acceptation.

Et là, le vrai travail commence. Aux finances personnelles s’ajoutent la fiscalité, le régime d’exploitation, l’anticipation des charges, la gestion, les imprévus. Rien n’est automatique.

Vous cherchez visiblement à maîtriser votre projet, et c’est très bien. Justement, commencer par renforcer les fondations est, selon moi, la meilleure décision.

L’investissement immobilier n’est pas passif, ni en temps, ni en énergie, ni financièrement.

[benoit.l]

Vous avez déjà une bonne lecture de la situation en disant qu’il n’y a pas de solution parfaite et que le premier projet sert aussi d’apprentissage. Là où je vous inviterais à être très prudents, c’est que votre principal point faible aujourd’hui n’est pas le choix LMNP ou location nue, ni SCI ou nom propre. C’est la trésorerie. Avec environ 3 000 € d’épargne de précaution à deux, vous n’avez quasiment aucune marge si vous cumulez un aléa classique du locatif : vacance d’un ou deux mois, un chauffe-eau à remplacer, une taxe foncière plus élevée que prévu, une remise en état entre locataires, ou un petit dégât des eaux. L’immobilier locatif, surtout le premier, n’est pas “risqué” parce que ça peut s’effondrer du jour au lendemain, c’est risqué parce que les imprévus sont fréquents et chers. Sans matelas, la pression psychologique devient vite le vrai coût du projet.

Sur le financement à 100 %, c’est parfois faisable, mais ce n’est pas une norme, encore moins quand on débute. Les banques regardent surtout la capacité à encaisser les imprévus et la solidité du dossier. En France, l’octroi de crédit reste encadré, avec des règles de taux d’effort et de durée qui limitent mécaniquement la “fantaisie” sur les montages. Dans ce contexte, le 110 % existe surtout sur des profils très solides et des dossiers très propres. Avec votre épargne actuelle, l’approche la plus réaliste est de partir du principe que vous devrez sécuriser une base de trésorerie avant de signer, même si vous obtenez un financement élevé.

Il y a aussi un paramètre devenu central depuis quelques années : la réglementation énergétique. Le calendrier d’interdiction progressive de location des passoires énergétiques change totalement la donne sur les biens “pas chers avec beaucoup de travaux”. Un logement classé G ne se loue plus légalement depuis 2025, et la suite arrive pour les classes F et E dans les années qui viennent. Donc oui, le “bien décoté + travaux” peut être une stratégie, mais uniquement si vous avez un budget travaux réaliste, des devis, un plan pour le DPE, et une marge de sécurité. Sinon, vous risquez de transformer un investissement en chantier long, stressant, et parfois impossible à louer dans de bonnes conditions.

Côté fiscalité et politique, il faut intégrer un principe simple : les règles du jeu bougent. La fiscalité du meublé a déjà été retouchée récemment, et l’intérêt du LMNP ne doit plus être vendu comme une évidence intangible. De manière plus générale, dans le climat actuel, l’immobilier locatif est un sujet régulièrement débattu, et il est probable que d’autres ajustements fiscaux ou réglementaires arrivent au fil des lois de finances et des réformes logement. Cela ne veut pas dire “ne faites rien”, mais plutôt “ne basez pas votre plan sur une optimisation fine qui ne tient que si tout reste stable”. Votre meilleure protection, c’est un projet simple, une demande locative solide, un bien revendable, et une trésorerie confortable.

Sur vos arbitrages, mon avis “débutants avec peu de marge”, c’est de viser la simplicité. En général, investir en nom propre est souvent le plus simple pour un premier achat. La SCI peut avoir des intérêts dans certains cas, mais elle ajoute du formalisme, de la comptabilité, des décisions à deux, et elle ne règle pas votre problème principal qui est la capacité à encaisser les imprévus. Pour LMNP vs location nue, les deux peuvent se défendre, mais ne le choisissez pas comme si c’était une décision qui “fait” la rentabilité. La rentabilité se fait surtout sur le prix d’achat, la demande locative, le risque de vacance, l’état du bien, et la maîtrise des charges. Ensuite seulement, la fiscalité vient améliorer ou dégrader le résultat.

Sur le type de bien, je mettrais une prime énorme à la “maîtrisabilité”. Pour un premier projet, un bien sain, peu de travaux, DPE correct, emplacement évident, copropriété simple si appartement, c’est souvent la voie la moins risquée. Maison en périphérie ou appartement en centre, T2 ou plus grand, tout peut marcher, mais plus vous mettez de paramètres difficiles, plus vous augmentez le risque d’erreurs coûteuses. Le premier investissement “réussi” est souvent celui qui est facile à louer et facile à revendre.

Vos questions sur les étapes prioritaires : oui, constituer un matelas de sécurité est prioritaire. 5 000 € chacun est une étape raisonnable, mais pour un projet locatif, j’aime bien distinguer deux poches. Une épargne de précaution “vie” pour vous, et une réserve “projet locatif” pour absorber vacance et imprévus sans stress. Si vous arrivez à 2026 avec une base solide de ce type, votre dossier bancaire est meilleur, votre prise de décision est plus froide, et vous n’êtes pas obligés de faire des compromis dangereux.

Pour agir en 2026 sans prendre de risques inconsidérés, vous avez plusieurs options réalistes. La première, c’est de maintenir l’objectif 2026 mais de cadrer le projet très strictement : pas de gros travaux, pas de bien énergétiquement limite, pas de montage complexe, et une réserve de trésorerie non négociable avant signature. La deuxième, c’est d’accepter un léger décalage si l’épargne n’est pas au rendez-vous : ce n’est pas “perdre du temps”, c’est acheter de la sérénité et de la solidité. La troisième, c’est de construire votre patrimoine en parallèle via des solutions plus liquides le temps de renforcer votre base : DCA sur PEA pour le long terme, livrets pour sécuriser un futur apport, et éventuellement une petite exposition immobilière indirecte si vous tenez à l’immobilier, en gardant en tête que ces supports ont leurs propres risques et frais.

[Ludovic220]

Pour faire simple l’immobilier est un bon point de départ pour se constituer un patrimoine donc je pense que c’est un bon investissement pour votre âge même si votre matelas est encore un peu juste selon moi mais vous pouvez obtenir un prêt + en cas de besoin pour payer les éventuelles tuiles avenir.
Commencé petit pour apprendre et optimiser mais un studio par exemple aura certainement un meilleur rendement et un coup d’achat moindre pour débuter.
En tout cas pour la location lmnp ca a deja été raboter et le sera certainement encore. La loc nue en propre n’est pas terrible fiscalement et plus contraignante et si vous tomber sur le mauvais locataire la procédure d’expulsion peut s’avérer difficile par rapport au meublé puisque le bail n’est que d’un an .

[Chokol8]

@Eppo

vous risquez d’avoir des frais inattendu. Des réparations, un retard de loyer, ou pire… Il faut avoir de côté pour assumer ces frais.

L’erreur est de croire que ce sont des frais « inattendus ».
Au contraire, ce sont des éventements qui surviennent de temps à autres, d’ailleurs tu les listes toi même.
Il faut donc avoir une approche statistique du problème.

Dans mon business plan (et dans mon cash flow) je réserve entre 3% et 5% des loyers pour les petits travaux et entre 3% et 5% pour la vacance locative.
Ces chiffres doivent être ajustés à la baisse si tu viens de refaire à neuf l’appartement ou à la hausse si des travaux seront nécessaires dans le futur. A la baisse si tu loues en nu sous le marché ou à la hausse si tu loues en meublé à un tarif élevé.

Des frais inattendus ce sont par exemple, une explosion de gaz dans l’immeuble d’à côté qui t’oblige à ne plus louer.

C’est la raison pour laquelle les calculs de cash flow en mode vite fait ne veulent rien dire. Si c’est pour effectuer une estimation rapide oui, si c’est pour afficher le cash flow de ton investissement, non. Il faut compter toutes ces provisions.