Vos expériences avec l'immobilier locatif

[Christophe272]

Je suis 100 pourcent d accord avec toi. c’est vraiment c est point qui vont faire si le bien sera tres rentable ou peu.

[Eric165]

Ça fait plus rêver que mon expérience.

• T2 acheté 120k€ (+ 10k€ notaire) dans une grande métropole en 2014.
• Loué en continu par le même locataire depuis 15 ans, problème : je ne peux que suivre l’indice INSEE pour augmenter le loyer, qui peine donc à dépasser les 600 € hors charges.
• Cumulé aux charges de copro et à la taxe foncière, j’ai calculé une rentabilité nette-nette annualisée (après toutes charges et IR) de 2,6%.
• Si je le revendais aujourd’hui, en combinant cela à la plus-value potentielle (entre 30 et 50k€, -5 ou 10k€ de travaux avant revente), je pense qu’on approcherait des 5% annualisés, mais ça reste pas fameux sur 10 ans.

[Christophe272]

le fais que tu es un locataire depuis 15 ans sa te bloque un peu sur le loyer du coup tu dois vraiment etre en dessous du marché sur ce point

[Eric165]

Certainement, même si ça ne changerait pas complètement la donne. J’avais calculé que si j’augmentais le loyer de 100 €/mois HC, la rentabilité annualisée passerait de 2,66 à 3,45%.

[adrien97]

@Eric165

des 5% annualis

Intéressant, si c’était à refaire, est-ce que tu l’aurais refait?
as-tu eu des pépins pendant ces 15 années?

[Christophe272]

tu l as payer a credit?

[Eric165]

C’est le locataire qui est en place depuis 15 ans, moi j’ai acheté l’appart avec le locataire dedans il y a 10 ans (d’où le fait que le loyer date d’une autre époque, car je ne peux l’augmenter qu’en suivant l’indice de l’INSEE).

En 10 ans, je n’ai pas eu d’énorme pépins à part des soucis de canalisation qui m’ont coûté presque 4000 €, le chauffe-eau à changer une fois (700 € avec pose), et quelques travaux exceptionnels (60k€ de ravalement de façade, et 220k€ d’étanchéité, en sachant que je possède juste 150/10000èmes de la copro).

Si c’était à refaire avec la mentalité que j’ai aujourd’hui :

• j’aurais rempli mon PEA en priorité avant de penser à l’immobilier, plutôt que d’attendre 2022-2023 pour commencer à vraiment remplir mon PEA
• j’aurais largement réduit mon apport dans cet achat, à savoir que j’ai avancé 60k€ pour un achat à 130k€

La vérité c’est que j’appréhendais beaucoup la charge mentale des mensualités (surtout en cas de vacance de locataire), et que j’avais 100k€ qui dormaient sur mes livrets d’épargne à l’époque, alors j’ai emprunté seulement 70k€ sur 9 ans.
Le bon point c’est que le crédit ne m’a pas coûté cher et que j’en ai été relativement vite débarrassé.
Le mauvais point c’est le coût d’opportunité (l’argent j’aurais pu générer avec en plaçant l’argent de l’apport autrement), et le fait que sur une durée si courte je n’ai pas vraiment eu l’opportunité de renégocier le crédit (qui n’était ni bon ni mauvais donc pas vraiment un problème dans mon cas).

[Christophe272]

Après tu peux te dire que tu as gagné 70k car c est pas toi qui les a rembourser au final. Donc même si tu as généreux peu cash flow sa reste une opération correct.

[Bob10]

Coloc de 4, coût total ~245k€, loyers hors charges ~2300€. Cash flow positif de 960€/mois en moyenne depuis 3 ans.

Quels obstacles avez-vous rencontrés (travaux, impayés, gestion…) ?

La durée des travaux mal estimée + la gestion de certains artisans + confinements et couvrefeu qui empêchent d’aller sur le chantier (et aggrave le point 1)

Vos prévisions de rendement et de cash-flow se sont-elles confirmées ?

Largement. J’avais pris une marge dans mes prévisions, et j’ai affiné l’étude du marché pendant la durée des travaux, donc j’ai mis des loyers plus hauts qu’imaginé initialement

Votre rendement a-t-il été à la hauteur du stress et des imprévus ?

Ouep

Avez-vous poursuivi ? Si oui, quels types de biens privilégiez-vous ?

Non, les règles des banques ont changé entre temps, capacité d’endettement au max.

Recommanderiez-vous l’investissement locatif ? À quelles conditions ?

Ouep, à condition de se retrousser les manches. Beaucoup veulent faire de l’immobilier comme ils font de la bourse : 3 clics de temps en temps depuis le canapé. Ca ne marche pas (enfin si, mais c’est pas aussi rentable). L’immobilier est un investissement actif, pas passif.

[adrien97]

Très intéressant, merci pour ton témoignage

[Yoann2]

Je plussoie le dernier point. Ne pas être trop gourmand sur le loyer permet d’avoir des locataires qui restent, la plupart des locataires qui restent entretiennent très bien le logement, puisqu’ils s’y sentent bien.

→ Un changement de locataire fréquent est couteux en temps, en argent et en stress

[Chokol8]

Bonjour à tous,

Je peux vous faire un retour d’expérience de mon côté où je ne fais que de la location nue et avec rénovation.

Il y a beaucoup de vendeurs de merguez sur youtube y compris ceux qui ont l’air un peu sérieux.
Je vois régulièrement des achats d’immeubles pas trop chers, avec des travaux réalisés mais les loyers proposés sont délirants. Ces vendeurs de merguez oublient plein de données dans leurs rendements locatifs et font des travaux au rabais.

1. Quels obstacles avez-vous rencontrés (travaux, impayés, gestion…) ?

Enedis pour la division des compteurs, c’était cher et ça a pris plus de 9 mois. Et encore ils l’ont mal fait.
Il a fallu leur mettre un coup de pression à la fin car les appartements étaient prêts mais toujours pas eux.
Ils appellent du jour au lendemain pour intervenir, il faut être ultra dispo.

Les artisans, ils ne se parlent pas entre eux donc certains devis sont faux et doivent être revus à la hausse.
Par exemple, l’électricien qui nous dit après coup, je vais passer les câbles par le faux plafond mais on avait pas fait de devis avec le plaquiste pour le faux plafond.
Les artisans viennent quand ca leur chante, donc il faut les marquer à la culotte, ils estiment ne pas avoir de compte à rendre.
A la fin du chantier, il reste quelques bricoles à faire mais cela prend un mois pour régler ceci ou cela.

2. Vos prévisions de rendement et de cash-flow se sont-elles confirmées ?
   Elles se sont confirmées à peu près car le business plan a pris en compte plein de problèmes, c’est la version pessimiste qui est proche de la réalité, donc à partir de maintenant je suis beaucoup plus dur sur mes business plan.

3. Votre rendement a-t-il été à la hauteur du stress et des imprévus ?
   Non, étant en début de cycle d’investissement, cela fait 2/3 ans, les opérations ne sont pas terribles.
   Mais il y a une acquisition de savoir faire dans cette histoire. Il faut répéter les opérations immobilières pour être plus efficace.
   Pour une opération, cela n’est pas très rentable.

4. Avez-vous poursuivi ? Si oui, quels types de biens privilégiez-vous ?
   En recherche d’un 3ème projet, ce qui est visé c’est une sorte de ruine, idéalement bien placée en centre ville historique. 4 murs.

5. Recommanderiez-vous l’investissement locatif ? À quelles conditions ?
   Non pas spécialement, c’est un savoir faire et une compétence. Je le recommande à quelqu’un qui veut s’investir sur le sujet ou quelqu’un qui s’associe. Mais pas à quelqu’un qui le fait en dilettante.
   Ce n’est rentable qu’à long terme, donc idéalement pour quelqu’un qui a 25/30 ans c’est vraiment top.
   Il faut arriver à faire un cash flow neutre (ne me parlez pas des colocations, AirBNB etc. car il y a du travail en gestion)

Pour « bien » faire de l’immobilier, il faut que les mensualités de crédit soient à peu près 30/40% inférieures aux loyers.
Un loyer de 1000€ par exemple, comporte 100€ de charges, tu ne touches donc que 900€, puis il y a la taxation sur les revenus immobiliers ainsi que les surprises en termes de travaux, de vacance locative, augmentation de la taxe foncière, problématiques DPE etc.
Donc si tu as une mensualité de crédit vers les 600€/700€ ça devrait être bon.

Et pour parvenir à ce que je viens de décrire avec un apport assez faible, c’est très très rare/compliqué

Tu prends par exemple Paris, si tu empruntes sur 20 ans à 3,46% avec mensualité de 667€, tu ne peux emprunter que 110k€.
Qu’est ce que tu peux acheter à Paris avec 110k€ d’emprunt et 25k€ d’apport pour un loyer de 1000€ ?
Rien de rien.
Un appart à Paris pouvant te ramener 1000€ de loyer c’est au bas mot 260k€ frais de notaires, travaux inclus.

Tout ca pour dire que sur 100 annonces tu peux en jeter à la poubelle 99.

Une de mes connaissance a acheté un petit immeuble en Charente aux alentours de 110k€ (hors frais de notaires et travaux), un commerce et un appartement et il doit les louer vers les 1000€.
A vue de nez ce sont des chiffres corrects pour un investissement.

Certaines personnes vont me dire que j’ai tort et que l’immobilier monte toujours. Donc ils préconisent d’acheter, d’avoir un cash flow négatif et 10 ans plus tard les prix ont augmenté.
Cela a fonctionné par le passé mais je pense que cela ne fonctionnera plus comme cela à l’avenir.

[adrien97]

@Chokol8

Pour « bien » faire de l’immobilier, il faut que les mensualités de crédit soient à peu près 30/40% inférieures aux loyers.

merci pour le partage pertinent et objectif de ton expérience