Projet immobilier

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Bonjour,

Je fais ce post car j’ai plusieurs projets, j’aimerais :

  • acquĂ©rir une rĂ©sidence principale dans 3-5 ans
  • acquĂ©rir des logements pour location dans les 1-2 an qui viennent.

Pourquoi pas une résidence principale tout de suite me dirait vous ? Car ma copine a déjà son logement, et j’y habite. Elle a un emprunt à un taux extrêmement favorable (1%), donc partir tout de suite ne serait pas une bonne idée. Je rembourse la moitié de son prêt en guise de loyer. Nous avons pour projet d’acheter une RP avec un budget autour de 250k-280k, et elle devrait pouvoir apporter 100k à elle toute seule en terme d’apport. Ca laisse donc de la place pour commencer du locatif entre temps.

Ma situation est la suivante : je gagne 2650 hors prime par mois, et jusqu’à 2900 avec prime net. Je regarde les secteurs de Cholet, Nantes. Je réfléchis à avoir un T2 simple.
Mais j’aimerais prendre le temps de bien comprendre tout ce que cela implique de se lancer la dedans.

Mes questions sont les suivantes, mais tout autre conseil est bon Ă  prendre :

  • Est ce que c’est un problème si on est pas du tout manuel (pour les travaux ?). Faire appel systĂ©matiquement Ă  des artisans, ça peut diminuer la rentabilitĂ© ?

  • Sur quel critère faut il baser l’achat d’un logement ? Avez vous des astuces ?

  • comment calculer un free cash flow thĂ©orique ? Et quel mĂ©trique faut il estimer ?

  • les banques attendent un apport consĂ©quent par rapport au prĂŞt ? J’ai 30k de cĂ´tĂ© disponible et 15k en actions mais pas envie d’y toucher.

  • Niveau temps, c’est très chronophage ? Ou simplement au dĂ©but ? Je voudrais faire de la location longue durĂ©e.

Merci d’avance pour vos réponses

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Salut,

  • Vous n’êtes pas manuels, plusieurs rĂ©ponse Ă  la questions : avec l’envie ça s’apprend vite et on y arrive. Si pas d’envie, achète avec le moins de travaux possible, ça diminue la renta mais ça peut aussi permettre de louer tout de suite et sans attendre les 2,3,6 mois de travaux. Enfin si tu veux prendre avec travaux et que tu as le bon artisan (prix, rapiditĂ©, fiabilitĂ©) tu sera quand mĂŞme rentable notamment en cas de revente.

  • Critère d’achat de logement… Tout dĂ©pend de ce que tu recherche, connais bien les atouts de la zone oĂą tu achète et quelle est la clientèle visĂ©e (Ă©tudiants, militaires, ouvriers, cadres, vacanciers…) cela te permettra d’estimer mieux tes revenus et d’éviter de mauvaises surprises.
    Après bien sûr il faut essayer d’acheter en dessous du prix du marché, dans les zones qui se dynamise et qui seront toujours attractives… Pleins de facteurs peuvent expliquer une différence de prix entre deux appartements du même quartier (vue mer, ascenseur, rénovation récente, DPE etc.) donc à toi de voir les critère qui t’importent le plus (et qui importerons le plus à tes locataire/qui permettrons de le louer à bon prix à coup sûr).

  • Les banques calculent les revenus locatifs annuels sur la base du loyerx12x0,60… mais c’est la version gĂ©nĂ©rique, ceinture bretelle qui se justifie par la prise en compte de pĂ©riode inoccupation du logement. Tu dois faire ta tambouille toi mĂŞme avec ce que tu connais :
    des frais de notaire
    des frais de crédit (taux+assurance)
    des charges de copro
    de la taxe foncière
    de l’assurance propriétaire non habitant
    des frais d’agences si tu passe par une (un peu moins d’un loyer par ans)
    et du taux d’occupation espéré (longue durée =85% la première année puis proche de 100%)
    Pense au régime d’impôt aussi, la location meublée est la plus avantageuse selon moi pour débuter.

  • Les banques souhaitent gĂ©nĂ©ralement qui tu mette Ă  minia l’apport pour les frais de notaire et les frais de dossier. Après c’est pour toi que l’apport est important plus tu met plus tu sera rentable au vu des taux actuels. D’ailleurs plus tu met d’apport plus tu pourra emprunter sur une pĂ©riode courte et plus les taux seront avantageux.

  • Hormis les travaux au dĂ©but s’il y en a, la location longue durĂ©e n’est pas chronophage (3 ou 4 Ă©changes avec les locataires par ans pour ma part). Mais si tu loue dans une ville oĂą tu n’habites pas tu peux opter pour une mise en gestion et t’acheter la sĂ©rĂ©nitĂ© (après deux an Ă  gĂ©rer Ă  grande distance j’ai optĂ© pour ça et j’en suis très heureux)

Voilà j’espère n’avoir pas trop dit de poncifs mais si tu débute ça fait pas de mal.
Bonnes recherches

R.

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Merci pour vos conseils, je prends note !

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J’ai d’autres questions qui me sont venus ces derniers jours :

  • Est ce qu’il vaut mieux un meublĂ© ou non meublĂ© pour la location ? J’ai entendu dire que les meublĂ©s permettent de louer le bien plus cher mais derrière on a plus de risques de changement de locataires.

  • pour un emprunt, pour benificier au maximum de l’effet de levier de l’immobilier, as t’on pas intĂ©rĂŞt Ă  donner le minimum d’apport possible ?

  • Dans une optique de multiplier les achats pour de la location, il ne vaut mieux pas emprunter sur une plus longue pĂ©riode pour avoir un free cash flow Ă  minima neutre ? Et ainsi pourvoir avoir des arguments pour d’autres prĂŞts ?

Merci de votre aide :smiling_face:

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Quasiment aucun intérêt de faire les travaux par toi même surtout si tu fais du locatif.
Les cas oĂą je ferais les travaux par moi mĂŞme:

  • J’adore faire les travaux
  • Je sais faire une partie spĂ©cifique de ces travaux
  • Je suis au chĂ´mage, je touche le chĂ´mage et j’ai beaucoup de temps

Donc tu vas faire comment tes travaux ? Parce que je te l’annonce, non seulement tu ne sais pas faire mais t’as des tonnes d’outils à acheter.
Si t’as envie d’apprendre pour t’amuser, très bien essaie de carrelage par exemple.

Ensuite, si tu reloues en nu, tu peux passer tes factures en déficit foncier ou éviter une imposition sur les plues values.
Lorsque tu laisses un artisan faire t’as une TVA à 10% (ou 5,5%) au lieu de 20% (par exemple si tu mets un carrelage super cher ça peut atténuer le prix de l’artisan).
Tu peux aussi demander à la banque de te prêter l’argent pour les travaux.

L’une des questions les plus faciles.
Sur le prix du bien au regard des prix du marché dans le même secteur ou immeuble.
Astuce: cherche les biens en G+, G ou F bien localisés et fais la pleurniche comme quoi les travaux coutent cher. Essaie d’acheter cash ou sans clause suspensive d’obtention de prêt. Essaie d’avoir un rabais de 30% par rapport au marché.

Achat + frais de notaire + travaux = somme du projet
Ensuite trouver le montant du loyer
Puis adapter ta mensualité de crédit par rapport au loyer, alors si tu veux faire vite: 80% du loyer = mensualité de crédit (1000€ de loyer hors charge pour 800€ de mensualités)
Faire quelques simulations, si tu as 800€ de mensualités pour 15 ans, 20 ans, 25 ans combien tu peux emprunter
Calculer somme projet - montant que tu apportes = apport personnel

Et encore…ça donne une première idée mais c’est encore trop simple, il manque la fiscalité.

30k€ c’est rien, donc ça te fait 20% pour un achat + frais de notaires + travaux à 150k€
Je connais pas les prix à Nantes/Cholet mais à première vue tes 30k€ vont y passer.
Si tu mets pas ces 30k€, ca sera cash flow négatif assuré.

Ca dépend du mode d’exploitation. Si tu fais du nu, non ce n’est pas chronophage. Juste pendant la phase d’achat, préparation de travaux, travaux et juste après la location pendant 1 à 2 mois
Concernant les autres modes d’exploitation je ne connais pas bien, mais je dirais que la location de courte durée c’est un second métier.

La location nue est ce qu’il y a de mieux mais c’est très difficile d’être juste rentable.
Pour y parvenir tu dois résoudre un problème (l’appartement est squatté, il y a la mérule, il est détruit à l’intérieur…)
Par exemple si un appartement de type G pue la pisse de chat, c’est pas mal. Tu demandes un gros rabais et comme tu refais tout…

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Ca dépend du bien et du marché local.
Par exemple, un 15m2 ou 20m2 à côté d’une université…je ne te donne pas la réponse mais tu as compris.
Ou alors un 4 pièces…là tu vas plutôt faire du non meublé.
Le mieux étant probablement un appartement entre 30m2 et 45m2 qui peut faire l’un ou l’autre.

Non, c’est une fausse croyance.
Ce que tu dois absolument faire c’est être en cash flow neutre ou légèrement positif.
Pourquoi ? Parce que tu veux faire une RP après ou peut être un autre investissement locatif.
Si tu empruntes beaucoup (trop) tu seras en cash flow négatif et ça va te plomber pour la suite.

Tu peux aussi jouer une autre stratégie (faut faire le calcul car je ne l’ai jamais faite): acheter avec un gros apport et un remboursement de crédit du 5/6 ans de sortes que lorsque tu souhaiteras acheter une RP tu auras fini ton crédit. Et là tu hypothèques ton bien comme garantie sur ta RP.

Je sais qu’on fait ça plutôt en fin de crédit, par exemple j’ai acheté il y a 13 ans, mon crédit était de 20 ans. Entre temps le bien a un peu augmenté et j’ai beaucoup de cash en banque.
Et bien je solde mon crédit avec une partie du cash puis je l’hypothèque et j’utilise une autre partie comme apport. Ton bien va continuer à te rapporter des euros et la fiscalité sur la plue value va continuer à baisser.

Oui voilà on retombe sur ce que j’ai dit plus haut.
Il faut donc mettre un apport et sur une durée la plus longue possible.
Attention néanmoins car les banques vont mesurer ton endettement total, donc si tu as 500k€ de dettes, ca va être plus difficile pour acheter ta RP après.

Généralement, il est préférable d’acheter un bien locatif puis sa RP, pas l’inverse.
Les banques te financeront plus facilement si tu n’as pas de dettes, et quand tu achètes ta RP en deuxième tu remplaces un loyer par une mensualité. Au niveau du HCSF tu passes dans les exceptions assez facilement.
Par contre, pour continuer le parcours immobilier, il est préférable d’être propriétaire aux yeux des banques.
Dans mon cas, non, car j’habite une grande ville et j’ai un loyer peu élevé avec un prix du m2 dans les 8-10k€, il y a une vraie explication de pourquoi je ne suis pas propriétaire.

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Merci beaucoup pour toutes ses réponses très claires !