Je me permets de vous solliciter pour savoir qu’elle pourrait être la meilleure stratégie entre attendre la hausse ou revendre nos parts de SCPI.
Voici quelques informations :
Montant d’investissement via SCI de 202k€ via un emprunt en 2023 sur 25 ans a 2,5% (Mensualité de 1006€)
investissement dans 2 SCPI (50%/50%) Primopierre et Primovie
La valeur actuelle à la revente est 125k€
Les loyers trimestriels sont d’environ 1200€ et nécessite un effort d’épargne de 600€/mois
Clairement la revente représenterait une énorme perte sèche (75k€) et en contrepartie l’effort d’investissement de 600€/mois est aussi assez compliqué à gérer.
Par ailleurs, parier sur la hausse avec le contexte actuel semble compliqué.
Enfin nous sommes âgés de 40 ans (je suppose que cette information peut s’avérer utile)
Nous sommes ouvert à toutes vos questions et suggestions à ce sujet pour faire un choix raisonné et raisonnable.
J’ai un peu de mal a comprendre la situation.
Vous avez acheté a crédit, donc en cas de revente, vous devez trouver 75.000€ pour rembourser le prêt.
Vous avez 75k€ dispo pour rembourser le prêt ?
Si oui, est-ce que ça vaut vraiment le coup de vendre ? Les SCPI rapportent plus que ne coûte le prêt et l’effort d’épargne peut facilement être encaissé par ces 75k€ ?
Si non, et bien la vente n’est pas possible. A moins de faire un crédit pour rembourser la dette mais ça vous coûtera autant que votre effort d’épargne actuel, sans servir a acquérir un patrimoine.
Vendre, c’est la double peine : baisse des parts et frais d’entrée pas amortis.
Le taux de distribution est autour de 4%, sans être mirobolant, c’est plutôt correct.
Il y a un truc que je ne comprends pas, tu devrais tourner autour de 2000€ brut par trimestre, je suppose que tu es à TMI 30, ce qui fait que tu payes presque 50% d’impôts sur les loyers. Mais ça tu le savais au moment de conclure ton deal. Donc l’effort de 600€ etait connu à l’avance.
Le fait que le prix des parts à baissé, ça ne change rien…
Initialement les loyers étaient plus élevés et mon effort d’épargne était aux alentours de 300€. Donc il a doublé en 3 ans. Je confirme que notre TMI est de 30% en revanche
Il y a en effet 2 scénarios possibles : soit emprunter pour rembourser mais je suis d’accord qu’avec les taux actuels ça ne ferait que augmenter (ou équivalent à) l’effort d’épargne actuel.
Soit sacrifier notre épargne actuelle sur différents supports (assurance vie, livrets,…) pour ensuite placer l’argent de l’effort d’épargne (600€) sur un support plus rentable.
L’objectif étant, bien sûr, d’éviter de toucher à cette épargne hormis si c’est la meilleure option…
L’autre option que nous envisageons est le remboursement partiel des parts pour réduire l’effort d’épargne mensuel mais je suppose que ça nécessiterait une renégociation du taux de l’emprunt et je n’arrive pas à savoir si cette option peut être intéressante dans notre cas ?
C’est étonnant que votre taux de distribution n’ai pas changé car moi j’ai eu un peu de baisse sur une SCPI …mais le taux de distribution a augmenté et même si la valeur de la part a baissé j’ai quasiment plus de loyer aujourd’hui qu’en 2023.
Bon c’est vrai que vous n’avez pas eu de chance sur ces 2 SCPI…surtout vu le montant d’habitude on diversifie plus…
Le gros souci, c’est la liquidité, la collecte nette est à l’arrêt sur ces SCPI et vu le nombre de parts en attente sur les 2 SCPI (~1,9M sur Primopierre et ~1,3M sur Primovie), ça risque de prendre un moment avant de se faire racheter ses parts.
Pour les vendre plus rapidement, il reste possible de passer par le marché secondaire (gré à gré), mais les acheteurs chercheront une décote significative.
Je suis tout à fait d’accord avec votre commentaire sur la diversification des SCPI. Malheureusement c’était notre premier investissement et nous étions assez peu informés (la finance me paraissait vraiment inaccessible et complexe) et nous avons écouté notre conseiller aveuglement.
Ce même conseiller qui nous conseille aujourd’hui d’attendre la remontée. Raison pour laquelle je venais chercher d’autres avis ici mais tous les conseils semblent aller dans le même sens.
Merci pour ces liens je ne connaissais pas! Je vois que nous ne sommes pas les seuls à espérer vendre et qu’une vente précipitée générerait encore plus de perte…ça semble logique
Nous allons prendre notre mal en attente…
Merci encore pour tous vos conseils et commentaires!
Effectivement il y a une longue liste d’attente et une décote supplémentaire à la revente. Pas sûr que ca vaille coût (même si primopierre baisse encore - ce qui n’est pas impossible cette année)
Si ton CGP a « bien » fait son travail, tu dois avoir des frais au remboursement anticipé du crédit avant 10 ans…
Tu ne trouveras pas beaucoup mieux en taux de credit adossable a des SCPI - tu peux jouer sur prets conso mais ca devient limite pour pas grand chose (voire 2.)
Tu peux te rassurer en te disant que si ca mettra du temps pour remonter (doute pour primopierre), tu as du au moins atteindre le bas vu la tendence actuelle sur les taux
La construction où les intérets du credit non déduites des loyers peuvent etre cumulés sur plusieurs années permet de se dire qu’on accumule de futures baisses d impôt si ca remonte un peu.
Bref. De mon coté j’attends encore quelques années pour considérer la question. Surtout il est urgent de changer de CGP - en 2023, il ne pouvait pas ne pas savoir. Je ferais un tour de mes autres invest avec lui (PER, Assurance vie) pour nettoyer. Perso, j’ai beaucoup appris dans le process (et j’ai remercié mon cgp d’ailleurs quand j’ai coupé la plupart de mes invest avec lui :)).
J’ai aussi des doutes sur Primopierre compte tenu de leur concentration en France et dans le bureautique qui se porte pas très bien…
Pas très bien compris le point 5 en revanche?
On a encore un produit structuré ouvert avec lui (il semble que ça soit le B.A.BA du CGP ) mais j’ai découvert qu’il était investi sur le même support que mon assurance vie donc je vais aussi le sortir pour mieux diversifier mes investissements.
C’est clair que cette expérience (douloureuse) m‘a beaucoup appris et m‘a forcé à me plonger dans les vidéos, forums et podcasts pour mieux comprendre même si beaucoup de choses restent encore peu claires…
Je sais pas si j’ai vraiment envie de me lancer là dedans pour être honnête.
Il est clair que cet investissement ne respectait pas trop les bases de la bonne gestion de patrimoine (en terme de diversification géographique, sectorielle et donc de risque) mais sur le papier ça paraissait pas un gros risque : des loyers presque garantis qui remboursent un prêt et un effort personnel assez faible (vendus comme 250€ au départ pour 8 ans) mais l’histoire en a décidé autrement…
Encore une fois cette expérience a été riche d’apprentissage.
Vous gérez vous aussi vos finances seuls ou via un CGP ?
Si tu es en SCI IS tu ne pourras malheureusement pas optimiser grand chose …
Effectivement tu as probablement été mal conseillé mais c’est toujours facile de critiquer après la guerre…et puis ce qui est fait est fait …la procédure juridique ça reste toujours très incertain surtout que tu as du signer tous les docs de mise en relation et de connaissance du risque…
Es tu en mesure d’encaisser les 600 euros par mois de reste à charge ?
La problématique reste l’évolution de la valeur sur les années à venir…si ça continue de baisser tu vas te retrouver avec 50 000 euros de SCPI en ayant payer 200k
Je sais pas si j’ai vraiment envie de me lancer là dedans pour être honnête.
Je comprend, tu en as pour minimum 2 ans sans aucune garantie de résultats. Ce levier existe et c’est cependant bien de le connaitre. Quitte à en faire une allusion au CGP pour négocier des frais de sorties ou autre selon ta décision finale.
Vous gérez vous aussi vos finances seuls ou via un CGP ?
Je passais par un CGP, j’ai eu plus de chance car mon placement (une assurance vie avec une partie de SCPI) a été « flat » pendant 5 ans malgré une poche dynamique. En 5 ans, pas un coup de fil de son initiative, des perfs pas ouf, des frais soit disant pour accéder aux fonds les plus performants (lol)
En 5 ans, sans RDV c’est un peu limite même si je n’avais qu’un « petit » patrimoine chez lui ~15k€ c’était tout de même une bonne partie de mes économies
D’un point de vue strictement graphique (quantalys), même si ça vaut ce que ça vaut et bien à la louche, pour que la valeur d’achat de Primovie retrouve son niveau de mi 2023 il faudrait attendre au mieux la fin 2028, et en supposant qu’on ait la même croissance linéaire qu’avant la crise (ce qui est très loin d’être acquis).
Pour Primopierre c’est bien plus long, pour retrouver le niveau d’achat mi 2023 il faudrait peut être attendre au mieux le 1er semestre 2035…
Tu peux espérer pour Primovie, pour l’autre SCPI par contre c’est compliqué.
Salut, j’ai le soucis aussi avec une SCI à l’IS et les deux SCPI.
L’intérêt de la SCI à l’IS c’est qu’il y aura pas d’IS à payer pendant très longtemps.
L’effort d’épargne est plus élevé depuis 2025 principalement et c’est vraiment dommage (+150€/mois pour moi).
Sur Primopierre, le chemin va être très long & la vente des immeubles ne sert pour l’instant qu’à rembourser les banques histoire de baisser le taux d’endettement ainsi que les travaux des biens. Pas intéressant dans l’immédiat et avec un marché du bureau en berne, il va être difficile de remonter le taux de distribution & le taux d’occupation…
Pour Primovie, quand il n’y aura plus de bureau ça peut remonter doucement donc un peu moins inquiétant mais les perspectives ne sont pas excellentes non plus avec autant de parts en attente de retrait…
Bref, prendre son mal en patience et se former pour éviter de se faire à nouveau avoir par de mauvais CGP qui ne marchent qu’à la commission… Je ne vois que ça à faire pour l’instant.
Je pensais éventuellement demander à la Banque de rallonger le prêt mais je ne vois pas de clauses l’obligeant dans mon contrat.
) mais j’ai découvert qu’il était investi sur le même support que mon assurance vie donc je vais aussi le sortir pour mieux diversifier mes investissements.