On fait tous des erreurs. Le crédit ne perturbe pas mon cash flow plus que ça, même avec le rendement bof actuel (4% voire moins pour cette année en raison de travaux).
Mais avec les frais propres à ce produit, le fait que ça va perdre en valeur d’ici sous peu (si Amundi a chuté de 10%, je ne vois pas pourquoi les autres ne le feraient pas).
J’ai FOMO pour profité des taux bas. Comment se remettre d’un tel échec ?
Après, je n’ai pas l’intention de vendre, quand j’ai signé les docs, la durée de détention recommandée, c’était 10 ans, je resterai au moins cette durée, et hors de question de vendre tant que je ne m’y retrouve pas.
Mais j’ai un grand manque à gagner.
Il y a des chances que Primopierre soit effectivement ajustée à la baisse de l’ordre de 10 à 15% au vu des SCPI similaires qui l’ont déjà fait dans sa catégorie (Edissimmo, Laffitte Pierre, Génépierre, Accimmo Pierre, Rivoli Avenir Patrimoine). Au dernier rapport connu, sa valeur de reconstitution était de -7,22%… Son taux d’occupation financière était aussi annoncé à 89%, ce qui n’est pas terrible pour la catégorie « bureaux ». Suis donc le bilan du premier semestre, tu l’as peut-être reçu si tu es associé.
Maintenant, ce type de produit s’envisage sur 10ans au moins, et si la société est bien gérée, tu devrais quand même avoir au final un résultat correct… C’est de l’intérêt aussi de la SCPI !!! Car si personne n’est content, tout le monde se retire, la capitalisation baisse, les bureaux doivent être vendus, ils gagnent moins de commissions récurrente, etc… Donc les gérants sont tout de même interessés à faire au mieux. 
La réévaluation des immeubles n’a pas d’impact normalement sur le rendement: c’est « simplement » un ajustement comptable… Tout comme ton appart/maison (si tu as acheté) vaut moins aujourd’hui qu’il y a 2 ans, quand les taux étaient à 1%. Mais si tu ne compte pas vendre, tu ne t’en rendra même pas compte: ça ne change pas ton crédit à rembourser.
La réévaluation des immeubles n’a pas d’impact normalement sur le rendement: c’est « simplement » un ajustement comptable… Tout comme ton appart/maison (si tu as acheté) vaut moins aujourd’hui qu’il y a 2 ans, quand les taux étaient à 1%. Mais si tu ne compte pas vendre, tu ne t’en rendra même pas compte: ça ne change pas ton crédit à rembourser.
Et aussi, la baisse des prix de part permet de faire rentrer de nouveaux investisseurs ! en cette période de baisse des prix de l’immobilier et de remontée des taux, c’est intéressant pour les SCPIs d’avoir du cash pour investir sur de bonnes affaires
Quand j’étais rentré, le taux d’occupation était supérieur à 90, ils font beaucoup de travaux pour être aux normes ESG. Mais ces efforts en valent ils la peine ?
J’espère encore avoir un résultat correct.
Mais là dans l’immédiat, ça risque de me faire un patrimoine net immobilier négatif (déjà impacté par les frais de sortie) bien prononcé, ce qui ne fait pas très sérieux dans l’immédiat.
D’autres qui ont fait cette erreur ? 
Jette un oeuil à ce thread Vos pires placements. Tu verras que tu es loin d’être le seul à avoir pris de mauvaises décisions d’investissement.
Faut voir le bon côté des choses, t’as un prêt à taux bas avec un effet de levier (même si pas fou fou, tu l’as quand même).
RIP pour ceux qui ont acheté cash sur promesse d’un bon rendement sécurisé !
Pourquoi tu définis ça une erreur? En quoi tu t’es trompé? Quels éléments tu n’as pas pris en considération tant que t’aurais du? Car autrement je ne pense pas qu’on puisse parler d’erreur : la perte ça fait partie du risque qu’on accepte quand on choisit d’investir.
il n’y a que ceux qui ne font rien qui ne se trompent pas et l’erreur aurait été de ne pas investir du tout (j’imagine que globalement c’est 1 investissement sur X qui a « tourné mal » mais que globalement tu sois toujours gagnant).
J’ai pensé que le télétravail allait devenir marginal, force est de constater que bien qu’il ne soit pas hégémonique, il est parti pour rester.
Je pensais une baisse possible, mais pas de l’ordre de 15% en une année, plutôt 5%. Après Primopierre n’a pas encore baissé, mais le service client m’a dit qu’ils n’écartaient pas l’idée bien qu’aucune décision n’ait été prise.
J’aurai du diversifier sur plusieurs SCPI, locatif, mais ma capacité d’endettement n’était pas de 1M, donc la diversification était de toute façon limitée. Multiplier les SCPI de bureau n’aurait pas changé grand chose.
La santé, j’avais refusé par principe car je voyais un risque politique trop important sur les maisons de retraite (cf. Orpea), à tort probablement.
Le télétravail est une nouvelle forme d’exercer une activité salariée. Tu as aussi le « Co-working » qui est un mode relativement récent d’organisation du travail. Et dans le passé, la délocalisation de beaucoup d’activités dans le domaine du textile, de l’industrie (production), a aussi changé la typologie des travailleurs. Dans le Nord, l’arrêt de l’extraction du charbon a bouleversé aussi les emplois. L’explosion de la cellule familiale a radicalement changé les besoins de logements. Le développement des ventes par correspondance a transformé/augmenté le besoin de stockage vs le besoin de commerces.
Bref ! La société bouge, et les besoins immobiliers avec. Que ce soit dans le secteur de l’habitation, que de bureaux, de commerces ou de loisirs, rien n’est figé, et miser sur un seul secteur est un pari risqué. Il faut donc diversifier à mon sens, entre les différentes structures proposées, et différents lieux géographiques (sans le limiter à la France).
Concernant Orpéa, c’est un dossier particulier, mis en avant par certains pour vendre du sensationnel et s’indigner. Ce n’est certainement pas la seule société où il manque du personnel. Quand on ne veut pas, ou ne peut pas payer le vrai coût, il faut bien s’attendre à des conséquences indirectes. Pourquoi en est-on arrivé là ? Tout simplement à cause de l’éclatement de la cellule familiale: dans le passé, les anciens restaient à la maison, et avaient leur place, avec plusieurs générations sous le même toit. Actuellement, c’est du chacun pour soi, ou tout le monde veut tirer la couverture à soi, et exige que les autres payent pour soi (typique des hôpitaux: on en veut tous plus en tant que patient, mais on ne veut pas plus d’impôts, i.e. que les autres payent – les médecins veulent être plus payés et résultat comme les finances ne sont pas extensibles, ils sont en sous-nombre en hôpital, et n’aspirent qu’à exercer en libéral pour toucher plus) Je simplifie à l’extrême, mais le problème est là: notre société s’individualise de plus en plus, et les individus s’isolent même (trouvez-vous cela sain qu’en réunion de famille tout le monde soit planté dans son téléphone, au lieu d’échanger avec les convives présents ?).
Bon, j’ai pas mal divergé. 
Bref ! La société bouge, et les besoins immobiliers avec. Que ce soit dans le secteur de l’habitation, que de bureaux, de commerces ou de loisirs, rien n’est figé, et miser sur un seul secteur est un pari risqué. Il faut donc diversifier à mon sens, entre les différentes structures proposées, et différents lieux géographiques (sans le limiter à la France).
Oui, après, j’avais pas 36 possibilités de me diversifier. Des SCPI éligibles au crédit pour un novice, c’était pas simple d’en trouver.
On est à Marseille ? 
Cela arrive à tout le monde de prendre un mauvaise décision. On est dégouté, on apprend, et on passe à autre chose.
Tu n’as pas indiqué le montant chiffré mais prendre conscience de son échec, savoir prendre ses pertes et couper ses positions est un des aspects les plus difficile en investissements.
Beaucoup conservent des sujets sur lesquels ils ont immobilisé du cash ou des crédits en se disant ça va remonter, on verra dans quelques années.
Avant tout investissement il faut impérativement fixer ce que l’on est prêt à perdre, le rendement minimal que l’on tolère et la sortie.
Dans un cas comme le tient, as tu regarde toutes les possibilités y compris la sortie ?
Peut être que manger une perte net sera moins longue et stressante que de rester 10 ans sur un produits avec un rendement à perte, en se disant « si j’étais sorti avant. Mais ça va remonter ».
La petit ligne « produit financier avec risque de perte en capital » prends tout son sens la première fois que l’on se plante.
Du courage tu ne seras pas le premier ni le dernier 
Dans ce cas il n’y a pas de problème, ce n’est que l’aspect psychologique à travailler
Ha oui, c’est sûr que ce niveau de montant sur une seule SCPI c’est pas terrible.
Je ne sais pas quel est le bon niveau de diversification à mettre en place pour ce type de produit. Je suis personnellement parti sur des montants autour de 30k pour 160k au global. Je trouvais ça plus rassurant.
Pour moi c’est plutôt ça l’erreur : faire du « all in » sur un seul gestionnaire.
Sans vouloir t’enfoncer 
Après la SCPI n’a pas l’air en difficulté non plus. Les travaux engagés entraînent une baisse de rendement, mais ça montre aussi un certain dynamisme de la société de gestion et peut-être une augmentation des loyers pour les futurs locataires. Il est vrai que niveau timing, ça arrive en même temps que la baisse de la valeur de reconstitution…
Je ne sais pas du tout comment fonctionnent les baux commerciaux. La baisse des prix de l’immobilier risque-t-elle d’entraîner une chute des loyers ? Pour le résidentiel ce n’est pas vraiment le cas. Je n’ai pas vu d’infos allant dans ce sens sur internet.
Niveau gestion c’est carré oui, après on ne peut pas échapper à des problèmes systémiques sur un secteur d activité d’où mon topic.
Sinon non, dans le bon scénario, le taux d’occupation réaugmentera suite aux travaux faits pour être aux normes ESG, et les loyers augmenteront aussi avec l’inflation.
Force & honneur. L’erreur pour moi n’a pas été de lever du crédit sur une scpi, mais d’avoir all in ta capacité d’endettement sur ce projet. A défaut de pouvoir diversifier, ne prendre qu’1 tiers de ta capacité d’endettement sur ce projet aurait été plus défensif.
Maintenant que tu es dans le bateau, ya que deux solutions en effet. Ronger son freins sur le « manque à gagner potentiel sur les 10 années qui arrivent » ou couper tout de suite et perdre x (dizaines de millier d’euros).
Psychologiquement on est tous dans la première solution la plus part du temps mais j’ai cru comprendre a travers de nombreuse lecture que savoir couper et encaisser ces pertes est bien plus rentable.
On a tendance à encaisser des gains et laisser courir des pertes. Ce qui est l’inverse de ce qu’il faudrait faire dans une optique long terme.
D’un autre côté, réagir à court terme avec ces émotions nous fait prendre des décisions d’arbitrage contre productive sur une vision long terme.
On en tous dans la même bateau mon ami 
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J’avoue que sur le sujet immo en SCPI, je préfère grandement le risque « santé » au risque « bureau », peut être à tord mais bossant dans le digital, je peux vous dire que nous sommes très peu à apprécier venir au bureau. Le full remote s’impose de plus en plus dans les conditions sinequanone d’embauche, à minima du télétravail 2/3 jours.
Pourtant c’est bien le digital qui génèrent des marges de cochons qui pourrait se permettre de payer des grosses surfaces de bureau pour mettre en avant un cadre de travail agréable et plein de vie.
Paradoxe…
Le télétravail a du pour et du contre… Le fait de ne jamais voir ses collègues est tout de même pas terrible au niveau social. Maintenant, tout dépend des situations, car si vous travaillez avec les mêmes collègues depuis une dizaine d’année, vous les connaissez bien, et pas besoin de se voir physiquement pour bien échanger et avoir une cohésion de groupe ! Encore une fois, il n’y a pas de réponse à 100% blanc ou 100% noir.