100% en phase, je suis plutôt team présentiel à titre perso
Force & honneur. L’erreur pour moi n’a pas été de lever du crédit sur une scpi, mais d’avoir all in ta capacité d’endettement sur ce projet. A défaut de pouvoir diversifier, ne prendre qu’1 tiers de ta capacité d’endettement sur ce projet aurait été plus défensif.
Merci ! En vrai il m en reste un peu, mais limitée forcément. Après je compte pas acheter ma RP dans un futur proche.
Maintenant que tu es dans le bateau, ya que deux solutions en effet. Ronger son freins sur le « manque à gagner potentiel sur les 10 années qui arrivent » ou couper tout de suite et perdre x (dizaines de millier d’euros).
Dans ce cas c’est difficile à évaluer, car hors RP, je ne vois pas trop d’autres endroits ou mettre ce levier du crédit dans le contexte actuel. Mais j’ai fait l’excel qui va bien pour tracker toutes les datas de l’investissement et sortir tant que le patrimoine immobilier net est négatif, je préfère pas, car ça voudrait dire que je devrai rogner sur mes investissements actions qui eux sont rentables et dont je suis satisfait.
On en tous dans la même bateau mon ami
.
Tu as fait quel SCPI ? Primovie ?
J’avoue que sur le sujet immo en SCPI, je préfère grandement le risque « santé » au risque « bureau », peut être à tord mais bossant dans le digital, je peux vous dire que nous sommes très peu à apprécier venir au bureau. Le full remote s’impose de plus en plus dans les conditions sinequanone d’embauche, à minima du télétravail 2/3 jours.
Pourtant c’est bien le digital qui génèrent des marges de cochons qui pourrait se permettre de payer des grosses surfaces de bureau pour mettre en avant un cadre de travail agréable et plein de vie.
Je suis informaticien donc le discours pro télétravail je l’entends souvent mais j’en vois les limites et constate que le full remote n est pas prêt d’être la norme.
Et quand le marché de l’emploi sera moins favorable, les employeurs auront plus de moyen d’imposer leurs conditions dont le full présentiel. On le voit déjà dans des métiers où il y a moins de demande que l’IT (RH et tout…).
Mais j’ai surestimé le risque politique de la santé. J’ai fait l 'investissement à l’époque crise Orpea, je voyais très possible un bail genre nationalisation des maisons de retraites.
Bonjour,
Je suis clairement un amateur dans mon analyse.
Mais je dirais que le marché de l’immobilier peut ressembler à celui des actions. Il y a des hausses, des baisses mais si tu gardes une vision LT tu devrais pouvoir récupérer tes petits et probablement une marge.
Alors oui, peut être que ce ne sera pas un résultat exceptionnel mais comme dit plus haut, tu as bénéficié de l’effet de levier qui devrait pouvoir t’assurer un résultat correct à la sortie.
Lorsque ton PEA est dans le rouge, tu ne te demandes pas si tu dois tout vendre ?
Il est vrai qu’on a tendance à croire que le marché de l’immobilier ne fera que d’augmenter.
Celui-ci est probablement plus stable que le marché action, mais qui dit marché dit cycle à la hausse ou à la baisse.
En résumé, je pense que tu ne devrais pas y toucher avant la durée minimum recommandée.
Je suis moi même investi dans Corum Origin et mon horizon de placement n’a pas de date de fin en vue.
Cordialement,
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Je n’ai pas d’SCPI a date.
Je voulais surtout faire un clin d’œil sur le même bateau. Dans le sens où nous sommes tous partager entre assumer nos erreurs et arbitrer ou attendre que sa remonte
Ceci étant, tu as de l’immobilier en direct (cf un autre de tes posts), donc tu as bien diversifié tes actifs, entre actions, et immobilier (les 2 en direct), complété par des ETF (acheter la botte de foin…) pour les actions… Et probablement plus tard à compléter par des SCPI (la botte de foin de l’immo !) pour l’immobilier. 
Je pense que le télétravail n’est pas destructeur de bureau. En effet lorsqu’on fait du télétravail, il y a toujours un bureau qui nous attend. Mais le plus destructeur c’est le flexdesk. Cela permet à l’entreprise d’optimiser l’utilisation des bureaux. Mais même avec du flexdesk, il faudrait un management super efficace des bureaux pour permettre la diminution des bureaux. Donc en ce sens, l’impact semble relativement faible.
Un CGP m’a proposé d’investir dans dans les SCPI à crédit en Juin et j’ai refusé. Avec la monté des taux, il est inévitable que la valeur des biens allait descendre. Je pense qu’en 2024, ce sera intéressant d’investir dans l’immobilier, que ce soit physique ou papier si les taux d’intérêt se stabilise.
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Ah en juin tu aurais eu des taux à plus de 4 je crois, j’aurai refusé aussi à ta place, même avec mon état d’esprit de l’époque.
J’ai eu à 2,4 ce qui pour la SCPI reste assez bas. Le seul moyen d’avoir plus bas était de mettre un bien en hypothèque.
Après je pensais l’impact des taux sur les SCPI assez limité, car beaucoup les achètent cash, plus que pour de l’immobilier classique.
Salut
Pendant des mois j’ai été harcelé par des commerciaux d’un certains nombre de sites web qui vendent de la souscription en SCPI.
Je leur disais que j’étais très inquiet sur le prix des parts et sur le marché immo en général étant donné la dynamique actuelle sur les taux.
A chaque fois les mecs me riaient au nez en me disant qu’on est sur des actifs sûrs qui ne connaissent pas la crise.
Ben voyions.
Normal… Ils sont payés à la rétrocession ! Donc pour eux, pas de souscription = pas de revenus.
Ce n est pas le problème.
Il est normal d’être remuneré dd son travail.
Non le soucis est pourquoi ont il preconisé du primopierre, avec un parc vieillissant , une enorme capitalisation achetée au prux fort, une centralisation quasi exclusive en bureaux parisiens …
Ils auraient ete remunerés aussi a faire des SCPI adaptees qui ne souffriront pas ces prochaines annees.
Surement des conseillers exclusifs aux groupes du coup, qd certains conseullers proposent absolument toutes les scpi
Toujours verifier dans le DER (document d’entrée en relation) les partenaires du conseiller
Er si cest un groupe qui proposera toujours les SCPI maisons, fuyez
Puis je me permettre de vous demander, sans forcement le nommer bien sur, qui vous a conseiller primopierre et quand ?
Apres vous pensez les vendre un jour ?
Si c’est pour avoir des revenus, de vous a moi, la valeur du capital importe peu tant que vous avez des actifs liquides a côté.
Au contraire, moins d’IFI, de frais de tramission en cas de donation un jour ou succession …
Si demain il existe un placement a fonds perdu qui me procure 20% de rendement a vie, j’y vais les yeux fermés mêmes si mon capital vaut directement 0 puisque cest a fond perdu.
Primopierre a été poussée par un certains nombre de plateforme telle que la vôtre (pas forcément la vôtre et sans citer les noms de vos concurrents)
Bien sûr qu’il est normal d être rémunéré pour son travail. Le problème des intermédiaires sur les SCPI c’est que leurs intérêts sont à l inverse de ceux de l investisseur. ( c’est souvent le même problème avec les banquiers qui cherchent à vendre des produits avec bcp de frais par exemple).
Perso après bcp d étude du marché des SCPI je me suis rabattu sur les foncières cotées :
Pas de frais, deux fois plus de rendement, liquidité, décote de parfois 50% voir plus sur l actif net etc….
Je peux donner le nom de la société par MP, mais je ne leur reproche rien, c’est moi qui ait pris la décision et c’est moi qui est à blamer si je me suis trompé. L’idée n’est pas de jeter la faute sur untel et untel. Personne m’a forcé à faire ce choix.
La société a été transparente sur ce qu elle gagnait dans la transaction, les risques ont été techniquement présentés, reconnus par l’AMF (je les ai appelé pour savoir), et les SCPI primonial n’étaient pas l’unique choix, même si un des principaux.
Actuellement vu que je suis jeune, dans mon patrimoine brut c’est la valeur principale de mon patrimoine, mais dans les années à venir ça finira par être moins vrai car j’investi pas mal à auteur de mes moyens en bourses (DCA sur des ETF, assez proche des recommandations courantes ici mais j’ai pas attendu finary pour le faire).
Par contre, aucune intention de vendre avant 10 ans, d’ailleurs dans les documents qui m’ont été présenté, il était estimé que c’était peu profitable de le faire avant cette date.
C’est juste avoir un patrimoine net ridicule qui m’embêterait.
Selon moi, n’investissez en SCPI que ce que vous ne voudrez jamais recuperer.
Si vous pensez ne serait ce qu’une seule seconde avoir besoin de revendre un jour, meme dans 15 ans, faites autre chose.
Cest ma facon de faire du moins.
Pour moi les SCPI on meurt avec ou on fait autre chose
Ains vous ne stresserez pas de leur valeur et resterez focus sur la qualite du parc locatif et sa capacite a garder un taux d’occupation proche de 100% et un bon revenu
Ce doit etre un conseiller primonial du coup, ou exclusif a primonial.
Le pb est que non la il y a conlit d’intérêts effectivement, car si le conseiller est exclusif, il ne peut pas vous proposer autre chose : remake, iroko, coeur deurope, corum …
Non une plateforme Comme la mienne n a aucun interet de faire cela.
Par conre certaines plateformes en ligne sont totalement dfferentes car elles appartiennent a des gros groupes et poussent a faire les scpi maisons
Comment l’intérêt du client peut il etre l’inverse de celui du conseiller ?
A commission equivalente, pourquoi un conseiller proposerait de la m***e plutot qu’une excellente SCPI ?
Yes rationnellement c’est la chose qu’il vaut mieux faire au final, même si j’ai pas fait le choix optimal.
Pour toi Primonial c’est une société pourrie ?
Moi justement, même à titre privé, je connaissais des épargnants satisfaits de la gestion de cette société, elle semblait avoir un bon historique, un bon taux d’occupation (diminué à cause des travaux dernièrement ) historiquement, des locataires fiables et reconnus (grosses sociétés) mais peut être que j’ai pas estimé les bons paramètres…
Non primonial nest pas du tout une societe pourrie, c’est une bonne societe
Mais ils ne diposent pas de toutes les scpi donc il faut savoir aller ailleurs aussi.
C’est bien ce qui me semblait. C’est juste le contexte systémique autour des bureaux en général qui rend Primopierre dans un contexte court et moyen terme bof ?
Aujourd’hui ma conviction est qu il faut une scpi jeune deja.
Qui n’a donc pas acheté un parc immobilier pour 1 miliard au plus cher.
Et qui donc va profiter de la baisse des prix qui a deja commencé il y a un bon moment en europe
Les scpi a grosses capitalisations ne profiteront pas des soldes. Du moins pas autant , car elles se noieront dans la masse du capital, ne faisant finalement que moyenner les prix d’achat a la baisse tres légèrement
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L’effet levier, en cas de baisse, se retourne contre l’investisseur non ?