[SCPI / Primopierre] Vendre ou keep?

Hello !

J’aimerais un avis extérieur, s’il vous plaît…

Contexte:
Suite à un conseil de GCP, j’ai acheté 157 parts de SCPI Primopierre depuis 2021, soit pour un total de ~32K€
Aujourd’hui, j’enregistre une moins-value de 14.5K sur la valeur du capital

J’ai acheté ces parts en direct (sans effet de levier)

Chiffres clefs de la SCPI:

  • Rendement ~4.12% (vs 3% pour un fond obligataire …)
  • 85% de taux d’occupation
  • 36% d’endettement
  • 98.3% de bureau
  • 54.6% en IDF et 31.2% Ă  Paris

Pour remettre des biens aux normes, il y a besoin de travaux … Sauf que :

  • Plus personne ne veut investir dans cet SCPI
  • Taux d’endettement dĂ©jĂ  très Ă©levĂ©

→ Ils rognent donc sur le rendement pour financer ces travaux

Avec l’émergence du télétravail, je pense que la Défense n’a plus d’avenir…
La tendance que j’observe depuis plusieurs annĂ©es est de crĂ©er des locaux Ă  « taille humaine Â» style campus, en banlieue parisienne …

Mon idée serait de vendre et d’utiliser ces 18K (+10K PER) afin d’acheter une RP que je souhaite louer à moyen terme
(–> Un achat à ~200K, qui ne rognerait pas ma capacité d’investissement → J’ai un loyer à 985€ aujourd’hui, l’idée d’avoir des mensualités équivalentes)

Au plaisir de vous lire

La question se pose t elle vraiment ? Je veux dire: meme si tu voulais vendre, tu ne pourrai probablement pas.

1 « J'aime »

Actuellement, ils bloquent effectivement les sorties…

Apparemment, ils vont mettre en place un système de remboursement … (–> Des ventes (à perte?) de leur actif donc …)

Actuellement, il y a ~8% des parts en attente de vente

Comme les parts sont vendues par ordre chronologique, n’est-il pas pertinent de se mettre dans la file ?

Si cela prends 1 an, je ne suis pas pressé …

Attention à l’utilisation du PER pour achat de RP. Non seulement tu perds ton avantage fiscal (tu payes l’IR à la sortie), mais en plus là réintégration de ton PER à ton revenu peut te faire grimper de tranche de TMI. A calculer donc.

1 « J'aime »

Tu as été piégé par un CGP véreux et par le principe même qui fait que la SCPI c’est un placement extrêmement risqué (contrairement à ce que montre la classification de risque) car il n’est pas liquide. Pour pouvoir vendre tes parts il faut un acheteur en face et comme le marché n’a aucune profondeur surtout pour des SCPI en perte de vitesse tu es bloqué (pour toujours, tu peux faire un trait sur ta position) Pendant ce temps la société de gestion qui a mal géré ton argent ne souffre d’aucune conséquence.

2 « J'aime »

Hm… De mon point de vue, ils peuvent aussi vendre des actifs…

Leur intéret est d’avoir de nouveaux investisseurs

En ayant 8% de parts en attente de ventes, ça n’envoie pas un bon message …

Je ne vois pas trop comment ils peuvent sortir de ce cercle vicieux …

Je n’avais pas connaissance qu’il fallait payer l’IR à la sortie (pour le TMI, c’est OK, j’optimise mon IR avec ma holding)

(Je suis indépendant, je génère ~88K de résultat annuel et je ne me verse que ce dont j’ai besoin pour vivre et remonte le reste dans ma holding pour investir)

Pour que la valeur remonte à un bon niveau ça va prendre très longtemps, 10-15 ans ou plus ? Donc le plus simple serait que oui tu te mettes dans la file d’attente dès maintenant.

Mais étant donné les dernières mauvaises nouvelles j’ai bien peur que les 8% de parts en attente se transforment en 15% ou plus… La vente risque alors de prendre bien plus que 1 an

1 « J'aime »

Je pense effectivement que la remontée sera très longue …
J’estimais aussi à ~10/15ans

En plaçant ces 18K ailleurs, je pense pouvoir faire mieux que 14K pour cette durée …

En espĂ©rant que la part ne s’effondre pas plus que ça … Le marchĂ© immo reprends « normalement Â»â€¦

Oui, c’est le seul cas, parmi les possibilités de sortie anticipées d’un PER, qui implique le paiement de l’IR.
(Sur la totalité des sommes versées, donc hors plus value qui, elle, est taxée au PFU à 30%).

Il faut espérer que les taux continuent de baisser pour que l’immobilier s’apprécie.
Encore fait il trouver des locataires prĂŞts a payer de gras loyers.

Hello !

Je suis preneur si vous avez d’autres avis <3

En vous remerciant !

J’ai eu le même soucis pour toi, un mauvais conseil et un choix limité de SCPI. En plus, prendre Primopierre en direct qui est 100% française, à moins d’avoir une TMI à 11%, c’est assez étrange.

Je garderai le temps que ça remonte car tu vas attendre longtemps pour passer dans la file d’attente & le prix de vente actuel est pour moi trop faible pour être intéressant.

Si tu prévois d’acheter une RP dans 1 an pourquoi pas mais le potentiel de revalorisation de la SCPI disons à 5 ans me semble plus important qu’un gain potentiel avec du fonds euro par exemple.

De plus, il y a un décalage certain entre les crises et le reflet sur les parts. Quand on regarde un peu la chronologie :

2020/2021 => Covid & bureaux moins utilisés
2022 => Guerre en Ukraine, inflation & Hausse brutale des taux d’intérêts

Septembre 2023/Janvier 2025 => Baisse valeur SCPI bureaux

2024/2025 => Entreprises qui plébiscitent un retour au bureau + baisse progressive des taux d’intérêts

??? => Hausse valeur SCPI bureaux ?

Je reconnais sans problème que Primopierre a des soucis de fond qui sont le prix d’achat des produits entre 2020 & 2022, la qualité des immeubles, la vacance locative & l’endettement. Ces points feront que la SCPI ne remontera certainement pas au niveau connu en 2019 du moins pas avant une dizaine d’année mais malgré tout, j’ai du mal à croire que la Défense par exemple sera totalement abandonnée.

Tu as le RER E qui a été prolongé il y a peu, la ligne 15 qui arrive dans 6 ans et qui va rapprocher de nombreuses personnes du centre d’affaires. Des travaux de verdissement du quartier, le CNIT rénové… Il faut noter aussi que le quartier coûte moins cher au m² que le centre de Paris.

Donc à défaut d’être 100% optimiste, il ne faut pas être 100% pessimiste même si je suis conscient que tout nous pousse à croire que ça sera le cas dans les années à venir…

1 « J'aime »