Offre younited / corum

Immobilier
1

image
image1188×334 66.4 KB

Bonjour à tous,

je voulais votre avis sur l’offre Younited/corum, je m’interesse depuis peu aux SCPI a crédit, je n’ai pas trop de notion de ce qui est un “bon taux” pour ce type de montage, certes la durée est courtes et on perd en partie l’intérêt de l’effet de levier

Mais je trouve l’offre sur 5 ans pas mal (en dessous des 3%)

Younited fait souvent ce type d’offre?

Il y a des frais caché qui ne sont pas mis en avant? assurance ou autre?

Je ne connais pas du tout Younited c’est fiable? Si j’ai bien compris le taux est bas car c’est en partie sponsorisé par Corum.

Quelqu’un a déjà fait un prêt SCPI de ce type? durée courte et bon taux

merci d’avance!

2

Bonjour @574100john ,

Si cela peut t’apporter des informations, sur le forum il y a un sujet ouvert l’an dernier avec pas mal d’échange et exactement la même offre : Offre de crédit CORUM x YOUNITED - Immobilier - Forum Finance n°1 pour les investisseurs en France - Finary

Egalement : Scpi credit younited corum - Immobilier - Forum Finance n°1 pour les investisseurs en France - Finary

Bien à vous,

1 « J'aime »
3

De base les SCPI n’ont pas trop leur place dans un portefeuille sain, donc rajouter du levier dessus… attention.

1 « J'aime »
4

Merci en effet je n’avais pas vu ces 2 sujets! Intéressant

Pourquoi pas bien les SCPI Olivier? Il y a des mauvais côté mais globalement je trouve que ça fait un bon complément au etf

Levier oui uniquement un bon taux, et une mensualité limité je pense, pour avoir de la marge de manoeuvre

Surtout que c’est prévu quand j’aurai fini de rembourser ma RP, plus aucun crédit, et aucun projet qui nécessite un endetemment

5

Disons que le rapport rendement risque n’est pas en faveur de l’investisseur (ça s’apparente à un achat de small caps illiquide avec frais élevés garantis).

Pour que ce soit un bon complément à un ETF actions il faudrait que ce soit soit liquide et sécurisé pour du dérisquage ce qui n’est pas le cas, soit liquide, volatile et décorrélé pour une stratégie de rééquilibrages périodiques, ce qui n’est pas le cas non plus.

2 « J'aime »
6

je vois ça comme une classe d’actif beaucoup moins volatil que la bourse, avec un rendement correct

Après ce n’est pas forcément adapté à tous le monde (j’ai un TMI 11%) il y a également un intérêt lors de la transmission (garder l’usufruit et donner le reste assez tôt a ses enfants)

Et lors de la phase de consommation je pense que c’est parfait justement car etf et or trop volatil, fond euro trop peu de rendement, je ne sais pas quel autre classe d’actif peut avoir un bon mix entre rendement et stabilité.

En effet c’est décorrélé mais on ne peut pas utiliser dans une stratégie d’équilibrage, enfin j’envisage d’utiliser juste dans un sens, si pour une raison ou une autre le crédit SCPI n’est pas rentable je compte revendre une partie de mes etf si par exemple il y a 2/3 bonnes année de suite => je revends une partie pour prise de bénéfice et je met en SCPI en direct pour “sécuriser” (façon de parler) les gains.

7

Attention, c’est volatile mais ce n’est pas coté en continu donc ça ne se voit pas. Et généralement quand ça baisse c’est compliqué de sortir !

Il faut raisonner à l’échelle de ton portefeuille entier, pas par poches. Ce qui t’intéresse c’est ton patrimoine entier et sa capacité à te rendre disponible une somme de cash au moment précis ou tu en as besoin.

Du coup si tu cherches un mix entre rendement et stabilité tu peux mixer des ETF actions/obligations genre 60/40 et revendre celui en plus-value non ? Il y a les Vanguard Lifestrategy qui sont top pour cet objectif.

3 « J'aime »
8

oui en effet si une SCPI commence a baissé ça peut etre compliqué, je pense limité le risque en prenant une scpi avec assez d’historique et surtout diversifié (comme Corum Origine)

oui je suis d’accord je raisonne en portefeuille global: je pense qu’au max je serai a 25/30% de SCPI durant la phase de consommation

image
image882×421 34.6 KB

c’est une idée de placement lors de la phase de consommation:

les SCPI me donneront un revenu régulier, compléter par la vente partiel d’ETF (si ça monte) ou or/MP si ça monte.

et en cas de grosse crise, je vends uniquement fond euro ou je retire moins pendant quelques moi/années

La règle sera de ne jamais rien vendre ce qui baisse

9

Hello,

je vais me porter en défenseur du principe des SCPI en portefeuille et particulièrement CORUM puisque j’en ai souscrit à crédit en 2017 (sur Origin, et plus tard sur XL et USA)

A avoir en tête avant tout : c’est en effet illiquide, tu dois pouvoir te passer de ce capital pendant 10 à 15 ans au minimum. C’est un placement à conserver et éventuellement à transmettre à tes enfants en démembrement plus tard.

Avantage précieux : le capital temps. On ne le prend que rarement en considération dans les calculs théoriques d’investissement. Ça rapporte moins qu’un appartement bien choisi, c’est certain. Mais c’est aussi du temps de gestion libéré pour déployer ton talent ailleurs (sur de l’immo physique par exemple)

Le cas CORUM : ton taux d’imposition importe peu. CORUM est investi entre 90 et 100% à l’étranger selon la SCPI. La fiscalité fait l’objet de conventions et tu n’es pas taxé en France à TMI + CSG. Tu payes uniquement l’impôt prélevé à la source à l’étranger, qui oscille grosso modo entre 18 et 20% en Europe. Imbattable, la flat tax peut aller se rhabiller. Sur sa gestion, elle est l’une des rares à avoir passé la tempête sans panique, sans retraits d’associés et sans dévalorisation du capital (bons choix à l’achat). Sur la concurrence des nouvelles SCPI sans frais (à l’entrée), attention au piège, leurs frais de gestion sont supérieurs. A horizon 10 ans, cet avantage n’est plus.

Bon courage

3 « J'aime »
10

Malheureusement, en direct, ces loyers rentent quand-même dans ron assiette fiscale. Certes, tu reçois le crédit d’impôt, égal au taux moyen d’imposition, mais ça ne compense tout.

Grosso modo:

IR français sur les loyers des SCPI étrangères =Taux Marginal d’imposition - Taux moyen d’imposition

image
image2038×1026 143 KB

1 « J'aime »
11

Intéressant ce graph, as tu la source ? Je suis preneur d’un peu + d’expertise perso sur ce sujet !

1 « J'aime »
12

Pour recentrer sur ta question principale, oui Younited est sérieux.

Les taux offerts aussi (max 1,9% sur 2 ans, après je ne vois pas l’intérêt)

MAIS

Bien que je défende la position SCPI à crédit (cf réponse précédente), cela est valable sur du crédit 20 ans. A crédit court, la mensualité et le cash-flow négatif va être énorme. C’est autant d’argent que tu ne peux pas investir à l’instant T sur des véhicules plus rémunérateurs (exemple d’un ETF en PEA, pour faire peu original)

DONC

Selon moi, très mauvaise idée :wink:

3 « J'aime »
13

C’est également la notion que j’avais et j’ai d’ailleurs trouvé ça complètement absurde. Plus on a un taux moyen qui se rapproche du taux marginal, plus ça témoigne qu’on gagne bien sa vie à foyer fiscal comparable, et moins on paie d’impôt. :upside_down_face:

1 « J'aime »
14

C’est moi la source :sweat_smile: Mais je me basait quand même sur les articles concernant la fiscalité des SCPI

En tout cas, en ce qui concerne les SCPI et leur fiscalité, voici mon avis :

  1. Investir dans les SCPIs, c’est de miser sur la gestion active

  2. La gestion active se résume dans la capacité du gérant à “acheter bas et vendre haut”

  3. Pour que le gérant puisse faire ça, il doit être libre de toutes les contraintes d’allocation concernant les secteurs et les pays.

  4. En pratique, on est donc amené à choisir obligatoirement les SCPI européennes diversifiées

  5. Et compte tenu de la fiscalité, il vaut mieux investir:

  • Soit en direct si on est sûr de ne pas dépasser le TMI de 30% ou si on est assez riche pour être proche de TMI de 41% (sans le dépasser)
  • Soit en assurance vie qui reverse les loyers bruts de la fiscalité étrangère. Les deux seules AVs qui le font sont Corum Life et Louve Infinity. Mais je ne peux pas les recommander tant qu’elles n’améliorent pas leur gamme des UCs.

De point de vue générale, il me semble que le portefeuille agressif idéal serait quelque chose comme :

  • 50% en MSCI World x2 (PEA)
  • 10% obligations long terme (AV)
  • 10% managed futures (AV)
  • 10% Or (AV)
  • 10% Global Small Cap Value (AV)
  • 10% SCPI européennes diversifiées (AV)
15

Merci beaucoup pour vos réponses

Un peu rassuré sur ton expérience corum, en effet mon choix principal pour un 1er achat car bien “survécu" a la crise

Et je me dit quelques années plus tard si je suis convaincu par les SCPI en choisir une seconde un peu différente (remake ou iroko) et, d’ici là, elles auront une historique plus long ça aidera à se faire une idée

Pour le crédit en effet sur le principe 20 ans est plus rentable

Mais je vais bientôt arriver au bout de 20 ans de crédit immobilier pour ma RP, j’ai ma dose :joy:

Même si l’objectif est différent, ça signifierai quand même que pendant 20ans c’est un cash flow un peu négative ce qui est contraignant car impossible à savoir comment va évoluer ma vie (chômage ou autre)

Et quand on aura fini de payer la RP on va “économiser” 900e par mois je me dit en consacrer une partie (300/400e) pour effet court terme ça a du sens, on aura quand même une grosse capacité d’épargne pour etf.

Et si les taux sont trop haut d’ici là je continue etf puis achat cash scpi petit a petit

“Ça rapporte moins qu’un appartement bien choisi “

J’ai un doute sur ça malgré tout, déjà en effet le capital temps est important ! Mais même la rentabilité je pense que c’est moins bon que le long termes, par exemple les gros travaux de l’appart ou de l’immeuble, d’un coup des années de gains peuvent partir en fumée, n’était pas bricoleur les petite réparation ponctuelle peuvent aussi bien diminuer la rentabilité, la taxe foncière qui va faire que monter,etc

De plus mes parents ont eu un squatteur, ça m’avait bien bouffé la vie a l’époque (il habitait juste à côté de nous dans la maison familiale qui a été transformé en plusieurs appartements)

1 « J'aime »
16

Bonjour,

Pour moi, l’intérêt premier du levier sur une SCPI, c’est de minimiser l’effort d’épargne. Je préfère un taux à 5 % sur 25 ans qu’un taux à 3 % sur 5 ans.

Cela dit, j’ai moi-même eu recours à un crédit conso sur 5 ans pour acheter des parts, car Boursorama m’offrait un taux à 2,2 %. Difficile de refuser, et je voulais renforcer la part des SCPI dans mon allocation actuelle.

Si tu veux vraiment te lancer, je pense tout de même que 5 ans est plus raisonnable. Ton effort d’épargne sera plus important, mais ton cash-flow sera positif dès le début (au moins par rapport au coût des intérêts).

Là où, sur 25 ans, il faut souvent attendre plusieurs années avant que les revenus des SCPI ne couvrent ne serait-ce que les intérêts bancaires.

2 « J'aime »
17

Dans un portefeuille sain, les SCPI représentent justement un très bon compromis entre les obligations, qui rapportent autour de 2,5 à 3 % net, et les actions.

J’ai eu pas mal de clients qui recherchaient un rendement d’environ 5 % avec un niveau de risque modéré. Déjà, avec un mix SCPI / fonds en euros, on peut atteindre environ 4 % avec un risque très faible.

Un portefeuille composé de 40 % de SCPI, 40 % de fonds en euros et 20 % d’actions défensives à dividendes (par exemple TotalEnergies et Air Liquide) donne un placement équilibré, passif et défensif.

1 « J'aime »
18

Je pense que pour voir si c’est une bonne idée d’avoir des SCPI dans son allocation, il ne faut pas comparer aux actions ou obligations.

Il faut surtout se dire :

  • Est-ce je veux de l’immobilier locatif ?
  • Est-ce que je veux en acheter à crédit ? Pour rappel, pour le commun des mortels, c’est le seul investissement standard qui permet de s’endetter et déduire les intérêts.

Ensuite à chacun de voir s’il préfère investir sur l’immobilier physique pour tenter d’avoir un meilleur rendement que les SCPI.

En sachant que l’immobilier physique nécessite plus de temps et de connaissances et a des risques spécifiques (6 chiffres investis sur un seul bien et un seul locataire par exemple).

Donc, oui les SCPI ne sont pas liquides, surtout en cas de mauvaise gestion. Mais un appartement avec un locataire qui ne paie plus ou des gros travaux en perspective et aussi très illiquide…sauf si on est prêt à vraiment baisser le prix.

Et pour info : on peut aussi vendre des parts de SCPI plus vite si on est prêt à les vendre moins chères sur le marché secondaire donc c’est assez similaire.

19

Et pour compliquer un peu le calcul, cette formule dépend des pays. Elle ne concerne que les « revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français » (terminologie du fisc). Pour les autres revenus ("revenus exonérés retenus pr le calcul du taux effectif "), elle ne s’applique pas. Pour mes 3 SCPI Corum, les revenus se répartissement à peu près 50%/50% dans ces deux catégories fiscales.
Ce que j’ai retenu, c’est qu’il vaut mieux, pour l’imposition des SCPI étrangères, être dans le haut d’une tranche marginale d’imposition (TMI) que vers le bas d’une tranche. Cela peut donner de l’intérêt à l’ouverture d’un PER… (un placement que je ne détiens pas).

1 « J'aime »
20

Oui en effet. Mais ce qui est le plus surprenant, c’est que ça revient exactement au même, l’imposition via crédit d’impôt ou via le taux effectif :joy:

1 « J'aime »