SCPI dans AV ou en direct

Immobilier
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Bonjour,

Je voulais avoir vos retours pour investir en scpi. Considéré les frais, fiscalité, simplicité…

Quels sont les questions à se poser ? TMI de 30%→ AV sinon direct ?

Vous pensez quoi :

- Corum life qui permet d’investire 100 % scpi : 60% corum origin et 40% corum xl

-Louveinfinity pour investir dans sodify

-Linxea spirit 2 pour investir dans transitions europe

-Iroko atlas en direct ?

'C’est quoi le mieux ? pour TMI à 30 %

Je sais que certains vont dire investir pea msci world c’est le mieux.

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Hello :waving_hand:

Cas général : SCPI européennes en direct, SCPI françaises en AV

Bidon ! Trop rigide (limite de 55% pour les SCPI qui peut conduire à un ecretage automatique sur arbitrage)

Non, Spirit2 à utiliser pour investir dans des SCPI françaises, sinon, tu perds le prélèvement à la source !!!

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merci pour les réponses. intéressant.

ok je comprends mieux alors le rendement des scpi sur spirit 2.

corum life, vous en pensez quoi alors ?

en direct iroko atlas ?

mercipar avance

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Bonjour, je vais être un peu plus précis.

Il faut compter, pour faire simple, 0,5 % de frais de gestion sur l’assurance-vie (sauf cas particuliers comme Corum Life).

Une SCPI délivre, en arrondissant, environ 5 % de performance nette de fiscalité étrangère (c’est important, on y revient).

Donc 0,5 % de frais revient grosso modo au même que 11 % d’impôt sur le revenu : vous ne gagnez rien sur cette partie.

Ensuite, il y a deux cas : les SCPI françaises et les SCPI européennes.

Les SCPI françaises

La CSG, vous la paierez quoi qu’il arrive, que vous soyez à 11 % de TMI ou davantage.

L’intérêt premier de l’assurance-vie est donc de pouvoir retarder le paiement de la CSG pendant de nombreuses années, et de faire travailler cette économie d’impôt différé, un peu comme avec un PER pour l’impôt sur le revenu.

Donc, pour une SCPI française souscrite sans crédit — car c’est important — l’assurance-vie est un bon choix, et encore davantage si vous avez une TMI supérieure à 11 %.

Les SCPI européennes

Pour les SCPI européennes, qui sont majoritaires sur les contrats actuels, comme Transition Europe, ça devient plus compliqué.

En moyenne, on a environ 19 % d’impôts étrangers prélevés à la source (je simplifie, car cela dépend des SCPI). Cela revient grosso modo à la CSG française, qui est pour le moment à 17,2 %.

Mais, comme vous devez le savoir, on ne paie pas de CSG sur les revenus des SCPI européennes (pour le moment…).

Donc, en détention directe, c’est environ :

19 % à la source + votre niveau d’impôt sur le revenu - une partie déductible qui réduit la double imposition.

Je vous épargne les formules, mais on simplifie souvent par :

votre taux marginal - votre taux moyen en déduction d’impôt.

Je prends mon cas en exemple : je reste à 11 % de TMI grâce à mon PER, mais j’ai un taux moyen d’impôt de 6 %. Cela signifie que, sur mes revenus nets de fiscalité étrangère, je vais payer environ 5 % d’impôt sur le revenu.

BREF

Si vous souscrivez dans une assurance-vie, vous perdez cette déduction fiscale qui réduit la double imposition.

Mais, en toute logique, vous perdez également l’impôt sur le revenu, puisque c’est justement l’objectif de l’assurance-vie.

En revanche, vous allez payer la CSG à la sortie… CSG que vous n’auriez pas eue en détention directe.

On peut résumer très vulgairement ainsi :

  • Frais de gestion : 0,5 %, soit environ l’équivalent de 11 % d’impôt sur le revenu sur le rendement.

  • CSG à la sortie : 17,2 %.

En gros, cela représente environ 28,6 % de perte fiscale et de frais sur la performance de la SCPI en assurance-vie, contre environ 25 à 30 % en détention directe, selon votre situation et le calcul de la déduction fiscale évoqué plus haut.

Là où ça devient intéressant

Le problème arrive si vous n’êtes justement pas à 11 % de TMI, mais à 30 %, comme la majorité des investisseurs.

Là, votre imposition en détention directe est souvent, très schématiquement :

19 % à la source + 30 % d’IR - environ 15 % de déduction fiscale liée à la double imposition, soit environ 34 % d’imposition.

Je tronque volontairement pour simplifier, évidemment, mais vous avez les grandes lignes.

Dans ce cas, les 28 % de fiscalité et de frais de l’assurance-vie commencent à devenir vraiment intéressants.

Et il y a une autre mécanique importante : le différé de paiement de la CSG

Comme je le disais plus haut, vous ne la paierez qu’au moment de sortir de l’assurance-vie.

Donc, si votre rendement est suffisamment modeste pour que vous ne sortiez, par exemple, que 4 600 € une fois tous les quelques années, vous avez une petite partie de vos revenus qui peut travailler pendant plusieurs années supplémentaires.

L’effet reste relativement limité, car on parle de 17,2 % sur environ 4,5 % de performance, nette des frais de gestion qu’il faut toujours prendre en compte.

Pour résumer

Les SCPI européennes sont particulièrement intéressantes en assurance-vie si vous avez une TMI de 30 % ou plus et si vous pouvez différer vos retraits pendant plusieurs années.

Mais, in fine, même si vous sortez votre assurance-vie d’un coup au bout de 30 ans, ou si vous décédez — car l’assurance-vie sert aussi à ça — l’imposition des plus-values restera largement inférieure à ce que vous auriez potentiellement payé en détention directe, même en prenant en compte les frais de gestion.

Et une dernière ligne sur le cas particulier de Corum

Certaines assurances-vie comme Corum Life sont un peu des « sucreries » dans ce sujet : pas de frais de gestion supplémentaires pour les SCPI dans l’enveloppe.

En même temps, avec 12 % de frais d’entrée + les frais internes, ils se gavent déjà bien, les cochons. :grinning_face_with_smiling_eyes:

Mais surtout, l’assureur vous reverse le crédit d’impôt sous forme de rendement net dans l’enveloppe.

Donc les 6 % bruts annoncés, par exemple, ne sont plus amputés de 19 % d’impôt à la source étrangère, mais d’environ 11 % seulement.

Ce n’est pas négligeable : 8 points d’impôts en moins sur la performance, surtout sur le long terme.

Là encore, je simplifie les chiffres : c’est évidemment plus complexe dans le détail, mais on est dans la bonne fourchette.

Si tu as tout lu, merci à toi ! J’ai pris du temps pour rédiger tout ça et j’espère que ce sera utile à quelques personnes.

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Grand merci :wink:

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Merci pour cette longue explication ! Pour être clair, ça signifie donc que pour une TMI de 30% ou plus, le mieux serait l’av, et que si la TMI est inférieure à 30%, cela dépend des cas, c’est correct? Enfin j’avais une question concernant l’achat de scpi avec crédit, comment cela marche et qu’est ce que cela change pour l’av?

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Tu as compris l’idée, en très simple : SCPI en AV si tu es à 11 %, c’est uniquement pour des SCPI françaises.

Attention : si, comme moi, tu es à cheval proche des 30 000 € par an, une fois en détention directe, la SCPI tu ne peux plus la déplacer, évidemment.

Pour le crédit ou l’effet de levier, c’est à la fois rentable et très utile, surtout fiscalement.

Si tu es fiscalisé au régime réel (ce que la majorité des gens font ; ceux qui sortent de ce régime connaissent la différence), tu as une déduction des intérêts bancaires sur le revenu de ta SCPI.

Exemple simplifié : si tu as 4 000 € d’intérêts bancaires par an et 5 000 € de revenus SCPI, tu ne seras imposé que sur 1 000 € de revenus locatifs.

À savoir que, pour les SCPI européennes, les crédits d’impôt destinés à limiter la double imposition dont je parlais plus haut ne peuvent pas être à ton bénéfice.

Exemple : si, avec tes 5 000 € de revenus, tu avais 300 € de crédit d’impôt, mais que tu ne dois que 150 € sur les 1 000 € qu’il te reste de fiscalisé après la déduction des intérêts bancaires, tu ne recevras pas 150 € en cash pour compenser.

La déduction du crédit n’est effective que sur la partie d’impôt restant en France. Donc, si par exemple tu as 15 % à payer en France comme dans l’exemple plus haut, tu ne paieras que 15 % des 1 000 € fiscalisés, soit 150 €, au lieu des 850 € que tu aurais payés si tu avais eu les 5 000 € de loyer sans déduction des intérêts bancaires.

En résumé, tant que tes intérêts bancaires sont inférieurs ou égaux à tes revenus, le crédit ne te coûte rien.

Et cerise sur le gâteau : si, comme moi, tu es en déficit les premières années, tu peux reporter ce déficit pendant 10 ans fiscalement.

Ce qui fait que, même avec des taux élevés comme actuellement (autour de 5 à 5,3 % TAEG pour les financements SCPI sur 25 ans), ce sont techniquement tes loyers perçus qui paient les intérêts bancaires.

Et là je te vois venir : tu me diras « mais si les loyers ne servent qu’à payer les intérêts de la banque, je ne gagne rien, à part placer du capital à 0 % ».

Et c’est là qu’est tout l’intérêt du levier justement.

Une SCPI, ce n’est pas que des loyers, c’est aussi une valorisation. Si je prends Corum, qui est une référence du domaine, elle prend 1,4 % de valeur par an historiquement.

En prenant en compte que tu as 12 % de frais d’entrée, sur de longues périodes (20 à 30 ans), tu peux estimer à environ 1 % de gains par an.

Évidemment, si tu fais moins de 3 % de performance, tu ne bats pas l’inflation ; un fonds euros garanti fait mieux. Mais dans les faits, tu ne vas pas payer autant d’intérêts bancaires que de revenus pendant 25 ans : l’amortissement du capital améliore ton TRI avec le temps.

Je reprends mon exemple perso car il est pile à l’équilibre.

J’ai emprunté 65 830 € pour financer Corum Origin à 5,18 %. Je perçois 4,78 % de loyer net de fiscalité étrangère pour le moment.

Malgré le delta de 0,4 %, j’aurai payé 51 000 € d’intérêts sur 25 ans et perçu environ 76 440 € (si les loyers n’augmentent jamais, ce dont je doute).

Et en théorie, j’aurai pris 25 % sur ma valeur de part (valeur de base – frais d’entrée + 1,4 % par an), donc environ 82 300 € de capital (et en plus vendable sans imposition au bout de 30 ans… ça compte un peu).

Ce qui me fait un TRI annuel estimé de 5.2%

Si j’avais juste pris le même effort d’épargne sur la même durée j’aurais un TRI de 4.55% et un capital final de 72 800 €

Et ces estimations sont sans augmentation des loyers théorique

Ca reste des calcul théorique, mais ça explique bien la mécanique

Et surtout, moins ton crédit est cher, plus l’écart se creuse en ta faveur

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Merci beaucoup pour l’explication ! Cependant deux doutes me viennent en tête :

  • Puis-je emprunter pour une SCPI et loger les parts dans une AV? Comme ça, si on continue ton exemple, je gagne 5000€ de loyers, avec 4000€ de remboursement de crédit, ça me fait une imposition sur 1000€, et comme je suis sur av, je paie juste les prélèvements de 17,2% (pour 4600€ soit l’immense majorité des loyers), au lieu de prélèvements sociaux + TMI si je l’avais en direct (pour une SCPI française qui serait le mieux pour une AV)
  • Je n’ai pas encore contracté de credit donc je suis un peu ignorant sur ce point. Mais quand on parle d’intérêts de crédit on parle bien de tout le remboursement que l’on doit donner tous les mois à la banque, ou alors juste des intérêts simples, sans compter le remboursement du capital?
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Évidemment non, ça ne fonctionne pas dans une assurance-vie, uniquement au régime réel. Et oui, ça ne concerne que les intérêts bancaires qui sont fiscalement reconnus comme des charges liées au bien immobilier.

C’est là le point fort des SCPI comparées à d’autres modèles d’immobilier collectivisé, comme les OPCI ou les SIIC, etc.

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Qq soit la TMI, jamais de SCPI européenne en AV !!!

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j’ai expliqué plus haut pourquoi meme si on perd le crédit d’impot l’assurance vie est intéressante une fois débloqué la neutralisation de l’impot sur le revenu

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Mais de quoi tu parles ???

Mettre une SCPI européenne en AV est à éviter absolument.

Tu payes les frais de l’AV, le prélèvement à la source et les charges sociales quand tu consommes !

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Dans une assurance-vie, plusieurs critères sont à prendre en compte.

Premièrement, il y a les frais de gestion, généralement autour de 0,5 % par an lorsqu’ils sont appliqués. Rapporté à la performance moyenne d’une assurance-vie, cela revient finalement à perdre l’équivalent d’une partie de la performance, comparable à un impôt sur le revenu. Avec une TMI de 11 %, l’intérêt fiscal est donc nul si tu es à 11%.

Ensuite, concernant les SCPI européennes, En moyenne, on considère environ 19 % de prélèvements à la source étrangers, auxquels peuvent correspondre environ 8 % de crédit d’impôt en France.

Dans une assurance-vie, ce crédit d’impôt n’est pas récupérable. donc on abandonne 8 % de cet avantage fiscal.

En cumulant les frais de gestion et la perte de ce crédit d’impôt, on arrive ainsi à une perte théorique d’environ 20 % de la performance fiscale potentielle.

C’est là que la TMI devient déterminante.

Avec une TMI de 11 %, l’intérêt de loger des SCPI européennes dans une assurance-vie est relativement faible, puisque l’avantage fiscal procuré par l’enveloppe ne compense pas forcément les frais et la perte du crédit d’impôt.

En revanche, avec une TMI de 30 %, le raisonnement devient beaucoup plus intéressant. Même après avoir pris en compte la perte du crédit d’impôt et les frais de gestion, l’assurance-vie peut permettre de conserver un avantage fiscal significatif par rapport à une détention directe.

Il faut prendre en compte que les prélèvements sociaux sont différés dans l’assurance-vie. Tant qu’il n’y a pas de rachat, ils ne sont pas immédiatement prélevés sur les gains. Le capital correspondant peut donc rester investi et continuer à produire des intérêts composés pendant plusieurs années.

Si je vulgarise énormément ce raisonnement, tu perds les 11% d’équivalent impots/frais de gestion et 8% d’équivalent de crédit d’impôt, ce qui nous fait 19%, et tu devras payer les 17,2% de CSG. Ce qui nous fait grosso modo 36,2% d’imposition totale si tu retires tes revenus chaque année après avoir débloqué l’avantage fiscal de l’assurance. Contre le cas où tu aurais une détention directe, 30% d’IR en France et 11% après crédit d’impôt de prélèvement à l’étranger, tu es déjà à 41% d’imposition réelle. Tu es déjà supérieur à l’assurance.

C’est notamment pour cette raison qu’à partir d’une TMI de 30 %, placer des SCPI européennes dans une assurance-vie n’est absolument pas une hérésie. Au contraire, cela peut être une stratégie pertinente, à condition de choisir une enveloppe avec des frais raisonnables.

Et certaines assurances-vie sont particulièrement intéressantes sur ce point. Corum Life, par exemple, ne prélève pas de frais de gestion sur certains supports SCPI proposés dans son contrat. Louis Invest propose également, selon les supports et les conditions du contrat, une structure sans frais de gestion.

C’est un élément loin d’être négligeable dans le calcul.

Lorsque l’assurance-vie ne prélève pas de frais de gestion et que l’assureur reverse en plus, sous forme de performance, tout ou partie de l’avantage fiscal lié aux crédits d’impôt sur les revenus étrangers, la différence avec une détention directe devient colossal

Dans ce type d’enveloppe, on peut donc potentiellement récupérer environ 90 % de la performance brute totale contre 71% à 59% ’en détention directe

Mais même avec une assurance-vie plus classique, comme chez AXA, le raisonnement reste valable : avec une TMI de 30 %, l’assurance-vie peut conserver un intérêt réel pour détenir des SCPI européennes, malgré la perte du crédit d’impôt et les éventuels frais de gestion.

En résumé, plus la TMI est élevée, plus l’assurance-vie devient intéressante pour ce type d’investissement, et l’écart devient particulièrement significatif à partir de 30 % de TMI.

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Ça c’est perdu à chaque versement, comparé aux SCPI françaises où tu touches la totalité du loyer

Non, pas dans une AV !!

Si, c’est complètement idiot vu que tu récupères moins de loyer net qu’en direct !!!

Oui mais non ! Contrainte d’allocation et quasi obligation de compléter avec des produits maison bourrés de frais.

Alors non, il y a les frais de gestion, mais ils versent les loyers étrangers sans le prélèvement à la source, ce qui est bien, mais avec des contraintes d’allocation insupportables.

Pas de SCPI européennes en AV !

Voir vidéo de Louve

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Tu pourrais prendre le temps de lire ce que j’écris avant de répondre, s’il te plaît ? J’ai pris beaucoup de temps pour faire ça proprement, même si j’ai corrigé les fautes avec l’IA.

J’ai déjà tout dit, deux fois. Si tu ne veux pas comprendre, nous resterons là-dessus.

Personne ne t’oblige à investir en AV, de toute façon.

Le sujet des allocations obligatoires sur les assurances vie Corum/Louve est lui différent, mais pertinent. Il y avait une offre 100 % SCPI chez Corum pendant deux mois, mais sinon, je suis d’accord avec toi.

Cela dit, le fonds euros Corum est le meilleur du marché. 55 % SCPI, 10 % sur leur fonds euros et 30 % en obligataire et/ou ETF diversifiés, ce n’est pas horrible, surtout que les ETF sont eux aussi sans frais de gestion dans ces enveloppes-là (frais de l’assureur, pas de l’ETF lui-même).

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J’ai lu, c’est n’importe quoi donc je le dis ! Sorry
(regarde la vidéo)

SCPI françaises, c’est très bien !

Tu fais référence à Louve Infinity, et oui je suis d’accord avec toi, c’est très bien, sauf que l’allocation est ultra rigide, ce qui veut dire par exemple que si ton ETF baisse (ta part SCPI augmente mécaniquement), si tu fais un arbitrage, ta part SCPI est rabotée à 55%!!! Louve vend des parts de SCPI pour redescendre à 55%.