suite aux conseils d’un CGP j’ai souscrit à un crédit immobilier via banque privée ARKEA pour financement de 740 parts dans 3 SCPI différentes (Epargne Pierre Europe, Immorente, Transitions Europe) à hauteur de 294,800€ et un taux débiteur de 5,18% sur 20 ans… je n’ouvre pas ce sujet pour savoir si je me suis fait pigeonner ou pas car de toute évidence c’est le cas mais ma question c’est plutôt de savoir quelle serait la meilleure porte de sortie pour moi sachant que je ne suis qu’au tout début de versement des mensualités qui s’élèvent à environ 2000€ (mais un effort d’épargne de 450€ si on prend en compte les revenus locatifs versés). J’aimerais savoir ce que vous me préconisez pour m’en sortir avec le moins de dégâts possible
J’ai envisagé de revendre mes parts à perte (bémol la liquidité dans les SCPI peut faire que parfois on peut attendre un délai conséquent avant de pouvoir trouver un tiers qui rachète nos parts), sachant qu’il y a des frais de sortie pour les SCPI mais je préfère payer ces frais plutôt que continuer à rembourser un prêt dont je ne vois plus l’intérêt
J’ai envisagé également de négocier avec la banque pour arrêter les prélèvements et qu’elle récupère elle-même les parts que je détiens suite à un défaut de paiement (je ne sais pas si c’est aussi simple que ça à faire sur le papier, sachant que je gagne bien ma vie et que je ne peux pas prétexter des soucis financiers m’empêchant de respecter mes mensualités)
Dernière option, conserver mes parts, miser sur le long terme, sachant que j’ai encore moins de 30 ans et espérer faire une belle plus-value (sachant que la plus-value pour être intéressante doit couvrir à la fois mes mensualités passées, les frais de sortie et la flat-tax…)
Si vous avez d’autres options/solutions pour me sortir de ce bourbier, je suis preneur
Une option que tu ne cite pas c’est de renégocier ton credit a un taux plus avantageux (genre 3,5% ca doit etre jouable) ou faire un rachat de credit a des meilleurs condition
Bon courage
(C’est quoi le cgp qui ta vendu ce montage il merite que tu l’affiche sur la place publique)
Merci de votre réponse. Je ne suis pas un expert en crédits mais la banque privée et moi sommes liés par un contrat que j’ai signé moi-même. Donc quel intérêt aurait-elle à baisser le taux ? Et quel moyen de pression je dispose sur elle sachant que j’ai moi-même accepté ce contrat à la base ?)
J’ai accepté car j’étais plutôt dans l’optique de générer des compléments de revenus une fois le crédit remboursé, même si le CGP m’a vendu ce montage plutôt dans le but de réaliser une plus-value au bout de quelques années. J’ai changé d’avis quand je men suis rendu compte que je préférais l’option d’acheter des parts de SCPI progressivement sans crédit et d’être libre de miser sur telle ou telle SCPI plutôt que de financer sur 20 ans toujours les trois mêmes SCPI
Il faut regarder le contrat de credit, mais si vous avez une clause qui vous permet de rembourser par anticipation (avec ou sans pénalités), rien ne vous interdit de faire un rachat de credit ( vous souscrivez un nouveau credit dans une autre banque a de meilleur condition et avec cet argent vous remboursez le premier credit)
Si la banque du 1er credit sait que vous avez cette possibilité, plutot que voir son credit rbt (et perdre 100% des futurs interets), elle peut accepter un renego du taux.
L’ opération date de quand?
Pour savoir a quel point vous vous etes fait avoir sur le taux, et par ailleurs en general les fenetres pour rbt anticipe des credit s’ouvre apres 3 a 5 ans.
Aïe ça pique le taux.
Après tu n’as pas les pires SCPI mais bon.
A part rembourser tes frais d’entrée et revendre lesscpi pas grand chose à faire malheureusement
Rachat de crédit par une autre banque ou renégocier le taux avec ta banque.
Si tu peux faire baisser ta mensualité pour réduire l’effort d’épargne ce sera sans doute plus avantageux que de vendre et perdre les frais qui vont avec.
Au delà de ton ton GCP et du taux élevé, qu’est-ce qui a changé dans ta vie ou ton analyse pour te dire que ce n’est plus une bonne idée entre cet été et maintenant?
J’ai accepté le montage au début car j’étais plutôt dans l’optique de générer des compléments de revenus une fois le crédit remboursé, même si le CGP m’a vendu ce montage plutôt dans le but de réaliser une plus-value au bout de quelques années. J’ai changé d’avis quand je men suis rendu compte que je préférais l’option d’acheter des parts de SCPI progressivement sans crédit et ainsi d’être libre de miser sur telle ou telle SCPI plutôt que de financer sur 20 ans toujours les trois mêmes SCPI
Le plus simple est bien de revendre tes parts de SCPI si tu souhaites vraiment sortir de cet investissement.
Autrement, il s’agit de bonnes SCPI, tu devrais les garder (mais ça dépend de tes objectifs personnels). Il faut bien sûr réussir à mieux optimiser ton taux :
1/Tu peux faire baisser ton taux, je l’ai déjà 2 fois dans le passé pour des SCPI sans réelle négociation…j’ai juste fait une demande par courrier…
2/Est-ce que tu as pensé à faire baisser ton assurance crédit ? Fait jouer la concurrence, cela va baisser ton ton taux global
3/ la plus part des contrats permettent aussi la modulation des mensualités
Bonjour,
Je trouve ennuyeux de sortir d’une stratégie LT 6 mois après.
Es tu contraint financièrement?
Plutôt que de tout vendre et laisser des plumes. As tu la capacité de faire des RA partiels régulièrement?
Bien à toi.
Non je n’ai aucune contrainte financière et un effort d’épargne de 450-500€ par mois est assez dérisoire pour moi. Simplement je trouve cela plus sécurisant d’investir sur des SCPI sans crédit car le crédit me contraint de financer toujours les 3 mêmes SCPI sur plusieurs années. Bien que les 3 auxquelles j’ai souscrit semblent intéressantes à l’heure où on parle, rien ne me garantit que leur valeur ne stagnera pas ou ne baissera pas sur le long terme. Et qu’entend tu par « RA partiels reguliers » ? Je ne suis pas sûr d’avoir saisi
Hello,
C’est pas une super opé mais c’est 100% à cause du taux, donc c’est le premier levier que tu dois actionner. Regarde bien ton contrat et ensuite démarche la concurrence pour une meilleure offre.
Si les mensualités ne te mettent pas dans le jus comme tu le dis, tu devrais garder tes parts. C’est 3 bonnes SCPI, niveau fiscalité tu as beaucoup d’Europe donc tu te fais pas assommer, et tu risques de laisser beaucoup de plumes en revendant tout maintenant. Dans les simulations souvent la meilleure renta est en revendant au bout de 8 ans donc tu peux revoir ton allocation à ce moment !
Hey, merci de ton message ça me rassure déjà un peu plus. Je vais essayer de me bouger pour renégocier mon taux car oui c’est le seul gros red flag de cette opé. Sinon est-ce possible que je fasse dès maintenant une estimation de la potentielle renta que je peux espérer après 8 ans ? Sachant que cela doit couvrir à la fois mes échéances après 8 ans, la flat tax et les frais de sortie qui s’élèvent je crois à 10k ou 15k. Et quid de l’hypothèse de conserver mes SCPI après 10 ans et de solder mon crédit avant 20 ans dans le but de générer des compléments de revenus car j’avoue que c’était mon objectif initial quand je me suis lancer dans cette galère de base. Merci
Ton CGP n’a pas fait de simulation la dessus, c’est assez grave quand même ?
Banque privée Arkea est encore très cher. Entre 4,75 & 4,95% c’est pas intéréssant de renégocier avec eux si tu as pris un crédit à un taux de 5,18 sur 20 ans pour 294 800€. J’imagine en plus que tu as du différé partiel et des frais de nantissement… ?
Au final tu dois être à un peu plus de 2 000€/mois de remboursement dont 1300€ d’intérêts & 700€ de capital sur la première mensualité.
Petit à petit les intérêts vont diminuer et tu vas rembourser + de capital. La première année tu paieras environ 8 500€ de capital & 15 500€ d’intérêts et tous les ans le montant de capital remboursé va augmenter et les intérêts diminuer d’où l’intérêt de rester le plus longtemps possible sur des crédits pour rembourser le plus de capital possible.
Fais toi un tableau avec
Prix de vente SCPI
Capital restant dû par année
Loyers annualisés
Effort d’épargne
pour voir quand il serait le plus intéréssant de sortir
