Investissement en SCPI à crédit avant ou après sa RP ?

Ma stratégie patrimoniale
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Bonjour à tous,

Je me permets de vous exposer ma situation afin d’avoir vos avis.

J’ai 23 ans, je suis en couple et je termine actuellement mes études de kinésithérapie. Je devrais commencer à travailler d’ici quelques mois, même si je ne sais pas encore précisément où : soit en Corse (où je vis actuellement), soit à La Réunion, afin de mêler début de carrière, expérience professionnelle et envie de voyager.

À plus long terme (d’ici 3 à 4 ans), mon objectif est clair : m’installer durablement en Haute-Corse et y construire ma vie.

Sur le plan patrimonial, mon objectif est d’atteindre 1 M€ de patrimoine. L’idée n’est pas seulement de viser un chiffre symbolique, mais surtout de me construire une retraite confortable. En tant que kiné libéral, on sait que la retraite est loin d’être généreuse, donc il faut anticiper et construire soi-même son indépendance financière.

J’aimerais également pouvoir réduire progressivement ma charge de travail au fil des années. C’est un métier passionnant, mais aussi physiquement et mentalement exigeant. Ma mère étant elle-même kiné, j’ai pu voir les contraintes que cela implique sur le long terme, et j’aimerais pouvoir lever le pied quand j’en ressentirai le besoin, sans subir une contrainte financière.

Aujourd’hui, j’ai environ 40 k€ investis, avec une allocation que j’ai construite de manière réfléchie :

  • 64 % PEA : ETF MSCI World (socle principal du portefeuille)

  • 8 % PEA-PME : Fonds Indépendance AM Small Caps Europe (diversification)

  • 8 % CTO : ETF MSCI World Information Technology (conviction long terme)

  • 5 % CTO : ETF Global Aggregate Bond EUR Hedged

  • 5 % CTO : ETC Or physique

  • 8 % Bitcoin

  • 2 % Ethereum

Jusqu’ici, ma stratégie est très orientée marchés financiers.

Ma réflexion actuelle porte sur l’immobilier, notamment dans l’optique d’utiliser ma capacité d’endettement.

Le problème, c’est que vivant à Calvi, les prix de l’immobilier local sont très élevés, ce qui rend les projets locatifs difficilement rentables. Par ailleurs, je suis assez peu attiré par l’investissement locatif en direct. Tout ce que j’ai pu observer autour de moi me renvoie une image de gestion lourde, chronophage et parfois source de stress.

J’accorde beaucoup d’importance à la liberté géographique : pouvoir partir voyager plusieurs mois sans avoir à gérer les imprévus liés à un bien immobilier.

C’est pour cela que je m’intéresse de plus en plus aux SCPI à crédit, même si je suis conscient que le rendement potentiel est généralement inférieur à d’autres stratégies.

Ma vraie interrogation est donc la suivante :

Est-il plus pertinent, selon vous, de se lancer dans un projet de SCPI à crédit avant ou après l’achat de sa résidence principale ?

De mon côté, acheter ma résidence principale n’est pas une urgence absolue. Je suis tout à fait prêt à attendre quelques années afin de constituer un apport conséquent.

En revanche, ma petite amie aimerait accéder à la propriété plus rapidement, ce qui ajoute une variable importante à la réflexion.

Je serais vraiment preneur de vos retours d’expérience ou de vos avis stratégiques sur ce dilemme.

Merci d’avance à ceux qui prendront le temps de répondre.

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Bonjour,

Si tu veux vraiment faire de la SCPI à crédit, je dis après l’ache d’une RP.

Car en réalité ton prêt SCPI sera une charge et tes loyers ne seront jamais pris en compte à 100 %

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Bonjour,

Je te suggère de consulter le forum sur des personnes qui ont fait des SCPI à crédit avant de te lancer. Les taux des prêts sont relativement élevés, et il y a un risque d’avoir un effort épargne plus important que prévu.

Attention aux brochures commerciales : la banque est sur de gagner de l’argent (via l’intérêt du prêt), la société de gestion aussi. Toi tu peux potentiellement gagner aussi grâce à l’effet de levier mais également amplifier la perte

PS : déso je répond pas à la question, j’attire seulement ton attention sur bien choisir la SCPI et de le faire que si les conditions financières sont correctes.

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Si cela peut t’aider dans ta réflexion, j’étais dans une situation proche de la tienne : déjà assez exposé à la bourse, envie de diversifier vers l’immobilier, de profiter un peu du levier, d’utiliser ma capacité d’endettement tout en gardant un projet de RP 4-5 ans après.

Comme ma TMI est relativement élevée, les revenus de SCPI en pleine propriété étaient peu intéressants fiscalement pour moi. J’ai donc fait le montage suivant :

  • crédit conso à 2,9 % (c’était une offre chez Bourso)

  • achat de SCPI en démembrement sur 4 ans

Pendant le démembrement, je ne touche pas de revenus donc pas de fiscalité. À la fin :

  • le crédit est remboursé

  • je récupère la pleine propriété des parts

L’idée est ensuite de revendre les SCPI au moment du projet RP pour gonfler l’apport et d’arriver avec une capacité d’emprunt maximale.

Dans mon scénario, si tout se passe correctement, ça doit générer environ 5% net/an.

Par contre, il faut un taux de crédit intéressant et bien choisir les SCPI :

  • Sans frais d’entrée et une bonne clé de démembrement.

  • avec une bonne liquidité

  • et des conditions de revente correctes

Évidemment il y a des risques :

  • baisse du prix des parts

  • difficulté à revendre rapidement…

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Encore une réponse chatgpt c’est un enfer

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Désolé de casser l’ambiance, tu es jeune, ton couple n’est pas figé… dans une stratégie à 40 ans d horizon alors que ton profil d’investissement doit l’être. Si tu comptes rester 3 ans à la Réunion, je confirme le choix d’un crédit sur NP court en plus de la location sur place, puis tu pourras décider de vendre ou pas (même si 3 ans est court).

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J espere que ca se passera bien pour toi , mais avoir des fond bloqué , un credit , supporter le risque de dévalorisation, et le manque de liquidite pour un objectif de gain plafonné a 5% ….la balance risque / bénéfice ne penche clairement pas du bon côté selon moi

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Merci pour vos retours, je vais creuser tout ça :wink:

Concernant le montage, j’ai déjà identifié quelques pistes.

Si je pars sur des SCPI en direct, je privilégierais probablement des SCPI majoritairement investies à l’étranger, à la fois pour des raisons de diversification géographique et pour l’intérêt fiscal (notamment sur l’imposition des revenus).

J’ai aussi envisagé de passer par un CGP afin d’optimiser au maximum le montage et la sélection des SCPI. J’entends régulièrement parler de l’équipe de Mathieu Louvet sur ce sujet, donc pourquoi pas explorer cette option.

J’ai bien conscience qu’avec les taux actuels, obtenir un cash-flow neutre semble très compliqué. J’espère qu’au moment où je lancerai ce projet, la BCE aura assoupli sa politique monétaire.

Mais au-delà de la rentabilité immédiate, mon interrogation principale concerne surtout ma capacité d’endettement.

On évoque généralement une limite autour de 30 à 35 % d’endettement, et mon idée initiale serait de financer environ 100 k€ sur la durée la plus longue possible, avec un apport minimal, afin de réduire au maximum les mensualités.

Mon principal objectif serait d’éviter de me bloquer ensuite pour l’achat de ma résidence principale.

Ma question est donc la suivante :

Si je réalise d’abord un investissement SCPI à crédit, est-ce que ma capacité d’emprunt peut se “reconstituer” progressivement au fil des années (via l’augmentation de mes revenus, l’amortissement du capital restant dû, etc.), ou est-ce que cela risque de pénaliser durablement ma capacité à financer ma future RP ?

En résumé : est-ce pertinent de commencer par ce type d’investissement quand on sait qu’un achat de RP est envisagé quelques années plus tard ?

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Effectivement, c’est un point qui mérite réflexion.

De ce que j’ai compris, l’un des principaux inconvénients reste le coût du financement, puisque ce type d’opération ne bénéficie généralement pas des mêmes conditions qu’un crédit immobilier classique. Les taux sont souvent plus élevés, ce qui pèse mécaniquement sur la rentabilité globale du montage.

J’ai également regardé la piste du démembrement, qui me semble très pertinente dans certaines stratégies patrimoniales, notamment lorsqu’on cherche à optimiser la fiscalité ou à préparer des revenus différés.

Cela dit, dans mon cas, ma logique serait plutôt patrimoniale de long terme : l’idée ne serait pas de revendre les parts à moyen terme, mais plutôt de les conserver durablement afin de me constituer une source de revenus passifs décorrélée des marchés financiers.

C’est d’ailleurs ce qui m’attire dans cette approche : compléter mon exposition actuelle, très orientée marchés actions/crypto, par une poche davantage tournée vers l’immobilier papier et la distribution de revenus.

Mon vrai arbitrage reste donc entre :

  • lancer ce type de stratégie relativement tôt pour profiter de l’effet temps ;

  • ou patienter afin de préserver au maximum ma capacité d’emprunt pour une future résidence principale.

J’essaie encore de déterminer quelle option serait la plus cohérente dans ma situation.

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Je ne me suis pas encore suffisamment renseigné sur l’investissement en nue-propriété, donc mon raisonnement est peut-être incomplet.

À première vue, ce qui me freine, c’est l’effort de remboursement.

J’ai l’impression qu’en finançant de la nue-propriété à crédit, je dois assumer 100 % de la mensualité sans percevoir de revenus pendant toute la durée du démembrement.

À l’inverse, avec des SCPI en pleine propriété financées à crédit, 80% de la mensualité peut être absorbée par les loyers distribués, ce qui réduit l’effort d’épargne mensuel. Il me semble également qu’une partie des intérêts d’emprunt peut être déductible, ce qui améliore encore l’équation.

Dans mon esprit, cela me permettrait de continuer à alimenter sereinement mon allocation actuelle en parallèle via mon DCA, sans mobiliser trop fortement ma capacité d’épargne.

Mais je reconnais que je n’ai pas encore assez creusé le sujet, donc je ne ferme absolument pas la porte à une stratégie en nue-propriété.

Je vais approfondir tout ça.

Merci pour ton retour :wink:

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Sur un emprunt de 100 000 euros sur 20 ans, la mensualité de crédit est de 625 euros / mois avec 0 apport (4,35%) pour sofiap par exemple.

Est-ce que dans les 5 à 10 ans à venir (date de ton projet immo) ton augmentation de revenus (salaire ou autre) pourrait effacer cette charge ?

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@GM76

C’est justement ce qui rend la réflexion assez complexe dans mon cas.

Dans la profession, les revenus peuvent énormément varier selon le stade de carrière.

En début d’exercice, un kiné en France peut généralement espérer percevoir entre 2 000 et 2 500 € nets mensuels. Avec davantage d’expérience, des formations complémentaires et une installation bien développée, il est ensuite possible d’évoluer vers des revenus compris entre 3 000 et 8 000 € nets (voire davantage selon les situations).

Forcément, cela change totalement la lecture d’un crédit.

Une mensualité de 625 € peut représenter près de 30 % de capacité d’épargne en début de carrière, contre plutôt 10 à 15 % une fois installé et avec des revenus stabilisés.

Il y a également une spécificité importante à prendre en compte dans notre profession : l’accès à une installation durable en libéral n’est pas immédiat.

Les jeunes diplômés ne disposent pas automatiquement d’un conventionnement leur permettant de s’installer librement. Son obtention peut être compliquée selon les zones, et dans les faits, il existe parfois des pratiques de cession officieuses (et coûteuses), même si cela sort du cadre légal.

L’autre solution consiste généralement à se spécialiser dans une activité encore peu développée localement afin de pouvoir créer son activité.

Sans cela, les débuts se font souvent via des remplacements ou à l’hôpital, avec des revenus potentiellement plus fluctuants et une visibilité financière moins bonne.

C’est principalement cette incertitude sur mes revenus des premières années qui me pousse à m’interroger sur le bon timing pour mobiliser ma capacité d’endettement.

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Oui, l’emprunt de la SCPI va impacter durablement ta capacité d’emprunt pour ta RP ! L’impacte partira une fois l’emprunt totalement remboursé.

Et il y a une chose que beaucoup de voit pas : c’est que même si la SCPI te rapporte plus que ce que tu paye en mensualités d’emprunt, ta capacité d’emprunt est lourdement réduite!

Pour augmenter la capacité, il faut monter le salaire ou acheter en couple après

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bjr Robin,

félicitations pour ton parcours, et tu vas bientôt pouvoir exercer un metier super cool :wink::wink::wink:…

pour repondre à ta question, je ne ferais pas (et ne fais pas …) de SCPI !!! Énormément de problèmes ces derniers temps (immo de bureau compliqué avec télétravail, commerces en berne…) et donc bcp de scpi ont fait de grosses décotes. Des rendements très moyens (tu parles de 5%…), et tu vas amputer ta capacité d’emprunt pour les qques 20 prochaines années, donc peut-être bloquer l’achat d’un coup de coeur immo pour ta RP. Si tu achètes en pleine propriété, tu vas gonfler ton IR. Si tu achètes en démembrement, tu vas donc bouffer ta capacité d’emprunt. Dans les 2 cas, ça reste un mauvais choix !!! Tout ça pour choper un 5% alors qu’un etf sp500 fait du 10% historiquement, le world 8%….

A ton âge, blinde ton Pea en priorité absolue et éventuellement le débloquer d’ici 5 ans, si tu es en plus value, en apport RP (le mieux étant de développer une poche à côté pour cela…).

Le meilleur si tu veux investir dans la pierre reste l’acquisition des murs de ton cab, en sci, où tu te verses un loyer (le kiné paye un loyer à la sci…) pour défiscaliser un poil +, et reinvestir via la sci en immo physique (via ton propre loyer…) : le triptyque parfait pour les prof lib…

Mais regarde le forum, tu ne trouveras pas bcp d’avis positifs sur les scpi …

bon investissement

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Bonjour Dan,

Merci pour ton message.

C’est vrai que les SCPI sont un sujet assez clivant, et j’en ai bien conscience.

J’en suis encore au stade de réflexion où je me dis qu’avec une sélection rigoureuse (diversification géographique et sectorielle, qualité de gestion, montage optimisé), cela peut malgré tout constituer une option pertinente.

Certes, les rendements restent relativement modestes, et je suis bien conscient qu’historiquement les marchés actions ont offert de meilleures performances. Mais ce qui m’intéressait dans cette approche, c’était surtout la possibilité d’utiliser le levier du crédit tout en diversifiant une allocation aujourd’hui très orientée marchés financiers.

Cela dit, plus je creuse le sujet, plus j’identifie plusieurs freins importants.

Comme tu l’as souligné, le principal risque serait d’amputer trop fortement ma capacité d’emprunt pour un couple rendement/contraintes finalement pas si attractif, notamment au regard de mon horizon et de mes futurs projets.

Il y a également la question fiscale : avec mes futurs revenus de kiné, une exposition supplémentaire à des revenus fonciers pourrait rapidement alourdir mon imposition, ce qui réduit encore l’intérêt de la stratégie.

Concernant la constitution d’un apport pour de futurs projets (résidence principale, investissement professionnel, cabinet, ou autre), j’ai déjà commencé à structurer les choses.

J’ai ouvert une assurance-vie dédiée à cet objectif, investie actuellement sur un ETF World, avec l’idée d’arbitrer progressivement vers le fonds euros à mesure que l’échéance du projet se rapprochera.

J’essaie de séparer mes enveloppes selon leur finalité patrimoniale, ce qui me permet d’avoir une meilleure lisibilité.

Ton idée concernant un cabinet m’a également fait réfléchir.

C’est une piste que j’avais déjà envisagée : construire ou acquérir un cabinet, puis accueillir d’autres kinés avec rétrocession pourrait être une excellente manière de m’exposer à l’immobilier tout en restant dans mon domaine d’activité.

Cela me semble potentiellement plus cohérent qu’une SCPI dans un premier temps, car je bénéficierais à la fois d’un actif immobilier et d’un levier directement lié à mon activité professionnelle.

Et dans un second temps, si je souhaite diversifier davantage, la SCPI en nue-propriété pourrait effectivement devenir une option intéressante, notamment dans une logique de préparation de revenus complémentaires à long terme.

En tout cas, ton message m’a vraiment permis de prendre du recul sur le sujet.

Merci pour cette réflexion, ça me donne matière à creuser sérieusement :wink:

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Avant vous perdez de la capacité d’emprunt, après vous serez sur-exposé à la classe d’actif immobilier.

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je te conseille de lire un peu de ce long post, très intéressant, ou tu verras le témoignage de “vrais” investisseurs (sans prétention :slightly_smiling_face:), la différence entre immo et scpi avec de vrais retours d’expériences…

bonne lecture et j’attends ton retour de cette page …

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Je reviens vers toi après avoir touttttt lu, et honnêtement la discussion m’a énormément apporté.

Pour avoir une vision plus complète, je suis également allé lire de nombreuses discussions autour de l’investissement en SCPI à crédit, qui était mon idée de départ afin d’avoir vrmt les 2 sont cloches.

Avec un peu plus de recul, j’en retire plusieurs conclusions :

  1. L’immobilier physique semble offrir davantage de marge de manœuvre pour construire une opération réellement rentable, notamment grâce à la possibilité de créer de la valeur (travaux, rénovation, optimisation du bien, etc.). Cela permet potentiellement d’obtenir un cash-flow plus équilibré et donc de préserver davantage sa capacité d’emprunt pour une future RP.

  2. Le financement est généralement plus avantageux, puisqu’on reste sur un crédit immobilier classique et non sur un financement plus proche du crédit consommation comme cela peut parfois être le cas avec certaines SCPI.

  3. L’investissement immobilier physique est un sujet extrêmement documenté. On trouve énormément de contenu de qualité pour se former, comprendre les mécanismes et éviter certaines erreurs classiques.

  4. Le principal point négatif que j’identifie aujourd’hui reste la perte de liberté et le temps de gestion. C’est quelque chose auquel je tiens beaucoup, donc il faudra que je réfléchisse sérieusement à la possibilité de déléguer une partie de la gestion à terme.

  5. Je dois également encore approfondir toute la partie liée au mode de détention : nom propre, SCI à l’IR, SCI à l’IS, avantages/inconvénients selon les objectifs patrimoniaux, etc.

  6. Enfin, un autre point qui me fait réfléchir est la faible diversification. Même si cela permet de diversifier mes classes d’actifs par rapport à la bourse, on concentre malgré tout une somme importante sur un seul bien, avec un risque plus localisé et davantage de stress si le projet se passe mal.

C’est d’ailleurs pour cela que si je me lance, ce sera probablement sur un petit projet au départ (autour de 100 k€ ou moins), afin d’apprendre progressivement.

L’idée ne serait pas de constituer un parc énorme avec 10 ou 12 biens comme j’ai pu le lire dans l’autre discussion :sob:, mais plutôt de construire quelque chose de cohérent, plus axée patrimoine : commencer par un premier projet, puis éventuellement monter à 2 ou 3 biens maximum si l’expérience se passe bien, tout en conservant un mode de vie relativement libre.

Et honnêtement, le côté travaux ne me fait pas spécialement peur : je suis assez bricoleur et mon père l’est encore plus, donc sur le papier cela semble faisable.

Maintenant, avant de me lancer, j’aimerais surtout me former sérieusement pendant plusieurs mois afin d’avoir les bases les plus solides possibles et éviter de faire les erreurs classiques du débutant.

Du coup, si vous avez des recommandations de contenus sérieux (YouTube, livres, podcasts, formations, blogs…), je suis vraiment preneur :wink:

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Attention, il ne suffit pas d’un cash-flow positif pour préserver sa capacité d’emprunt. Il faut que le bien te rapporte, à la louche, 4 fois plus que les mensualités d’emprunt pour la préserver.

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Salut ! Sans te noyer dans les détails de ma vie, mon cas est légèrement similaire au tiens.

J’étais sur le point de signer mon crédit etc.

Sauf que… 5,35 % de taeg.. Illiquidité.. Certaines SCPI tu mets des années à les revendre…

Sans compter les apports etc..

Et puis une scpi mal gérée, ou peu diversifiée.. Bah c’est parfois 30% de sa valeur qui chute. Aussi tu peux te retrouver avec un rendement de 4% pour un taeg de 5,35% quoi..

Et encore moi c’était des scpi européennes, à priori très bien gérés, et avec un bon rendement.

Conclusion : Un appartement en LMNP me générera un meilleur effet de levier, financé à un taux beaucoup plus raisonnable.

Et pourtant.. J’adore le concept de scpi hein.

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