Salut,
@eponyme a raison sur l’arbitrage tranquillité/temps passé, mais si on chiffre précisément en 2025 avec un prêt à 4,5 % sur 20 ans : 100 k€ empruntés = 632,65 €/mois. Une SCPI qui sert 5 %/an distribue 416,7 €/mois bruts. Cash-flow avant impôts : –215,9 €/mois. Après impôts année 1, c’est un peu pire : les intérêts du prêt (≈ 4 435 €) s’imputent sur les revenus fonciers (5 000 €), base imposable ≈ 565 € → à TMI 11 % + PS 17,2 % = 28,2 %, l’impôt ≈ 159 €, distribution nette ≈ 4 841 €/an (403 €/mois) ⇒ –229 €/mois de CF. À 50 k€ empruntés, même logique : mensualité 316,32 €, distrib’ 208,3 €, CF avant impôts –108 €, après impôts –115 € environ. C’est exactement ce que dit @Kakugen : sans optimisation particulière, l’avantage « rendement » supposé de l’immo direct n’est pas évident quand on regarde le cash-flow, et les SCPI ne font pas de miracle au levier avec ces taux.
Côté immo direct, si tu achètes un bien à 7 % brut, en supposant 25 % de charges courantes/TF/gestion, tu es à 5 250 € nets avant dette. Les annuités du même prêt (100 k€ à 4,5 %) font 7 592 €/an : –2 342 €/an (–195 €/mois). À 9 % brut, nets avant dette 6 750 €, CF –842 €/an (–70 €/mois). La différence majeure avec la SCPI, c’est la fiscalité LMNP au réel : tu amortis le bâti (p. ex. ~85 % du prix sur 25–30 ans) + le mobilier (5–10 ans). Résultat : imposition proche de 0 plusieurs années (l’amortissement ne crée pas de déficit imputable, mais il neutralise la base), donc ton TRI réel dépasse souvent celui d’une SCPI à crédit à rendement équivalent, surtout si tu vas chercher 8–10 % brut (achat malin, travaux, colocation, etc.). Si tu restes sur un 6–7 % « propre » en nu ou meublé non optimisé, le CF ne sera pas meilleur que SCPI.
Sur les SCPI, précision utile : revenus taxés en foncier (TMI + 17,2 %), intérêts déductibles, mais frais de souscription et liquidité non garantie. Pour améliorer le profil, deux options efficaces : via assurance-vie (fiscalité à la sortie, contre des frais/choix plus limités) ou démembrement (nue-propriété). Exemple chiffré en NP 10 ans à –30 % : tu payes 70 aujourd’hui pour récupérer la pleine propriété 100 à 10 ans ; TRI ≈ 3,63 %/an hors revalorisation et sans revenus imposables pendant la période. C’est intéressant si tu veux zéro gestion et pas d’IR immédiat, mais ce n’est pas comparable à un LMNP optimisé en TRI.
@Alexandre375 met le doigt sur un point pratique : le crédit SCPI n’est généralement pas traité comme un prêt immo (les parts sont du mobilier). Beaucoup d’établissements jugent au prisme de la capacité d’épargne et refusent des profils « jeunes » même avec un reste à vivre correct. En revanche, un appartement bien ficelé passe souvent mieux en comité. @julienjung1 : il n’y a pas « LA » banque. Selon les agences, tu verras du amortissable 10–20 ans, parfois de l’in fine avec nantissement d’AV, voire du conso affecté (durées plus courtes et taux souvent plus élevés). Un courtier spécialisé SCPI peut ouvrir des portes, mais rien n’est automatique.
Si ton objectif prioritaire est la performance et que tu acceptes d’y consacrer du temps, l’immo direct en LMNP au réel a l’avantage fiscal décisif au démarrage et peut sortir un TRI supérieur si tu vises des actifs > 8–9 % brut. Si ta priorité est la sérénité et la diversification sectorielle/européenne, la SCPI à crédit fait le job mais impose un effort d’épargne en phase de taux élevés. Pour trancher proprement, prends ta TMI, ton apport, ton taux/durée cibles et un rendement brut réaliste (pas celui du prospectus), et calcule cash-flow année 1, base imposable, et sensibilité à –10 % de loyers / +1 pt de taux / +2 mois de vacance ; tu verras vite quelle option tient mieux ta contrainte de trésorerie et ton profil de risque.