Je me posais quelques questions. On me propose de souscrire à une SCPI à crédit. L’idée serait de faire:
un emprunt de 70 000€ à 5,5% en crédit conso et de répartir sur 4-5 SCPI européennes (avec diversification sectorielle) avec un objectif de rendement moyen sur les SCPI de 6,5%
et donc de bénéficier de l’effet de levier sur le long terme pour générer du patrimoine
déduire une partie des intérêts et des frais des impôts
Cela ferait des mensualités d’en gros 200-250€
Je me demandais pourquoi on me proposait un crédit conso alors que selon un site .gouv il est possible de le faire avec un crédit immo? Y a t il des choses dont je dois me méfier niveau déduction des intérêts et frais des impôts? Avez-vous d’autres conseils pour quelqu’un qui découvre depuis peu les investissements?
La principale erreur pour moi et de croire que les rendements passés présagent des rendements futurs.
J’ai acheté des SCPI très correctes avec des crédits en moyenne à 2 %. Tous frais inclus, je reste à cashflow négatif.
Croire que des SCPI puissent sortir du 6.5 % sur du long terme me paraît illusoire. Acheter avec avec un taux aussi élevé ne me semble pas être une bonne idée, l’effet de levier est très faible alors que vous vous engagez sur la durée.
Hello je t invite à te pencher sur le forum deja ouvert ci dessous
tu y trouveras pas mal de choses
Apres c est toujours la m discussion, fais ton petit excel basé sur les outils de simu dispo (credit chez louve invest te donner un fichier excel pas mal comme point de depart)
et surtout pense à ta fiscalité, et au fait que le rendement de tes SCPI peuvent qd m varier…
moi vu les taux credit actuel, je n arrive pas à trouver le credit rentable vs PP en direct avec reinvestissement des loyers ( TMI 30%)…
Quels sont les critères à regarder pour essayer d’estimer les rendements d’une SCPI à l’avenir ? Je vous des SCPI type iroko visant plus haut que celles des banques classiques par exemple.
Quel taux conseilleriez vous si vous estimez cela trop haut ? 3,5%?
On ne peut pas, mais quand on regarde les tendances, les SCPI perdent plus qu’elles ne gagnent.
Personnellement, j’ai eu des crédits à 2 et 2,2 %. Je trouve que c’était déjà limite.
Au delà des critiques qu’on peut avoir sur les SCPI en elles-memes, il faudrait que le rendement soit supérieur à 5,5% nets pour que tu sois gagnant. C’est très très optimiste…
J’avais surtout entendu du bien des SCPI, rendement correct avec pas de gestion par rapport à l’immo en direct. Pouvez-vous me dire ce que vous entendez par les critiques svp?
Un point a garder en tête est que même des courtiers comme louve invest disent clairement qu’il est quasi impossible de renégocier un crédit pour une SCPI.
Il faut donc être prêt à assumer les conditions du crédit jusqu’à la fin même si les rendements de SCPI baissent.
P.S. : j’ai un peu de SCPI achetées avec un mix cash et crédit conso. Mais le taux était beaucoup plus faible que vous.
Pour rester très objectif, je dirais juste que c’est un placement plus adapté a la retraite qu’en phase de capitalisation, et que ceux qui ont investi dans les top SCPI il y a 10 ans le regrettent bien aujourd’hui.
Ce forum est vraiment fan des SCPI par rapport a d’autres, je n’essaie plus d’en discuter ici. Va voir d’autres discussions et d’autres sources type reddit vosfinances pour avoir différents sons de cloches.
Etes vous à l’initiative ou bien quelqu’un vous propose ?
Franchement le gain potentiel n’est pas élevé par rapport aux risques pris. Le gros gagnant c’est la société qui prête l’argent car même si la SCPI se plante, elle ira chercher l’argent. La SCPI est pas mal gagnante aussi, puisque que plus d’encours = plus de frais.
Avez-vous d’autres conseils pour quelqu’un qui découvre depuis peu les investissements?
Commence petit et surtout pas par du levier qui peut te foutre dans le jus pendant plusieurs années
je suis à l’initiative de la demande de conseils mais pas précisement sur les SCPI, on m’a parlé de différentes solutions et pour l’immo on m’a conseillé SCPI
Pour avoir un cash-flow positif il faut que les intérêts+le remboursement du capital soit couvert par les loyers des SCPI.
Donc ça va surtout dépendre de la durée du prêt.
Sur 25ans c’est sans doute facile d’avoir du cash-flow positif (ou globalement nulle), mais sur un emprunt plus court c’est compliqué
@Aurelien285 a répondu sur les intérêts + capital.
J’ai du Corum (XL, Origin, Eurion), Pierval Santé, Epargne Pierre, Kyaneos.
L’opération reste très positive (pour l’instant). J’ai des crédits échelonnés entre 15 et 25 ans.
Tous frais et impôts compris, j’ai un cashflow négatif d’un peu plus de 100 € par mois, pour 600 € de capital remboursé.
Le 25 ans amortissable passe le plus souvent par un crédit consommation, avec des taux autour de 5 % à 5,5 %.
En crédit immobilier classique, on est généralement limité à 20 ans, avec des taux autour de 4,0 % à 4,3 % selon le profil et l’apport.
Depuis janvier, dès que le taux dépasse environ 4,20 %, le taux d’usure peut compliquer l’accès au financement (intérêts + assurance inclus). C’est l’une des raisons qui favorise aujourd’hui le recours au crédit consommation, plus souple réglementairement.
Pour les profils patrimoniaux très solides nous pouvons obtenir des conditions plus attractives, 3 % sur 20 ans ,2.90% sur 15 ans selon la qualité de la relation envisagée avec l’établissement financier souvent haut de gamme.
Sur un exemple de 150 000 € sur 20 ans à 4,2 %, avec une SCPI à 6 % et une TMI à 30 %, on observe généralement un effort d’épargne modéré, souvent compris entre 100 € et 200 € par mois, en optimisant la part internationale (type corum,iroko….) ainsi que l’assurance emprunteur.
Le cash-flow strictement positif en nom propre reste rare dans le contexte actuel.
En revanche, via une structure à l’IS, le montage devient souvent nettement plus performant, voire positif dès la mise en place.
En conclusion, le financement de parts de SCPI demeure une stratégie d’enrichissement passive pertinente. Elle est certes moins rapide et moins “explosive” que certains montages en immobilier physique, mais elle est également beaucoup moins contraignante, à condition que la structuration financière et fiscale soit rigoureusement maîtrisée.
La renégociation d’un crédit SCPI est possible, mais elle dépend du type de prêt et du différentiel de taux.Si Le prêt est un crédit immobilier classique et que le différentiel de taux le permet c’est envisageable auprès de certains organismes.En revanche, sur un crédit consommation, l’opération est plus rare…peu de souplesse.