SCPI à crédit [montage Boursorama]

Stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour la communauté Finary,

Comme beaucoup d’entre vous, je débute en investissement et en stratégie de patrimoine. J’ai actuellement 30k€, placés sur des livrets et sur des PER et PEA. Je peux actuellement épargner 1000€ par mois sans coup férir, avec également 5k€ de prime tous les ans.

Nous avons déjà une RP avec ma compagne, et nous comptons acheter un plus grand appartement d’ici 4/5 ans, en mettant l’actuel logement en location. Je me suis donc dit que je pouvais profiter de cette période d’attente pour emprunter et investir. Le projet est d’augmenter mes revenus avec les SCPI, et de ne plus avoir aucun prêt au terme des 4 ans, pour maximiser le nouvel emprunt.

Étant chez Boursorama, je les ai appelés pour essayer de négocier quelque chose (4 conseillers différents). En résumé, ils ont des consignes qu’ils suivent à la lettre, pas moyen d’avoir un taux inférieur, quel que soit le projet ou le profil. Les crédits immobiliers étant accessibles qu’à partir de 100k€, il faut se rabattre sur les prêts personnels.

Donc pour mon montage, on est sur emprunt de 30k€ avec un TAEG fixe de 3,20% (ça pique). Je comptais prendre la SCPI Sofydinamic, en direct, qui affiche 9,52% brut pour fin 2024. Mon TMI est de 30%, pour un total de 47,5% avec la CSG, et sans parler des intérêts du prêt.

Je préfère passer en direct pour rester liquide, et pouvoir réinvestir les loyers au fur et à mesure.

Ma question est la suivante, au vu de la rentabilité espérée, ce projet en vaut-il la peine, où est-ce plus intéressant de continuer d’épargner à hauteur de 15k-18k€ par an quitte à acheter des SCPI en DCA sur la même période ?

Merci de votre aide.

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Hello,
Le taux m’a l’air intéressant par rapport aux offres SCPI que j’ai pu avoir via Louve Invest & Co. C’est un crédit consommation affecté ? Sur quel horizon temporel ?
Je ne connais pas cette SCPI elle a l’air récente, as-tu la liberté de choisir ta/tes SCPI sur cette offre ?

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Salut,

Pour une période de 4/5 ans pour acheter ta RP je n’irai pas sur de la SCPI hors Iroko Zen qui a des frais d’entrée seulement en sortie avant 3 ans.

Si c’est un crédit conso chez Boursorama, tu ne pourras pas affecter à la SCPI donc pas sûr que ce soit intéressant niveau fiscalité en ayant une TMI de 30% car pour l’instant ils sont 100% France. De plus, ils ont 5 mois de délai de jouissance donc sur une période de 4/5 ans, ça fait déjà 1/2 année de perdue.

Enfin, la SCPI n’est pas forcément très liquide comme on le voit en ce moment sur des véhicules en difficulté. Sofidy notamment a beaucoup de SCPI avec des parts en attente de retrait pour info.

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Olivecq, j’ai effectivement la liberté de choisir ma SCPI. J’ai regardé chez Corum, et les nouvelles SCPIs sans frais d’inscription, je préfère prendre une SCPI classique car je vais la garder longtemps. Je ne compte pas revendre pour mon apport de RP. C’est un complément de revenus que je souhaite obtenir. L’apport je l’aurai d’ici là.

Thomas 1990, je vois ce que tu veux dire concernant le délai de jouissance et les performances récentes des SCPI. Cherchant à avoir des compléments de revenus, je ne vois pas beaucoup d’autres options à part des actions à dividendes via un CTO ou en direct (la rentabilité sera plus basse que les SCPI), ou un achat pour de la gestion locative (mais ça devient un métier en soit, et je travaille déjà beaucoup ; en outre ce ne serait pas du tout diversifié comme investissement, et cela dépassera mon horizon 4/5 ans).

Je vois partout que les SCPI se cassent la figure, mais sur les bulletins T3 2024 des SCPI que j’ai pu lire (Sofydinamic, Corum XL & Origin, Pierre Europe) les loyers restent plutôt bons, ainsi que le taux d’occupation (>95%).

Pour ce qui est du prêt personnel, normalement jusqu’à 30k€ ils ne font pas la grimace sur le projet qu’il y a derrière.

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BoursoBank offrait un crédit « projet perso » jusqu’à 30k€ à 2,2% il y a 10j, qu’en est-il ?

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Salut Armand,

Personnellement j’ai eu l’offre black Friday Bourso à 2.2, j’ai sauté sur l’occasion et j’ai pris 10k que j’ai réparti comme suivant :

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Pour moi ton projet est viable au vu de vos revenus, mais je comprends que tu te poses la question !

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Je viens de refaire la simulation, pour le prêt personnel c’est 3,20%. Ça passe à 2,20% si les fonds sont alloués à un projet eco-responsable. Je ne pense pas qu’ils acceptent des SCPI eco-responsables comme justificatif.

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Je te confirme ton soupons ! c’est uniquement pour les achats de véhicules électrique et assimilés !

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Ahhh, si j’avais su j’aurais sauter dessus. Vous savez s’il y a souvent des offres promotionnelles de la sorte ?

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Black Friday de l’année prochaine … ? Pour le coup je ne sais et je suis globalement « anti crédit conso » mais la c’était vraiment intéressant …

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et une SCPI avec le label ISR ??? :laughing:

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Et l’investissement en nue propriété ?
Tu prends une clé de démembrement a horizon 4 ou 5ans.
Ça te fait acheter tes parts de SCPI avec une décote d’environ 15/20%, pas de loyer pendant la durée du démembrement. Et par conséquence, ca n’impacte pas ta fiscalité.
Après démembrement, tu peux revendre tes parts ou toucher les loyers.

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@Armand33 merci pour tes précisions. C’est un crédit sur combien de temps ?

As-tu discuté de la possibilité d’affecter le crédit avec Boursorama ? Je ne sais pas dans quelle mesure c’est possible à faire pour eux, mais c’est une contrepartie à très forte valeur pour toi niveau renta.

A un taux proche de 5% j’avais calculé que c’était plus rentable pour moi de faire du DCA. Mais à 3% si affectation donc déduction des intérêts, sur de la SCPI EU je pense que ça vaut le coup…

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Sofidynamic je déconseille surtout vu ta TMI

Le 9,5% n’est pas du tout représentatif du rendement futur, il y a toujours un rendement fou qui est annoncé la première année (peut-être basé aussi sur les parts sponsors même)

Il vaut mieux partir sur du transitions Europe par exemple. 100% étrangère, et 3% de décote par rapport à la valeur de reconstitution. Mais il y a d’autres bons choix certainement
À 3% de prêt conso sans affectation aux loyers des SCPI tu ne peux donc pas déduire les intérêts du prêt, tu vas faire à peine mieux peut-être 4 à 5% en supernet. Est ce que ça vaut vraiment le coût ?

Tu parles de rester en direct pour être liquide je ne comprends pas trop, c’est l’inverse, en direct c’est justement peu liquide

Surtout pas de démembrement sans avoir calculé, en général le TRI est pire que si tu avais touché les loyers et réinvesti. Tu as le TRI par années de démembrement sur louveinvest

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Je n’avais pas du tout pensé à l’option du démembrement, mais ça pourrait correspondre à mon projet. Même si je ne vais pas être en mesure de réinvestir les loyers perçus dans d’autres projets (PEA, PER ou d’autres parts de SCPI), ça reste une option intéressante fiscalement. Par contre, Binbin soulève le problème du TRI. Surtout que je me situe pour le moment sur la tranche assez basse du TMI de 30%. Est-ce vraiment rentable pour mon profil ? Ne vaut-il pas mieux réinvestir les loyers au fur et à mesure, en profitant des intérêts composés ?

Oliverq, crédit sur 48 mois, sans trop rentrer dans le détail, ça nous arrange moi et ma compagne niveau boulot. Sur la possibilité d’affecter le crédit avec Boursorama, ça ne marcherait qu’avec les SCPI que Boursorama propose, je suppose.

Binbin.bouthenet, sur le point de la liquidité, je parlais surtout du fait de faire des retraits de l’AV avant les 8 ans. Ai-je loupé quelque chose d’autre ?

Vous parlez de Europe transition et de Iroko Zen, savez-vous s’il est possible d’affecter les intérêts d’un prêt chez eux ?

En tout cas, merci pour vos retours très instructifs.

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Prêt conso comme chez BoursoBank dans les conditions du prêt cela ne doit pas être investi
Tu peux demander mais théoriquement c’est pas possible (et même pas possible légalement d’investir cet argent sur des SCPI)

J’espère qu’ils vont finir par faire des crédits immobiliers pour SCPI d’ici peu comme ils proposent maintenant de passer par eux pour des SCPI

Pour le tri du démembrement encore une fois c’est sur louveinvest et ça dépasse pas 4,5% en net sur 5 ans
Tu as sofidynamic justement en ≈6% mais sur 7 ans, toutes les autres SCPI globalement le rendement net d’impôts avec loyers réinvestis est supérieur au démembrement

Pour la liquidité non elle n’est pas garantie en direct cela peut prendre des mois voir +, et de toute façon il ne faut pas envisager un investissement en SCPI si tu ne comptes pas rester investi minimum 8 ans en théorie. D’où le fait que via AV cela peut être une option, si pas besoin des loyers

Affecter les intérêts d’un prêt chez n’importe quelle scpi cela dépend de qui te donne le prêt pas de la SCPI en question

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Pour rire, sachez qu’aujourd’hui Comète m’a prélevé de 37500 Euros … et pas 3750 Euros … Un stagiaire à ajouté un 0 !

Ma banquière à bien rigolé ! Moi j’ai réussis à rester serein … Prélèvement rejeté, ouf !

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Faut financer les acquisitions Arthur… Fait un effort !

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Le credit conso / travaux de Bourso est non affecté, vous faites absolument ce que vous voulez de l’argent.

Certes il est ecrit dans le contrat de ne pas investir en bourse mais ca n’a aucune valeur légale. De plus, les euros etant fongibles, lorsque vous recevez le cash sur votre compte courant il se melange aux euros qui etaient deja presents. Qui pourra dire si les euros que vous investissez en bourse ou en scpi ou que vous depensez pour faire les courses proviennent de votre dernier salaire ou du credit ?

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