Scpi ou lmnp

Immobilier
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Bonjour,

Tous d’abord, merci pour votre aide.
Aujourd’hui, j’ai envie de nouveau investir dans l’immobilier avec effet de levier.
J’ai le choix entre 2 options:

  • LMNP (ville moyenne) ,appartement de 48m², résidence de 2008 : Emprunt de 72K€ à 3.45%|

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  • France SCPI me propose d’investir 80K€ sur les SCPI suivantes : Comète, Corum Origin, Epargne Pierre Europe, Transitions Europe à un taux de 4.95%
    Avec les performances de SCPI je peux viser des loyers couvrant ma mensualité.

Je tiens à souligner que j’ai déjà investi 150K€ avec un emprunt sur 4 SCPI à un taux de 3.45% (Immorente, Pierval Santé, Epargne Pierre & Activimmo.

Les deux propositions sont intéressantes & je suis perdue sur le choix stratégique à faire.

Des conseils?

Merci d’avance et bonne journée

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Bonjour

Partir dans un LMNP maintenant alors que le régime va surement disparaitre bientôt c’est un pari.

Apres l’option SCPI je comprends pas comment vous vous retrouvez en cash flow positif avec un crédit de 80k (et 9k€ d’apport je présume, si identique a l’autre option),
Mon raisonnement :
D’un coté 89k€ au travail à approx 6% (en considérant que les 3 SCPI reste sur des taux aussi élévé) => approx 450€ par mois
De l’autre crédit de 80k€ à 4.95% je suppose à 25ans => approx 500€ par mois

Du coup petit effort d’épargne tous les mois.

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Bonjour Stéphane,

Merci pour votre retour,

Il n’y a pas d’apport pour l’emprunt des SCPI, et oui nous avions pris une performance de 6%. D’après les calculs du courtier, je n’avais pas d’effort d’epargne mais je sais que cela peut évoluer.

Merci pour votre aide,
Mélissa

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Bonjour @anon12862280
Je suis curieux de voir son calcul : pour moi, impossible d’être en cashflow positif avec un taux à 4,95%. Même en misant sur de la SCPI 100% Européenne et performante.

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Moi aussi c’est bizarre.

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Oui hors apport important ce n’est pas possible d’être en CF positif sur des opérations de ce type avec les taux en vigueur.
Il faut être prêt à un effort d’épargne par mois, mais c’est une bonne idée d’optimiser votre capacité d’emprunt car c’est la banque qui va payer en bonne partie votre placement.
Les SCPI me semblent plutôt bien choisies et c’est plus diversifié et donc moins risqué que du locatif.
D’ailleurs comment avez-vous calculé votre différence entre la renta brut et net sur le LMNP ? Ça semble énorme l’écart étant donné que l’impact fiscal devrait être nul théoriquement.

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Bonjour,
Le rendement brut est hors charge c’est à dire loyer vs mensualité et ensuite pour le net j’ai déduit toutes les charges.
Bien à vous

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Tu auras toujours 2 teams : brique vs papier.
Ici, la tendance est plutôt à la SCPI, alors que sur d’autres forums, tu auras un réel penchant sur l’investissement réel.

Perso, suis pour le réel, personne n’est jamais devenu riche via des SCPI (sauf les asset managers), alors que l’immobilier a fait des rois et continuera.

Certes le LMNP est un peu remis en question, on ne sait ni dans quelle mesure, ni à quelle échéance. Mais viser une ville moyenne est selon moi la bonne approche.

Donc je vote LMNP pour diversifier les avis et parce que j’y crois fondamentalement.

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Merci pour votre message! ça me rassure, j’avais envie de m’investir dans un projet et les SCPI ne permettent pas vraiment d’être acteur du projet.
Bonne journée
Mélissa

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ça n’a pas de sens selon moi car les charges de copro par exemple sont payées par le locataire. d’autre part, les charges sont fiscalement déductibles donc le rendement net est bien plus élevé que ça.

Vous semblez déjà avoir des SCPI donc pourquoi pas se diversifier et prendre le LMNP vu sa rentabilité, puis plus tard des SCPI dynamiques quand les taux auront diminués (si ça arrive…)

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Mouais, tout est une question de TRI avec levier du projet. Pour « devenir riche » il faut faire de la performance et utiliser du levier voilà tout, peu importe en pierre-papier ou immo physique. Et bien entendu se diversifier en actions ETF à long terme.

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Oui c’est un calcul grosse maille, j’entends qu’il doit être ajusté. Dans tous les cas c’est pour être plus positif donc ça va dans ce sens là

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Je suis d’accord sur le fait qu’aujourd’hui, avec peu d’épargne, il est difficile d’aller taper des grosses plus value en bourse, je fais du DCA mais les gains sont encore faibles. Sans le crédit, il est compliqué de se constituer un gros patrimoine

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Bonjour,

Ce sont uniquement la part locative des charges de copropriété qui sont payées par le locataire.

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Bonjour @anon12862280,

J’ai un peu de mal a lire et comprendre votre tableau.
Avez vous pensé au impot dans les 2 cas?

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Salut,

Bonne question, et tu as raison de comparer les deux — beaucoup de gens foncent sur l’un ou l’autre sans chiffrer.

Sur ton LMNP à 72K€ : avec le régime réel, tu vas pouvoir amortir le bien (hors terrain, ~80% de la valeur) sur 25-30 ans + le mobilier sur 5-7 ans. Résultat : tes revenus locatifs seront quasi non imposés pendant 10-15 ans. En revanche, attention à la réforme 2025 : les amortissements sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente (sauf si tu gardes 22+ ans). Attention aussi à prévoir un petit budget de renouvellement de meuble/peinture et autre pour comparer véritablement l’investissement sur le long terme. (perso je prends 2 mois de loyers par an pour couvrir ça)

Côté SCPI attention au taux que ce soit bien net de fiscalité étrangère, le taux d’effort d’épargne mensuel risque d’être assez important quand même à mon sens .

Pour chiffrer précisément ton cas avec les deux scénarios en parallèle (cashflow, fiscalité réelle, TRI sur 15-20 ans), il y a un simulateur gratuit qui compare LMNP et SCPI : simupatri.fr — tu pourras ajuster taux, durée, TMI et voir le résultat net année par année. perso si il y a pas au moins 1 ou 2% point de plus sur le TRI 20 ans je préfère investir dans les SCPI …

:slight_smile:

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Bonjour,

je t’apporte mon point de vue, puisque j’ai investi dans les 2.

Ma stratégie :

-20% du patrimoine en SCPI à crédit

-60% du patrimoine en LMNP à crédit

-20% du patrimoine (cash) en stock picking sur PEA

Un point de vigilance :

la SCPI à crédit t’endette fort. Financée à 100%, tes dividendes nets, considérant une SCPI européenne à fiscalité attractive, ne couvriront que 70-80% de ta mensualité de crédit. Pondérés à 70% par les banques dans ton calcul d’endettement, tes dividendes sont finalement faibles et peuvent t’handicaper pour partir sur de nouveaux emprunts

Comment faire les 2 ?

1- tu investis à crédit avec 25% d’apport dans ta SCPI, tu génères un CF neutre ou positif, puis tu enchaînes sur tes projets LMNP

2- tu achètes un ou plusieurs biens en LMNP à CF positif, puis lorsque tu viens caresser ton endettement maximal, tu sollicites un emprunt pour une SCPI, avec l’argument de la diversification

Pourquoi je prône les SCPI comme un pilier intéressant ?

Le LMNP est rentable, mais couteux en énergie. Tes projets de vie se faisant et l’âge avançant, tu n’auras peut être plus envie un jour d’aller réparer des chasses d’eau ou de faire livrer des micro-ondes…

La SCPI est un bon moyen de conserver de la rente, couplée à tes investissements financiers (PEA/CTO), le jour où tu auras envie de tout arrêter et de vraiment laisser l’argent travailler pour toi. L’immobilier en direct n’apporte pas la vraie « liberté financière », c’est une charge mentale qui consomme également du temps. Je vois l’immo comme un outil de levier. A terme, je réduirai l’immo à 1 ou 2 biens patrimoniaux de qualité, et tout le reste en pur passif (SCPI + dividendes bourse).

Point de vue totalement subjectif. J’ai 34 ans et investis depuis 10 ans. Bien occupé professionnellement et père de famille. J’en ai déjà « marre » de mes biens immo, je ne les garde que pour le levier du crédit et les ai mis sous gestion. La SCPI est le compromis idéal.

MJ