Bonjour Ă tous,
Je sollicite vos avis concernant un petit doute sur une stratégie d’achat immobilier :
actuellement propriétaire depuis un an d’un appartement que je vais placer en LMNP à partir de cet été suite à une mutation professionnelle (je vise un loyer à 600-650 pour une mensualité de crédit à 450)
je vais dans un premier temps louer sur mon nouveau lieu, et je ne me suis pas encore décidé, mais j’aimerais sûrement acheter un nouvel appartement pour m’y installer (pas encore décidé car je resterais sur la ville pendant environ 3 ans)
profil diversifié (20k PEA sur ETF, 40k AV mix ETF/fond €/SCPI, livret A/LDDS pleins pour me constituer un apport)
TMI 30%, célibataire concubinage, 26 ans.
Ma question est la suivante :
Merci pour vos retours d’expérience
Bonjour Fabien,
Bravo pour cette diversification à ton âge, c’est déja très bien.
Si tu restes dans ta nouvelle ville environ 3 ans, ce n’est pas l’endroit où il faudrait acheter une nouvelle RP. Du coup l’achat serait après, dans 5 ans environ et ailleurs ? L’achat de parts de SCPI n’est pas très rentable au début car il faut d’abord amortir les frais d’entrée, souvent de 10%. Donc des revenus sur quelques années, bof. Ou alors viser des produits sans frais de départ comme Iroko Zen ?
Lfeac
Mai 8, 2025, 1:08
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Bonjour Fabien,
Pour les SCPI en direct, il y a en effet pléiade d’offres sur le marché avec de nouveaux produits très performants (Comète, Mistral Sélection, Sofidynamic) ou des produits encore jeunes (Remake et Iroko) mais attention à la fiscalité en direct avec ta TMI à 30%.
Est-ce que tu t’es renseigné sur la fiscalité des dividendes liés aux SCPI ?
A ta dispo pour en discuter,
Bonjour François,
Je raisonnais de la maniere suivante : quitte à rester dans un appartement pendant 3 ans, autant acheter (au lieu de payer le crédit d’une tierce personne) puis le mettre ensuite à la location. Ce serait toujours 3 ans de « gagné », et le reste du bien serait financé par de la location. Et, normalement, il me semble que les banques prennent en compte 70% des revenus locatifs, cela me permettrait de conserver une capacité d’emprunt pour une ultime RP.
Bonjour Laurent,
En effet, j’ai vu que la fiscalité liée aux SCPI en directe était très lourde : 30+17.2=47.2% pour mon cas … Je me renseigne sur la création d’une SCI mais je ne suis pas du tout convaincu ni assez renseigné, d’où mes hésitations et interrogations …
Mais, j’avoue que lorsque je vois la simplicité et l’attractivité des plateformes comme LouveInvest, on se fait vite tenter …
Ok si tu le vois comme ça mais c’est parce que tu dois avoir une grande capacité d’emprunt, donc gros revenus à venir. Sinon c’est difficile d’obtenir 3 prêts à la suite.
Attention cependant à détenir 2 biens en locations, à terme ça va générer beaucoup d’impôts sur les revenus fonciers, même si au debut il n’y a pas trop de fiscalité, mais ça monte vite. Et le statut LMNP je n’y crois plus trop, il n’y a plus d’argent dans les caisses de l’état et cette niche fiscale risque de disparaître ou d’être réformée donc bien moins intéressante.
C’est peut-être moi qui ne maîtrise pas le fonctionnement d’octroi des prêts, je n’ai pas une si grande capacité d’emprunt (je suis environ à 3500/mois, et je reçois de temps en temps des primes). Je pensais que si les revenus locatifs étaient supérieurs à la mensualité du crédit (cashflow positif), comme l’appartement que je compte mettre en location, cela « gommait » (à hauteur de 70%) les précédents emprunts et donc n’impactait pas ma capacité d’emprunt.
Lfeac
Mai 8, 2025, 1:43
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Il faut en effet bien se renseigner. La qualité du patrimoine détenu et des gérants des SCPI sont aussi des critères importants.
Personnellement même si je travaille depuis 13 ans dans ce milieu la fiscalité de la SCPI me rebute. Ce sentiment s’atténue avec des SCPI 100% européennes (puisque tu économises 17,2% de prélèvements sociaux). Mais il reste 30% d’impôts qui viennent grever ta performance.
Dernier critère à avoir en tête pour la SCPI : la liquidité. Les nouvelles SCPI imposent des commissions de rachat avant 3 ou 5 ans notamment et c’est par nature un produit illiquide.
Bref, mon conseil serait de bien te renseigner et d’investiguer la piste de l’investissement via une SCI ou en direct via une détention en nu-propriété sur un horizon entre 5 et 8 ans.
Le fameux Cash Flow positif ça n’existe que dans les videos youtube et formations d’influenceurs.
Dans la réalité le bien qui s’autofinance ne se trouve malheureusement plus, à cause des prix immo qui ont augmenté depuis 25 ans ainsi que les impôts, des taux qui ont remonté et des contraintes sur la fixation du loyer. Il faut mettre un peu de sa poche chaque mois, je sais de quoi je parle. Ou alors il faut un gros apport personnel pour reduire les mensualités du crédit et ainsi équilibrer le budget. Mais j’estime que c’est un peu de la triche car qui dit invest immo dit faire le max en crédit, ideal 100% pour beneficier à fond de l’effet de levier.
Tes remboursements mensuels ne pourront depasser les 30 à 35% max de tes revenus mensuels. Soit 3500 + environ 70% des loyers reçus. Mais les calculs varient suivant les banques, certaines plus flexibles d’autres non.
