Situation patrimoine + Effet de levier?

Stratégie patrimoniale 📊
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Hello,

Ma situation : 38 ans, marié en séparation de biens, 1 enfant de 4 ans, en CDI, salaire de 4,5 K€ net environ (avec une part variable importante), aucun emprunt en cours.

Propriétaire de notre RP en bousie (valeur 240 K€, 50/50 avec Madame), crédit immo terminé depuis 11/2024.

Liquidités : 81 K€, soit 24% du patrimoine hors RP (dont 90% Fonds €, 10% LA / LDDS / Comptes courants)

Actions : 152 K€, soit 44% du patrimoine hors RP (dont 73% ETF World, 13% ETF EM, 14% Smalls caps et PE)

Crypto : 41 K€, soit 12% du patrimoine hors RP (dont 54% Bitcoin, 32% Ethereum, 7% Ripple, 6% Solana, 1% Litecoin)

SCPI : 41 K€, soit 12% du patrimoine hors RP (Iroko Zen, Remake Live, Transitions Europe, Comète, Pierval Santé, Epargne Pierre et Activimmo)

Métaux : 27 K€, soit 8% du patrimoine hors RP (70% Or, 30% Argent)

SOUS-TOTAL HORS RP : 342 K€

Résidence principale : 120 K€

TOTAL RP INCLUSE : 462 K€

  • Avez-vous des avis / conseils Ă  me donner sur cette allocation ?

  • Est-il vraiment dommage de ne pas profiter de ma capacitĂ© d’emprunt et de son tant plĂ©biscitĂ© « effet de levier », alors que ma situation semble ĂŞtre idĂ©ale pour cela ?

Les SCPI me font de l’œil pour leur simplicité, l’absence de charge mentale et leur diversification mais les taux d’emprunt sont nettement plus élevés que ceux proposés pour les crédits immo classiques, ce qui laisse présager une rentabilité faible – voire pire (sans compter les frais, la fiscalité, le manque de visibilité sur la performance à long terme des SCPI récentes, …).

L’immo locatif m’intéresserait éventuellement mais j’habite dans la campagne profonde d’un département sinistré de l’est de la France, l’immo coûte rien mais personne n’en veut. La seule « ville » à proximité compte 5000 habitants mais a un taux de chômage élevé et un niveau de vie faible, inférieur à la moyenne nationale. J’ai un a priori négatif sur le profil des locataires, peut-être à tort… Certains d’entre vous ont-ils investi dans ce genre de petites villes de campagne ? Sur quel type de biens / cibles ?

Merci pour vos conseils !

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Bonjour

Avez-vous des avis / conseils Ă  me donner sur cette allocation ?

Ce sera compliqué de te répondre sans comprendre tes objectifs et ton rapport au risque. La part de cryto me parait être élevé mais c’est un avis personnel. Beaucoup de liquidité mais il y a peut etre des dépenses à venir, c’est juste ton patrimoine ? Je suppose que oui car quand tu inclus la RP tu divises par 2.

Les SCPI me font de l’œil pour leur simplicité, l’absence de charge mentale et leur diversification mais les taux d’emprunt sont nettement plus élevés que ceux proposés pour les crédits immo classiques, ce qui laisse présager une rentabilité faible – voire pire (sans compter les frais, la fiscalité, le manque de visibilité sur la performance à long terme des SCPI récentes, …).

Y a quelques sujets sur les SCPIs a crédit et notamment des personnes qui ont subi des pertes.

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Hello,

Je trouve que tu as un patrimoine bien diversifié.

  • Actions : en PEA, AV ou CTO ? En fonction de ta TMI, un PER ?
  • SCPI : dans la liste, j’aime Activimmo qui est sur un segment intĂ©ressant.
  • Compte tenu du manque de visibilitĂ© du cĂ´tĂ© lĂ©gislatif, je ne suis pas super fan de l’immobilier en dur. C’est aussi du boulot et pas liquide/flexible.

A+

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Merci à vous deux pour vos réponses.

  • Mon objectif : barista fire dans 5 ans, en gĂ©nĂ©rant des revenus passifs nets d’impĂ´ts et d’inflation de 1500€ / mois, pour avoir plus de temps libre, pouvoir Ă©ventuellement mener sans pression un projet de reconversion…

  • Oui, il ne s’agit que de mon patrimoine perso. Celui de ma femme est de 70K€ hors RP, Ă  80% sans risque et 20% ETF World sur PEA.

  • Mes actions sont Ă  80% sur PEA (Fortuneo), 15% sur AV (Linxea Spirit essentiellement) et 5% sur PER Linxea Spirit (TMI = 30%).

  • Mes SCPI sont en direct pour les europĂ©ennes (Comète et Transitions Europe, environ 5K€ chacune) et sur AV Linxea Spirit et PER Linxea Spirit pour les autres.

Je me demandais simplement s’il n’était pas aberrant/dommage d’avoir un taux d’endettement de 0% à 38 ans, avec une RP payée, un CDI et un bon salaire…

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Hello,
Tu as déjà beaucoup d’immo avec ta RP et tes SCPI, à mon avis c’est suffisant et c’est plutôt la partie actions qu’il faut renforcer. D’autant que tu as un matelas largement assez solide en liquidités pour encaisser le risque. En fonction de ta sensibilité évidemment.

Les SCPI c’est de base un actif à mauvais rendement/risque, alors à crédit n’en parlons pas.
L’immo locatif est plus intéressant pour utiliser le crédit mais c’est un job à part entière donc pas ce que tu cherches. De plus aujourd’hui si tu n’as pas des compétences spécifiques c’est compromis…

Il ne faut pas rechercher l’effet de levier à tout prix. Sur un mauvais actif, c’est un moyen de s’appauvrir très vite. Exemple j’achète un bien à 100K avec 10K d’apport, si le marché fait -10% j’ai perdu -100% !

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Bonjour @Fred88,
Pour ma part je suis très fan de l’immobilier et de s’endetter le plus tôt possible, le plus jeune possible, pour créer de la valeur passivement surtout via du locatif très optimisé. Mais pour être réaliste c’est peu rentable mise à part faire un très bon coût, entre les impôts, la taxe foncière, taxe d’habitation pour résidence secondaire, la compta etc la France n’aide pas du tout à la réussite à ce niveau là, c’est clairement un travail à temps plein et des compétences poussées à apprendre pour savoir quand arbitrer son patrimoine, quels types de travaux et aménagements prévoir et j’en passe.

Si j’étais dans ton cas (ce que j’espère atteindre ayant signé un nouveau CDI à 3k5 net à 28 ans), je ne bloquerait pas mes liquidité et ma capacité d’épargne/d’investissement avec un crédit mais j’utiliserai ces mensualités pour les faire travailler activement comme tu le fais et accentuer cela.

Alors oui on peut « regretter Â» de ne pas profiter des leviers bancaires mais NON, dans ton cas, le taff est dĂ©jĂ  fait via le financement total de votre RP. L’immobilier te couterai dans tous les cas et te rapporterai moins que des placements boursiers.

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