J’aimerais avoir vos avis sur ma stratégie globale, parce que j’hésite à investir en SCPI via assurance vie mais je ne sais pas si c’est cohérent avec mes projets immobiliers.
L’idée de base serait de construire du revenu passif long terme. J’investis déjà sur PEA et j’ai aussi du cash de côté. Je pensais investir une somme d’un coup en SCPI via assurance vie pour éviter de garder du cash sur mes livrets, puis dans 2-3 ans acheter un studio locatif. De mon côté je resterais en location, notamment parce que je ne suis pas sûr de rester longtemps dans une résidence principale si j’achète maintenant. Mon idée serait plutôt d’acheter une vraie RP dans 7-10 ans quand ma situation sera plus stable.
Donc la stratégie serait :
SCPI maintenant pour revenu passif long terme
continuer PEA en parallèle
acheter un studio locatif dans quelques années
rester locataire moi-même pour garder de la flexibilité
acheter une résidence principale plus tard
Mais j’ai plusieurs hésitations. Déjà, j’ai entendu parler d’une règle 50/50 en assurance vie (avec linxea spirit 2 par exemple) où on ne peut pas mettre 100 % en SCPI au versement, ce qui m’embête parce que je préfère investir d’un coup sans laisser mon argent sur fonds euro. Ensuite je me demande si immobiliser du cash en SCPI est une bonne idée maintenant alors que je souhaite acheter un studio locatif d’ici 2-3 ans . Je me demande aussi si ça ne fait pas doublon entre SCPI et immobilier locatif direct.
Autre point : est-ce que c’est une bonne stratégie d’acheter d’abord un studio locatif tout en restant moi-même locataire, puis acheter ma RP plus tard ? Ou est-ce que ça complique trop les choses par rapport à acheter directement une RP ?L’objectif est vraiment de faire quelque chose de simple, long terme, et cohérent entre SCPI, bourse et immobilier pour construire un patrimoine solide.
Salut, ta strat tient la route si tes revenus progressent bien d’ici 7-10 ans, sinon le studio va bouffer une partie de ta capacité d’emprunt pour la RP (HCSF 35%). Si tu restes locataire, le studio n’a de sens que si la renta compense ton loyer, sinon autant tout laisser sur PEA + SCPI ASV et attendre la RP. Perso je garderais l’option studio ouverte mais seulement sur un bien vraiment cashflow positif. Quand tu passes à la recherche, des outils comme Lybox permettent de comparer renta et tension locative par ville assez vite.
pour les gens qui hésitent entre SCPI (= bien dormir la nuit) et faire de l’immo locatif (galérer la mort et stresser sans arret pour gagner à peine plus que les scpi) :
Quelle va être la trajectoire de vos revenus au cours des 7 à 10 qui vous séparent de l’achat probable de votre RP ?
S’ils ont de bonne chance de progresser alors zéro pb pour enchaîner les opérations, s’ils sont stables, gardez en tête que le prêt du studio et celui de votre RP devront rentrer dans l’assiette des 35% de taux d’endettement HCSF. D’ici là vous aurez peut-être un conjoint avec lequel acheter, mais ayez le en tête.
Le studio ne sera pas liquide : vous ne pourrez pas en vendre “un bout”. Serez vous prêts à éventuellement arbitrer une épargne long terme sur PEA pour grossir votre apport ?
Le coup des SCPI sur ASV, je suppose que l’intérêt est sur la fiscalité (l’assureur propose peut-être aussi une liquidité accrue ?). Aviez vous prévu de les financer à crédit également (est-ce seulement possible ou intéressant pour les mettre en ASV ?).
Si crédit, même remarque; si comptant ce peut-être une autre poche à arbitrer le moment venu (7 à 10 ans c’est cohérent comme horizon pour de la scpi, qui recommande 15).
Autre option si vous avez une conviction : prêt immo pour les SCPI dès à présent en saturant votre capacité d’emprunt actuelle…. Avec un prêt immo sur 7 ans seulement. Vous sautez l’étape du studio.
Évidemment si votre trajectoire de revenus est ascendante parce que vous sortez d’une super école d’ingénieurs, et que votre RP sera dans une petite ville de province… faites vous plaisir et passez par toutes les étapes, votre capacité d’emprunt va augmenter progressivement et le patrimoine accumulé ne diminue qu’en cas de gros choc
Merci pour ton retour, c’est très pertinent. Pour préciser :
Mes revenus sont variables (intermittent du spectacle) entre 2k et 4k mensuels, donc plutôt stables mais pas forcément fortement croissant a court terme. C’est justement pour ça que je fais attention à ne pas trop entamer ma capacité d’emprunt avant la RP.
Pour le studio locatif, c’est un point qui me fait hésiter : j’ai conscience du manque de liquidité et du fait que je ne pourrais pas arbitrer partiellement. L’idée était surtout de commencer l’immobilier physique tout en restant locataire pour garder de la mobilité en évitant de payer des frais de notaire etc, sachant que ne vais pas rester plus de 10 ans si j’achète ma RP maintenant.
Concernant les SCPI via assurance vie, l’objectif est surtout fiscalité + simplicité, financées comptant, donc sans impacter ma capacité d’emprunt. Je les vois comme une poche long terme que je pourrais éventuellement arbitrer dans 7-10 ans pour l’apport RP si nécessaire.
Du coup, tu penses qu’il vaut mieux :
éviter complètement l’étape studio pour garder un maximum de flexibilité ?
ou ça reste pertinent malgré tout avec mon horizon RP 7-10 ans ?
il faut savoir aussi que Je vis encore chez mes parents et je ne paie pas de loyer. Est-il plus intéressant d’acheter ma RP directement dans 2–3 ans, sachant que je ne compte pas y rester plus de 8–10 ans, ou d’êtrelocataire dans un premier temps ?
J’ai du cash que je pourrais investir, par exemple en SCPI via une assurance-vie pour faire travailler cet argent et profiter de l’avantage fiscal. Et d’ici les 2-3 ans j’aurai récupéré le cash que je compte mettre dans les SCPI
Selon vous, quelle stratégie serait la plus rentable pour éviter des frais inutiles : acheter directement la RP, ou être locataire et investir dans un studio locatif
Si ton horizon RP c’est 2-3 ans, oublie le studio. Entre les frais de notaire (8%), les frais d’agence et le temps de revente, tu vas perdre de l’argent sur un délai aussi court. Profite d’être chez tes parents pour empiler du cash sur un bon fonds euros ou des SCPI en AV, et attaque direct la RP quand tu seras prêt. Le studio locatif ça a du sens si tu repousses la RP à 7-10 ans minimum.
Soit tu as déjà un patrimoine important et tu approches de la retraite et souhaite donc le réorienter pour en vivre (ou FIRE), soit tu es en phase de capitalisation, ce que je soupçonne au vu de ton post, et ce n’est pas la bonne manière d’envisager les choses.
“Construire un revenu passif” en phase de capitalisation c’est contre-productif. Cela t’oriente vers des actifs distribuants, qui sont généralement peu performants, et qui te déclenchent de la fiscalité. Mieux vaut te construire une allocation d’actifs capitalisants qui sert tes vrais objectifs long terme, et pourquoi pas en intégrant ton projet d’immobilier locatif.
Sur ce dernier point : attention car c’est un job à part entière, la renta n’est pas forcément là il faut un plan solide, c’est bien plus risqué que la bourse. Si tu fais ça avant la RP ça peut te brider sur ta capacité d’emprunt par la suite. J’ajouterais que la SCPI est inutile, tu seras suffisamment exposé à l’immo via ton locatif et/ou ta RP.
Tu es au courant qu’il y a des frais d’entrée, de sortie, des délais de jouissance, de la volatilité sur le prix de la part ? Ce n’est pas un livret et en aucun cas un support adéquat sur 2-3 ans.
