En 5 ans de locatif de mon côté, j’ai eu un cambriolage, un décès (suicide) dans le logement, un dégât des eaux, et un locataire qui avait installé 7 animaux dans 30m² (appartement à refaire entièrement à son départ). Zéro impayé malgré tout (faut le noter). Mais une charge mentale que je n’avais pas anticipée d’autant plus que j’ai quitté la région quelques années après.
Si c’était à refaire, je me demande si je me tournerais pas plutôt vers les baux commerciaux. Moins de turnover, des locataires plus stables, un cadre légal plus équilibré entre propriétaire et preneur. Curieux de savoir si certains d’entre vous ont fait ce choix et ce qu’ils en retirent ?
J’ai eu la même réflexion après quelques galères en résidentiel. Ce qui change vraiment avec le bail commercial c’est la nature du locataire : il exploite son outil de travail, il a donc intérêt à entretenir l’espace. Moins de turnover, moins de charge mentale au quotidien.
Par contre la vacance locative peut être longue si le locataire part. Un logement se reloue en quelques semaines dans une ville active, un local commercial ça peut prendre 6 mois à 1 an. Et si le locataire fait faillite, la récupération du local prend du temps.
La vraie question c’est sur quel type de bien et dans quel secteur tu te positionnes.
La charge mentale est en effet quelque chose qui me fait pencher vers le choix du LMNP géré. Je sais que la rentabilité n’est pas exceptionnelle, mais franchement, ma santé mentale est plus importante.
Et surtout, pour moi, l’objectif est vraiment de placer de l’argent dans la pierre et de pouvoir transmettre quelque chose aux enfants.
Si d’ici deux ans tout se passe bien, je ne me priverai pas d’investir dans un deuxième studio étudiant en résidence services, toujours en LMNP géré.
La charge mentale est à mon avis aussi, LE sujet de votre réflexion…
Personnellement pour l’immobilier j’ai réglé ce soucis par l’achat de parts de SCPI diversifiées, opportunistes, internationales et sans frais de souscription :
Fini Syndic, AG annuelles, travaux, appels des locataires à toutes heures, vacances locatives, impayés, faillites des commerçants locataires, incertitudes fiscales, relations dégradées avec les agences immobilières, etc…
En effet, la vacance locative est sûrement le prix à payer pour cette charge mentale en moins. Comme souvent dans l’immobilier, la localisation devient d’autant plus importante pour limiter ce risque, j’imagine.
Les SCPI sont en effet l’autre option sur laquelle me pencher, mais je ne les ai pas encore suffisamment étudiées pour me lancer. Mes appartements sont en vente actuellement, une fois vendus, je m’y pencherai sérieusement. D’ailleurs, est-il possible d’investir en SCPI via une SCI à l’IR ?
Une leçon aussi de ce que tu dis c’est qu’à mon sens faut vraiment éviter l’investissement locatif si tu n’es pas proche des lieux, ça impacte d’autant plus ta charge mentale
Oui c’est techniquement possible, mais la SCI à l’IR n’apporte aucun avantage fiscal pour les SCPI. La SCI IR est transparente : les revenus des SCPI remontent directement dans ta déclaration comme des revenus fonciers classiques, donc tu payes TMI + 17,2% de prélèvements sociaux. Exactement pareil qu’en détention directe.
Si tu veux optimiser la fiscalité, deux options plus intéressantes : la SCI à l’IS (15% sur les premiers 42 500€, et tu peux amortir les parts), mais attention à la fiscalité à la sortie qui sera sur une plus-value de cession de parts et non immobilière. Ou sinon l’assurance-vie, qui reste souvent la meilleure enveloppe pour loger des SCPI si tu as un horizon long terme (les revenus capitalisent sans taxation annuelle).
Oui, et ça rejoint ce que je disais plus haut sur le type de bien. Le risque faillite dépend vraiment du locataire commercial : un petit resto ou un commerce de mode c’est fragile, une pharmacie ou un cabinet médical c’est une toute autre stabilité. C’est sans doute là que la sélection du locataire devient encore plus déterminante qu’en résidentiel.
J’ai du faire face à des sociétés (B2B) qui avaient des années d’ancienneté et qui ont fait faillite ou ont cessé leur activité et m’ont laissé une ardoise. Bien sûr ce n’était ni des cabinets médicaux, ni des pharmacies.
Je veux quand même dire que lorsque tu as comme client une société, tu as plus de risques de non paiements qu’un habitant particulier qui a vraiment besoin de son logement. Bien sûr, ce que je dis là est discutable.
Mais, il y a un ordre lorsqu’une société est en difficulté, je crois qu’elle doit payer les salaires et ensuite les impôts mais en tous cas, ce n’est certainement pas le propriétaire.
Les commerces sont aussi plus sujets aux variations économiques.
Je pointais du doigt un autre problème pour Pierre. Et je pense qu’il y a un problème sur son mode d’exploitation ou sur sa méthode. Potentiellement, un sujet sur la sélection de ses locataires. Mais peut être autre chose aussi. Il faudrait qu’il nous en dise plus sur son bien.
Mais s’il y a une problématique de méthodologie sur son bien résidentiel, cela peut se reproduire sur son bien commercial.
Normalement, avec un 30m2, il pourrait trouver un jeune professionnel sérieux dans sa 20aine qui resterait plusieurs années dans son bien. Mais cela dépend aussi de l’emplacement et de la qualité du logement.
Je ne sais pas si j’ai bien compris la phrase, mais j’utilise la SCI à l’IR et voici les avantages
Déficit foncier
Baisse de la fiscalité en fonction de la durée de détention
Mieux apprécié par les banques pour le financement (financement du particulier)
Recevoir des aides (équivalent MaPrimRenov) et Ecoptz
Le sujet des SCI, n’est pas toujours bien expliqué et est abordé sous un angle fiscal simpliste.
Si je devais résumer cela autrement, la SCI à l’IR est à privilégier lorsqu’on a beaucoup de travaux, que l’on est plutôt jeune et si possible il faut aller chercher des dispositifs d’aides. Et aussi, que l’on ne souhaite pas passer du temps sur la partie exploitation (pas de meublé, pas de LCD) mais par contre on passera du temps sur la partie travaux.
Avec la SCI à l’IR et beaucoup de travaux tu ne paies pas de revenus fonciers pendant 10 ans. Tu donnes beaucoup de valeur au bien, mais en gardant le bien une vingtaine d’année, tu vas éviter l’imposition sur les plues values. Il faut refaire des opérations dans l’intervalle de temps.
Dans mon cas, où je suis un peu entrepreneur, je pourrai aussi moduler mes revenus. Si j’arrive au bout de mon déficit foncier, je peux baisser mon salaire et limiter drastiquement mon imposition.
La SCI à l’IS est me semble t-il plus adaptée à des achats avec beaucoup moins de travaux, des biens déjà loués lors de l’achat. Une plus grande facilité lorsque les associés ont des différences au niveau de l’imposition (différence de revenus ou célibataire vs père de 4 enfants). Un objectif de revente plus rapide ou au contraire, pas de revente du tout puis transmission.
Mais sur le sujet SCPI via une SCI, je n’y connais rien. A première vue, pourquoi ajouter cet étage de complexité.
Je parlais spécifiquement des SCPI via SCI à l’IR, c’est là que ça coince. Pour de l’immo physique avec du déficit foncier comme tu le décris, la SCI IR est très bien, t’as raison. Mais les avantages que tu listes ne s’appliquent pas aux SCPI : pas de déficit foncier possible sur des parts, pas de MaPrimRenov, et les revenus de SCPI remontent identiquement dans ta déco foncière, SCI ou pas. L’enveloppe n’apporte rien de plus fiscalement pour loger des SCPI.
T’as raison, je me suis mal exprimé. En SCI IS les parts classiques en pleine propriété tombent en immobilisations financières, donc pas amortissables. L’amortissement c’est bien réservé à l’usufruit temporaire.
On ne peut pas amortir les parts de SCPI (sauf si elles sont détenues en usufruit temporaire, au prorata des années de détention).