Choix SCPI ou/et immobilier locatif

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

Voici ma situation :

Ă‚ge : 29 ans
Situation familiale : En couple, marié depuis cet été
Enfants : Projet d’en avoir 2 dans 3 à 7 ans
TMI : 30%
Le risque de perte de capital ne me fait pas peur.

:house: Immobilier

RĂ©sidence principale

  • Valeur d’achat : 450 000 €
  • PrĂŞt initial : 350 000 € sur 25 ans (janvier 2022)
  • Taux : 1,02 %
  • Capital restant dĂ» : 308 000 € (2025)
  • Aucune intention de revente Ă  court/moyen terme

:money_bag: Épargne & placements

Livret A : 22 950 € (plafond atteint) : épargne de précaution
Compte espèce TR : 31 872€ (grignoté au fur et à mesure par le DCA sur PEA)
Compte-titres (CTO) sur TR : 10 807 € (+9.01%)

  • ETF diversifiĂ©s : 8 586€
  • ETF Or : 1055 €
  • Bitcoin : 756 €
  • Ethereum : 390 €

Concernant mon CTO je l’avais créé lorsque je me suis intéressé à l’investissement en avril 2024. Depuis cette date j’ai fait du DCA. Mais à partir de début d’année j’ai arrété le DCA sur le CTO pour me concentrer sur le DCA sur mon PEA. Le seul DCA qu’il me reste à ce jour c’est 30€/semaine sur le Bitcoin et 20€/semaine sur l’ETF or.

PEA sur TR : 19 502 €
ETF :

  • Core STOXX : 3 837 €
  • CAC40 : 3 818€
  • S&P 500 : 3 478€
  • EM : 2 588€
  • MSCI 2 569€
  • US Tech : 1 900€
  • NASDAQ : 1 309€

Voici mon DCA actuel :

  • Core STOXX : 150€/semaine
  • CAC40 : 170€/semaine
  • S&P 500 : 150€/semaine
  • EM : 120€/semaine
  • MSCI 140€/semaine
  • NASDAQ : 170€/semaine

Capacité d’investissement mensuelle : 1 000 € en étant pessimiste.
Pour le moment j’ai donc un investissement de 3800€/mois (DCA CTO + DCA PEA). J’ai donc 2 800€/mois environ qui sont pris directement du compte espèce de TR qui à terme a pour objectif d’être à 0. Et donc à ce moment je baisserai mes montants de DCA.

Initialement lors de l’achat de notre RP ma femme et moi avions un taux d’endettement à 33% mais depuis nous avons eu une forte hausse de salaire (elle comme moi) sur les 3 dernières années, notre taux d’endettement actuel est de 24%.

Je me suis donc renseigné sur la capacité d’emprunt que nous avons à ce jour : environ 130 000€ sur un emprunt sur 20 ans et 90 000€ sur 15 ans.

Après plusieurs recherche (internet + chatGPT + forum), j’hésite avec plusieurs options :

  • option 1 : achat d’un appartement pour du locatif avec effet de levier : (inconvĂ©nient : nous n’avons pas trop le temps et par la suite avec le projet d’avoir des enfants, encore moins de temps Ă  consacrer + problème d’impayĂ©s et autre que je connais concernant le locatif)
  • option 2 : achat appartement locatif avec effet de levier + achat de part plus significative de SCPI
  • option 3 : achat de part de SCPI

Concernant l’achat de part de SCPI je me suis encore une fois renseigné et le plus adapté à ma situation semblerai l’achat avec l’épargne disponible en AV.

Concernant l’AV qui ressort d’après mes recherches serait Linxea Spirit 2 avec des SCPI comme Iroko Zen, Remake Live et Epargne Pierre.

Que pensez-vous de ma situation ? De mes différentes options ? Du choix de faire des SCPI via AV ? Du choix de l’AV ? Du choix des SCPI ?

Merci beaucoup pour votre aide.

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Bonjour,

Il me semble que pour de la SCPI en AV, il n’est pas possible de passer par un credit. Si tu souhaites emprunter pour de la SCPI il faut en detenir directement.

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Oui, comme dit par @Romain841, les SCPI en AV ne peuvent être achetées par crédit, idem pas de démembrement.
Remake Live ne plus ĂŞtre souscrite sur Spirit 2

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Oui effectivement mais est ce que vous pensez que la SCPI via credit est vraiment adapte a ma situation ?
Initialement je pensais plutot utiliser le credit pour un achat immobilier locatif et utiliser 10.-20k€ de notre epargne actuelle (avec celle de ma femme) pour un achat de parts SCPI en AV. J’avais vu que Remake Live n’etait plus accessible me conseillerez vous une autre SCPI ? Ou pour ce montant je peux en choisir une Iroko ?
Merci beaucoup pour vos réponses

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Personne d’autre pour me répondre ?

Merci d’avance pour vos réponses :slight_smile:

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Bonjour @Antoine312,
Clairement votre patrimoine sera très financier si vous ne passez pas sur de l’immobilier.

À 24% de taux d’endettement, j’irais and chercher du crédit à votre place. avec deux options :
1)soit la forte hausse de rem que vous avez eue tous les deux est susceptible de se reproduire, auquel cas je lèverai autant que possible pour se l’immobilier physique, quitte à acheter 2 apparts
2) soit l’accélération a eue lieu et n’est plus garantie, auquel cas un petit combo petit appât + un peu de sci passe.

Cela dit, les sci se financent sur du crédit à la consommation également (cf. le post sur Younited Credit et Corum), et le credit à la consommation n’est pas borné par les normes Hcsf.

Vu votre capacité d’épargne, vous pouvez tout à fait vous mettre à ou vous rapprocher de 35% d’endettement pour du locatif, emprunter encore un peu derrière pour de la scpi à crédit et quand même continuer votre DCA. ainsi j’aurais l’impression d’avoir maximisé ma capacité de création de patrimoine

Une seule mise en garde : un enfant ça coûte un peu quand même. Je ne sais pas dans quelle région vous vivez mais comptez 600 à 1200 eur par mois pour la garde les premières années, 300 eur / mois pour une école privée…

De même : la résidence principale peut-elle accueillir vos 2 enfants ?

Si vois optez pour de l’immobilier physique : prenez deux petites surfaces plutôt qu’une grande, ainsi vous diviserez les risques d’impayés.
Louez-en une en nue, une en meublée : celle en nue sera hors régime LMNP mais vous aurez en théorie moins de rotation (variante : faites une sci à L’is et vous mettez les deux dedans)
Passez par une agence (je recommande toujours les petits indépendants vs Foncia qui sont des voleurs de 1ere catégorie) pour ne pas avoir le contact avec vos locataires en direct
Il faudra tout de même y consacrer un peu de temps au démarrage (choix du lieu, dossier de prêt, montage fiscal) mais ça peut aussi rouler ensuite - faites ça avant la naissance des enfants si ça vous fait vraiment stresser.

Nous avons fait notre 1er locatif avec mon épouse 6 mois après la naissance de notre fille aînée.
Nous avons fait un peu de travaux de déco pendanr nos vacances, et ma mère traversait la ville en poussette avec la petite à l’issue de la sieste : elles se promenaient et cela faisait une destination :blush:

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Bonjour @Thomas106,

Merci pour votre retour très complet :slight_smile:

Concernant la hausse de nos deux salaires, il est moins probable que la hausse Ă  un tel pourcentage continu. Nous pensons plutĂ´t Ă  une hausse de 3-4% par an (voire peut ĂŞtre un peu moins).
Je pense donc que la 2ème option, soit des parts de SCPI et un petit appart, serait la meilleur avec votre commentaire et les nombreuses recherches que j’ai effectué.

Les SCPI à crédit en revanche ne sont pas possible via AV, hors au vu de notre TMI (30%) je pense que l’achat de part de SCPI serait plus avantageuse via AV, en plus de cela ayant comme projet d’avoir des enfants au vu de la transmission, l’AV semble être un des bons produits à mettre en place.
Je suis moins convaincu par le crédit à la consommation, qui ont sûrement des taux d’intérêts plus élevés et qui risque de ronger la rentabilité de l’investissement.

Oui concernant l’enfant effectivement, ça coute chère :blush:
Nous vivons en Alsace et concernant le coût pour les première années, cela est un budget mais étant donné que nous avons pouvons épargner plus de 2000€ à nous deux, les dépenses liés à un enfant pourront être absorbé par notre épargne mensuelle en baissant peut être le DCA par après si besoin.
Concernant notre RP, oui elle peut accueillir nos 2 futures enfants.

Même avec un investissement à 100 000€ il faudrait investir sur 2 biens ? Car au prix au m² en Alsace cela me semble compliqué d’acheter deux biens. J’aurais plutôt acheté un appartement d’environ 40-50m². Mais je comprends votre optimisation pour éviter les risques d’impayés mais cela me semble pas cohérent avec mon projet ? Qu’en pensez-vous ?

Est-ce que le régime du LMNP est encore aussi avantageuse que ça après la réforme concernant ce produit ?
La SCI à l’IS pour un bien est-elle utile ?

Concernant l’agence je pense qu’au début au moins nous allons peut être essayer de nous en occuper nous même, quitte à changer si nous remarquons que cela nous prend trop de temps.

LE plus difficile est de se lancer et de trouver le bien avec un cash flow au minimum neutre et de trouver le bien qui correspond, n’ayant aucune expérience cela me paraît le plus compliqué.

Et vous êtes plutôt satisfait du choix de l’immobilier locatif ? Avez-vous des parts de SCPI ?

En tout cas merci pour le temps consacré :slight_smile:

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L’Alsace n’est pas bon marché pour l’immobilier. On lit parfois des bonnes performances à Mulhouse (ville que j’aime beaucoup) ou Colmar (mais j’aurais peur du caractère hyper touristique), mais un coup d’œil local sera plus pertinent que tous les marronniers de bien ici, meilleurs agents ou le figaro immobilier.
Si besoin, peut-être qu’en vous éloignant un peu de Strasbourg (Obernai ou Haguenau par exemple) vous trouverez de la renta mais si vous arrivez à trouver un 40 voire 50 m2 en T2 dans vos prix et plus près, ce serait pas mal.

par expérience : 40m2 ça suffit pour un petit T2, et selon l’emplacement cela doit pouvoir se louer en meublé.
En nu, sur ce type de bien, vous trouverez un public de personnes seules genre quinqua après un divorce, veuf / veuves… des profils intéressants qui ne bougerons pas.

Peut-être compliqué de trouver 2 biens, mais n’oubliez pas que les revenus que vous en tirerez viendront augmenter votre capacité d’emprunt. c’est à étudier.

Concernant les impayés : combien pensez-vous louer votre bien ? et êtes vous en mesure de supporter un impayé long tout en continuant de faire face au crédit ? À mon sens vous allez louer 600 à 1000 euros, et votre reste à vivre permet de faire face.

S’agissant des scpi, il y a pas mal de threads sur le sujet sur ce forum. De mon point de vue, c’est intéressant à crédit, justement pour utiliser quelques dizaines de keur de capacité d’emprunt. Ce n’est que mon point de vue et beaucoup de monde sur le forum vous dirait le contraire, mais moi je suis vois surtout les scpi comme ça : pour des petits tickets de 20, 30 voire 50keur. Si j’avais 600keur à investir je ne prendrais pas 600 keur de scpi. D’autres ici l’ont fait et on sont très contents (et au regard des performances qu’ils rencontrent, il y a de quoi!) c’est une sensibilité personnelle.
Cela suppose, par construction, de ne pas mettre les scpi en ASV, mais je sais que cet autre montage a ses avantages aussi.
L’avantage de la détention en direct c’est que les revenus fonciers sont perçus directement : autrement dit, vous pourrez compter sur les loyers de scpi même si votre bien immobilier physique est vacant ou en impayé.

Si dans un premier temps vous vous occupez du bien en direct, avec les frais de gestion que vous économisez vous pouvez tout a fait vous offrir une garantie loyers impayés.

Pour vous répondre enfin sur la stratégie que j’ai employée personnellement :
-notre premier appartement est issu d’un Pinel (et jusqu’à preuve du contraire pas un mauvais Pinel). au dĂ©part du locataire qui l’occupera a l’issue de l’avantage fiscal, nous le basculerons en LMNP. C’est un 50m2 et lĂ  oĂą il est installĂ©, il y aura un marchĂ© pour du LMNP. Je trouve le dispositif toujours intĂ©ressant, surtout si on n’a pas l’intention de vendre (Ă  ce stade c’est mon cas). Ce bien n’est pas en cash flow positif, mais l’effort d’épargne est complètement absorbable. Mon boss qui m’avait mis le pied Ă  l’étrier Ă  l’époque m’avait dit un truc très juste « d’ici Ă  ce que l’avantage fiscal se termine, vous aurez largement eu 300 eur d’augmentation mensuelle Â». Avec 3-4% d’augmentation annuelle Vous ĂŞtes dans un cas encore plus favorable au mien :wink:
-j’ai ensuite pris quelques parts de scpi en direct, pour 5keur, chez Corum. je voulais tester pour voir la perf, dans l’optique de saturer un jour mon taux d’endettement (il y a encore quelques années, on pouvait souscrire via Corum un crédit conso affecté (intérêts deductibles Donc) à 2,35 sur 15 ans… pour acheter de la scpi à 6%, ça se tenait. Il se trouve que j’ai changé de stratégie ensuite
-première RP qui a maximise notre taux d’emprunt.
-notre 2ieme locatif est un grand studio de 40m2, loué en meublé. Une ville plus abordable que L’Alsace (moins de 2 keur du m2 à l’achat ce qui explique ma tentation de vous dire de prendre 2 apparts plutôt qu’un). Avec les augmentations obtenues ensuite, on a pu faire ça.
-deuxième RP qui a remaximisé notre taux d’emprunt.
-3ieme locatif : un T2 de 40m2, déjà occupé, que nous avons donc mis dans une sci à L’is pour pouvoir amortir le bien comme en LMNP. Franchement s’il avait été vendu vide, on ne se serait pas embêté à créer une sci, mais à présent qu’on l’a, ce sera un véhicule d’investissement dont on pourra se servir. on y a déjà mis des stationnements par exemple (ça ne passe pas en LMNP une place de parking !). Avantage : il est loué par la même personne (fonctionnaire) depuis 1995 - je crois qu’on ne prend pas de grands risques d’impayés.

En ce moment nous rechangeons de RP (ce devrait être la bonne cette fois) ce qui a maximisé a nouveau notre taux d’endettement.

J’attends donc avec impatience les prochaines augmentes pour recommencer à investir en immo. Par rapport à vos inquiétudes : je ne me sens pas prêt à prendre de gros risques (acheter tout un immeuble au fin fond de la pampa pour avoir un cash-flow positif), j’y vais donc étape par étape.

quant à l’épargne financière : c’est ce qui dépasse des 35% du Hcsf qui me permet de le faire. On a déjà 2 enfants, donc ça nous laisse un peu moins de fonds dispo que vos 1800 eur de DCA, mais ça suffit

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Bonjour Antoine,

Je suis dans une situation très similaire à la tienne, il y a effectivement plusieurs possibilités, mais ce sont des bons problèmes.

Sachant que tu as déjà ta RP, le choix d’utiliser ta capacité d’endettement restante est interesssante. Pour ma part je prévois une autre RP dans 3-4 ans donc je ne peux pas me permettre d’utiliser de gros levier maintenant.

Ensuite entre invest locatif et SCPI, cela dépend aussi de où tu habites.
Pour faire une opération à cashflow neutre ou positive, il faut être dans une ville où hors top 5, faire des travaux parfois important car ce sont les passoires thermiques qui sont les plus belles affaires. Je suis de Toulouse et en étant en veille régulière depuis 1 an, je ne trouve rien à cashflow 0. C’est donc du temps de recherche, du temps ensuite de travaux et de gestion locative pour un effort de 100€-200€ par mois. C’est vite vu puisque c’est l’effort nécessaire pour un invest en SCPI à crédit. Autant ne pas s’embêter (pour moi qui n’ai pas de plaisir à faire des travaux et qui préfère la gestion passive).

Concernant ta capacité d’investissement de 1000€/mois et les SCPI, le choix optimal serait d’allouer seulement une petite partie de ta somme en SCPI. En effet nous sommes dans une phase de croissance du patrimoine et l’objectif est l’inverse pour une SCPI.
Privilégie des placements à 7/10% pendant 10 ans (pea, crowdfunding, crowdlending, produits structurés, private equity) pour ensuite basculer en SCPI petit à petit.
Par exemple sur mes 25k d’investissement annuelle j’investis seulement 5k€ en SCPI nue propriété 5 ans. Selon ma vie dans 5 ans soit je les réinvestis en nue propriété, soit je garde la rente. Je bloque qu’une petite somme par an, je capitalise, je ne crée pas d’impôt supplémentaire, je diversifie.

Je reste dispo pour Ă©changer

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Oui je sais que l’Alsace n’est pas très bon marché mais pour un premier achat immobilier locatif je pense que prendre un bien près de chez soi est plus facile à gérer.
Oui concernant la localisation je pensais plutôt dans une ville intermédiaire comme Sélestat, Barr, Obernai, …
Oui l’idéal, même si je ne suis pas encore aussi avancé dans mon projet que ça serait sûrement un T2 à louer à une personnes un peu plus âgé qui ne bougerait pas trop.

Comme je l’ai dit je ne suis pas encore aussi avancé dans la recherche d’achat immobilier pour le moment, le montant du loyer reste encore à voir en fonction du bien et de ce qui se fait dans le marché. Concernant les impayés, notre reste à vivre nous permet de faire face au crédit mais je ne me suis pas encore renseigné sur le prix de l’assurance garantie impayés et quels sont les garanties derrière cette assurance.

Mais la banque pour le crédit prendra en compte le revenu du loyer à 100% pour la capacité d’emprunt ?

Concernant la SCPI je ne suis pas trop de ton avis la SCPI à crédit en direct donc sans AV ne me tente pas, au vu de la fiscalité forte… J’ai peut être tort mais la SCPI à crédit ne me tente pas. Pour moi la SCPI je vais sûrement l’utiliser soit une fois que mon PEA est plein ou alors dans un premier temps avec de petit ticket : 5k€ pour commencer et pour voir le fonctionnement et les rentabilité réelles et ensuite augmenter les tickets si Madame et moi sommes convaincus (il faut déjà que je convint Madame avant :slight_smile: ).

Dans ta phrase : « L’avantage de la dĂ©tention en direct c’est que les revenus fonciers sont perçus directement : autrement dit, vous pourrez compter sur les loyers de scpi mĂŞme si votre bien immobilier physique est vacant ou en impayĂ©. Â», je ne comprends pas ce que tu veux dire ? Tu me parles de la dĂ©tention en direct de part de SCPI ?

Dans ton 1er appartement, j’entends beaucoup que les Pinel est un avantage fiscal top mais qu’on paie (prix plus chère à l’achat). Est-ce qu’avec la réforme du Pinel sur les zones éligibles plus restreintes, reste encore avantageux ? Ta situation sur ton 1er appartement semble être top (Pinel puis LMNP) et du coup si revente après la fin des avantages du LMNP (environ 30 ans) tu auras un gros abattement (IR et prélèvement sociaux) en cas de revente. Ce type d’investissement semble être vraiment bien. Il est vrai que je cherche pas absolument un cash flow positif mais en tout cas pas trop négatif au pire et comme tu le dis (je ne sais pas trop) mais l’Alsace n’est pas un bon marché immobilier donc encore plus compliqué.

Tu n’as donc pas été convaincu par la SCPI ? Tu as revendu tes parts ?

Merci pour la description de ta stratégie :wink: j’avoue que ça m’aide sur les différentes possibilités que nous avons.

Oui le plus simple c’est d’y aller étape par étape mais l’achat d’un bien locatif de 100 000€ est déjà énorme pour moi et ma femme.
Donc c’est à dire que les 35% du HCSF c’est uniquement pour la RP ? Et que pour les investissements cela ne rentre pas en compte dans les 35% ? J’ai déjà lu sur le forum des discussions par rapport à cela et de ce que j’ai retenu c’est que si on a fait le sens d’abord RP puis investissement locatif il est plus difficile de dépasser les 35%.

Merci beaucoup en tout cas pour tes réponses

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Bonjour Victor,

Oui je suis d’accord avec toi ça reste de bon problème :wink:

Comment arrives tu à connaitre ton cashflow ? Je suis un débutant en la matière donc j’ai un peu chercher et de ce que j’ai compris c’est bien faire un budget de toutes les charges du bien mais par contre pour le loyer tu utilises un site qui te donne le prix du loyer par lieux géographique ou est ce que tu regardes ce qu’il se fait dans le secteur ?

Pour moi non plus ce n’est pas un plaisir la partie travaux et je préfère la gestion passive.
Tu as donc souscrit à de la SCPI à crédit ?

Oui de toute façon se sera qu’une petite part concernant les SCPI, sauf si je le fais via un crédit mais ce n’est pas le projet qui m’attire le plus comme je l’ai dit à Thomas.
Je ne suis pas trop convaincu par la nue propriété, effectivement je trouve que c’est maintenant qu’on doit profiter de l’argent (voyage ou autre achat) et pas trop à la retraite (sachant qu’on aura avec ma femme chacun un héritage de nos parents) et que je vois l’avenir plutôt très positif pour nous au niveau financier. Encore une fois c’est une conviction personnelle et je me trompe peut être dans ce que je dis.

En tout cas merci pour tes réponses :slight_smile:

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Concernant l’investissement locatif :
Tu devrais trouver pleins de sujet sur le forum de personnes qui possèdent plusieurs biens.
Oui en gros pour regarder le cashflow tu regardes le revenu annuel - les charges.
Revenus : je regarde sur une zone que je connais mais tu peux effectivement te renseigner sur des sites spécialisés qui te donne des fourchette de loyers.
Charges : mensualités + taxe foncière + charge de copro + frais d’agence + impôts. Tu peux facilement trouver des fichiers excel qui te calculent le cashflow en prenant en compte les frais que tu peux déduire de tes impôts.

Perso je n’ai pas encore fait de SCPI à crédit car je ne veux pas abîmer ma capacité d’endettement avant d’avoir acheter une plus grosse RP. Je préférerai ensuite la SCPI à crédit que l’invest immo, pour les points cités plus haut + le fait que la fiscalité du locatif devrait bien changer ces 3 prochaines années.

Je te rejoins sur le fait de profiter plutôt que de bloquer de l’argent, c’est pour cela que je le fais sur moins de 5% de mon patrimoine. Je pense que j’en serai content dans 10 ans. Si je bloque 10k tous les ans pendant 10 ans, je peux espérer des rentes de 650€/mois, sans pour autant me bloquer maintenant.

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Oui c’est bien ce que je pensais concernant le cashflow mais c’est surtout la part loyer qui est difficilement calculable pour un débutant comme moi.

Je pense que dans un premier temps pour tester je vais faire de la SCPI en AV avec de petit montant sans crédit pour encore mieux comprendre le fonctionnement avant d’investir de plus grosse somme.

Mais en tout cas merci pour ta réponse.

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Tu as raison de regarder près de chez toi. J’habite en région parisienne et pour trouver des biens abordables, j’ai acheté dans ma ville natale, où je passe assez régulièrement, où j’ai encore ma famille. Pour mes recherches c’était beaucoup plus simple : je reconnaissais les immeubles dans les annonces et je savais tout de suite si c’était un quartier qui me tentait ou non.

Tu peux d’ailleurs commencer à regarder les annonces, à la vente comme à la loc, dans ta zone de recherche pour te faire une idée. Tu verras ainsi le prix moyen, te faire une idée des loyers, etc. et de voir d’éventuelles différences dans tes 3 cibles.

Je n’ai pas de GLI pour l’heure car je passe par agence, mais si je prenais un bien en direct j’en prendrai une. Je crois que c’est assez abordable (2,5% du loyer CC), après il faut voir les exclusions (genre X mois avant prise en charge)… Ta banque t’en proposera certainement une, à voir si elle sera de qualité.

Pour la capacité d’emprunt, les banques ont des pratiques différentes. J’ai vu du 70% charges comprises, du 80% hors charges… du 0% si le bien est G… Le Hcsf n’a pas donné de règles à ce sujet à ma connaissance donc tout le monde l’interprète à sa sauce…

Tout à fait. J’ai toujours les parts en question et reçois 20-25 euros par mois de loyer pour 5 parts. Ça ne change pas l’équation de mon revenu je te l’accorde, mais si tu investis 10x plus ça se voit. En fait, mon plan à une époque c’était de me mettre au taquet des 35% et d’aller plus loin en endettement pour prendre 20, 25 ou 30 keur. Finalement, nos 2 RP suivantes sont passées par là. Par contre j’ai gardé ce support pour les enfants : Novaxia Neo démarre à 180 eur par part, on en prend une petite louche par an chacune au milieu d’autres choses… L’horizon de détention et l’âge de mes enfants colle bien.

Quant aux 35% du HCSF : il s’applique dans tous les cas. De mémoire, les banques ont une tolérance pour ne pas en tenir compte sur 20% de leur production de crédit, dont au max 20% (4% du total donc) pour du locatif. C’est donc plus simple de dépasser cette limite pour sa RP que pour du locatif. Après, les banques sont assez frileuses : elles vont monter à 38, peut-être 40% d’endettement pour des gros restes à vivre, mais pas au delà sauf cas très particulier.

L’option de la SCI peut permettre de contourner partiellement le problème (par expérience le CIC et la SG n’ont pas tenu compte des revenus / charges sur la SCI que je détiens pour ma dernière RP). Les autres banques sollicitées l’intégraient…

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Ah, et sur le Pinel :

J’ai été embarqué par mon supérieur hiérarchique qui avait à son actif plusieurs Pinel outre-mer.

Au hasard d’une conversation, je me suis retrouvé comme ça à acheter un appart à la Réunion.

Evidemment je ne connaissais pas la zone, alors après il s’agissait d’être rationnel :
-peu de foncier disponible (l’île n’est pas extensible et le centre très escarpé)
-démographie croissante
-emplacement de qualité, près des emplois, des zones d’activité, etc.

Je ne m’y serai pas risqué seul, mais j’avais sous les yeux quelqu’un dont le patrimoine avait été très largement construit ainsi. Il n’avait au demeurant aucun intérêt financier à me partager le tuyau.

J’ai sauté le pas. Sans faire le malin, franchement.

J’ai revu ensuite pour mon compte ou à la demande de proches des CGPI qui avaient tous de super programmes à vendre en métropole mais je ne me suis jamais senti en confiance,et je n’y serais jamais allé avec ces intermédiaires.

Toute fin 24 j’avais regardé à nouveau : le prix du neuf sur place a explosé post covid (on me proposait un studio de 18m2 dans une résidence étudiante -donc en plus usage réduit - à 110 keur, là où quelques années avant j’ai acheté 153 keur le 2p 50m2.

Le prix de l’ancien est infĂ©rieur, c’est fort probable. Je n’ai pas l’intention de vendre, finalement je ne suis pas plus « collĂ© Â» que si j’avais pris une scpi Rivoli Patrimoine de chez Amundi.

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Oui je pense que chercher près de chez moi est presque obligatoire pour un premier investissement, de un parce que c’est rassurant et de deux c’est d’être proche en cas de problème.

Tu passes par agence donc à 2.5% CC donc ça te baisse de 2.5% la rentabilité de ton bien, sauf que l’agence du coup prend en charge le changement de locataire, tous l’administratif, l’état des lieux de rentrer et de sorti, autre chose ? J’hésite à passer par agence encore ou en direct.

Merci pour l’info de la capacité d’emprunt donc ce sera au cas par cas avec les différentes banques.

Pour les parts SCPI que tu dĂ©tient tu connais la rentabilitĂ© de ton investissement ? Es-tu satisfait ? Et si oui pourquoi je « m’embĂŞterai Â» Ă  acheter de l’immobilier locatif alors que la SCPI est plus facile pour une gestion passive et reste tout de mĂŞme proche de la rentabilitĂ© de l’immobilier locatif direct ?

La mon problème c’est que la SCPI à crédit j’ai entendu que toutes les banques n’aimait pas en faire (il faut que je me renseigne) et je n’ai pas entendu que du bien des SCPI à crédit, un peu de réticence à cet outil, peut être pas tellement fondé mais en tout cas je n’ai trouvé personne qui m’a convaincu et aucune recherche qui me disait d’aller vers ça.

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La SCPI à crédit permet de profiter de l’effet de levier bancaire pour se constituer un patrimoine immobilier.
Les loyers perçus aident à rembourser une partie des mensualités.
C’est une stratégie intéressante à long terme, surtout avec des taux encore attractifs.

Cordialement,

Franck ABED

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Bonjour Franck,

Mais est-ce que toutes les banques acceptent de faire des crédit pour de la SCPI ?
Quand tu dis taux attractif ? Ils en le sont plus tellement par rapport à mon taux de prêt que j’ai eu pour ma RP.

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Bonsoir @Antoine312

Les 2,5% c’est le coût de la GLI, une agence est plus proche des 6-8%… Le coût est non négligeable, mais c’est surtout au moment du changement de locataire que les agences se gavent : parfois plus d’un mois de loyer d’intermediation (sachant que le locataire a payé à peu près 1 mois de loyer aussi).

J’ai regardé le rendement de Corum. Depuis mon investissement, c’est à peu près du 5,7% net avant impôts, ce qui est plutôt correct à vrai dire (et aurait été carrément correct même avec un prêt à 2,35% en face).

pourquoi dans ces conditions ne pas miser 100% sur les scpi ?
-le prix de la part n’augmente pas tant que ça. Tu peux espérer une plus-value sur du résidentiel bien acheté, mais pas sur de la scpi.
-sur de l’immobilier physique tu peux avoir un usage personnel : un box près de chez toi tu peux le louer et décider un jour d’y stocker ta collection de motos. Un studio dans une ville étudiante tu peux le louer puis y mette tes enfants…
-les banques sont moins accommodantes pour financer des spci qu’elles ne commercialisent pas…

Mais je te rejoins : certains sur ce forum ont super bien utilisé le levier de la scpi, avec une charge mentale relativement faible par rapport à un appart que tu gères, a fortiori en direct.

D’autres regrettent amèrement (Je crois que c’est le titre d’un thread « j’ai fait de la scpi Ă  crĂ©dit et je regrette Â»)

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Pas toutes, en effet.

Beaucoup de banques ne financent les SCPI qu’à travers leurs propres produits « maison » ou via des partenariats précis.

Certaines acceptent de financer des SCPI externes, mais c’est plus rare et souvent conditionné au profil de l’emprunteur.

Quand on parle de taux « attractifs », c’est surtout en comparaison avec le rendement attendu de la SCPI et non avec les anciens taux immobiliers (qui étaient bien plus bas).

Aujourd’hui, des conditions autour de 2,7 % à 2,9 % existent encore pour de bons dossiers, mais ça reste moins intéressant qu’à l’époque des taux à 1 %…

Cependant, une SPCI qui donne du 6 ou 7% annuel te permettra de bien rentabiliser ton investissement;

Cordialement,

Franck ABED