Revente d'un Scellier + nouvel investissement locatif

Immobilier
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Bonjour à tous,

J’ai fait l’acquisition d’un 3 pièces en Scellier en 2011 pour 220 000 EUR. 15 ans après, et avec une économie d’impôt totale de 78 000 EUR sur cette période (6 000 EUR par an pendant 9 ans puis 4 000 EUR par an pendant 6 ans), je pourrais le revendre 250 000 EUR (donc très bonne affaire au final avec un appartement en grande partie financé par les loyers perçus + grosse économie d’impôt + plus-value à la revente).

Cet appartement est situé loin de chez moi, ce qui le rend difficile à gérer.
Je souhaiterais donc acquérir un autre bien locatif plus proche de chez moi, avec aussi l’objectif que mon fils puisse un jour l’utiliser (pas avant une dizaine d’années, pour ses études ou après), pour un montant autour des 350 000 EUR.

Comment me conseillez-vous d’utiliser le produit de la vente, à savoir les 250 000 EUR? D’utiliser le minimum possible pour que l’opération se réalise avec loyer = mensualité?

Je précise que j’ai déjà 2 autres crédits, un pour ma residence principale et un un autre pour ma résidence secondaire.

Merci d’avance pour vos conseils!

Ozymandias

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Bonjour

Le fait d’avoir deux autres crédits ne nous dit pas si un 3ieme pour acheter ce nouveau bien serait possible au regard de votre capacité d’emprunt.

Vous avez effectivement intérêt à minimiser l’apport que vous pourriez mettre dans l’opération : d’une part cela vous laisserait de la liquidité pour d’autres projets / d’autres investissements, d’autre part les taux actuels restent finalement assez bas quoiqu’on en dise.

(Certains vous proposeront peut-être des montages alambiqués du type mettre les 250keur sur une assurance vie et faire un prêt in fine à rembourser avec les fruits du placement. Je l’ai déjà vu faire mais jamais pratiqué personnellement).

Vous pouvez essayer de viser sinon un montant d’apport qui ferait s’autofinancer le bien pendant la période où ce n’est pas votre fils qu’il l’occupe.

Vous mettez X kEUR au démarrage, et après plus besoin de faire des “efforts d’épargne" par la suite.

J’étudierais la première puis la seconde option, mais peut-être que d’autres sur le forum auront de meilleures idées ?

Bien cordialement

Thomas

Ps : où se situait ce magnifique Scellier sans indiscrétion ? Comme quoi on peut acheter du neuf et ne pas perdre et même bien gagner !

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Merci pour votre réponse.

L’idée serait effectivement de déterminer l’apport pour n’avoir aucune sortie de cash, avec donc un loyer qui compenserait les mensualités du nouveau prêt.

Concernant le Scellier, il était près de Disneyland Paris dans le 77.

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Avec 2 crédits en cours ta capacité d’emprunt va être serrée, c’est le premier truc à vérifier avec ton courtier avant de te projeter sur 350k. Pour l’autofinancement, tout dépend du secteur où tu achètes. Un appart dans le 77 et un appart en ville moyenne type Limoges ou Saint-Étienne c’est pas du tout le même rendement. Tu peux regarder sur Lybox les rendements locatifs par ville pour cibler les zones où l’autofinancement colle avec ton budget. Et pense au LMNP réel si c’est pas déjà prévu, avec l’amortissement du bien ça allège bien la fiscalité sur les loyers.

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Bonjour,
En fait j’ai encore de la place d’emprunter avant d’atteindre les 33% malgré les prêts sur ma RP et ma RS.
Voici mon plan :

  • Vente appartement Scellier = 250 000 EUR
  • Acquisition d’un nouvel appartement de 46m2 à 8 000 EUR/m2 = 368 000 EUR qui serait ensuite loué en LMNP (prix avec frais de notaire = 398 000 EUR)
  • Apport = 198 000 EUR
  • Crédit = 200 000 EUR (en essayant d’avoir une mensualité sur 15 ans = loyer mensuel). Mensualité = 1 425 EUR/mois
  • Prix du loyer = 31 EUR/m2 = 46 x 31 = 1 426 EUR/mois

En tenant compte de tout cela, je serai entre 30 et 33% d’endettement.
A suivre une fois l’appartement vendu !

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Sur le papier loyer = mensualite ca tient, mais 8000/m2 en locatif c’est costaud. T’es sur quel secteur ? Faut pas oublier la taxe fonciere, les charges de copro, la vacance locative et l’entretien. Ton cashflow reel sera negatif tous les mois. Et 198k d’apport sur du locatif c’est dommage, tu perds une grosse partie de l’effet de levier. Pourquoi pas allonger a 20 ou 25 ans pour respirer en cashflow et garder du cash de cote ?

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C’est une très bonne remarque et la raison pour laquelle je ne voulais pas trop allonger est que, certes le projet est de louer au moins une dizaine d’années, mais qu’ensuite cet appartement situé dans le 92 pourrait servir à mon fils à terme (dans une douzaine d’années par exemple).

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Ca change rien a ton projet ca. Tu peux partir sur 25 ans et faire un remboursement anticipe dans 12 ans si tu veux le filer a ton fils sans credit. Entre temps tu respires en cashflow et tu gardes du cash dispo pour d’autres opportunites. Un credit plus long te donne juste de la souplesse, rien ne t’oblige a aller au bout.

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Beaucoup de red flags sur ce projet a mon sens.

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Lesquels s’il vous plait? Pourriez-vous préciser car votre message en l’état ne m’apporte aucune indication qui pourrait m’aider à prendre une meilleure décisionn.

@Anthony217

Merci.

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Je pense que nos reponses ne vont pas vous correspondre, pour plusieurs raisons :

  • Nous le decryptons comme un investissement locatif. Ce qu’il ́n’est pas finalement. Ou en tout cas pas dans la durée.
  • Certaines reponses seraient dediees a une personne qui investi au maximum de ses capacites. Ce n’est pas votre cas. Vu les credits et le taux d’endettement, je pense que vous n’avez pas besoin de ‘respirer’ a la fin du mois. Alors la question du 15, 20 ou 25 ans n’est pas posée sous le bon angle.
  • Nous ignorons quels sont vos projets suivants. Si vous en avez.

Je m’excuse si ma reponse n’apportait pas de contexte. Mais un apport de 50% dans un bien locatif pour ensuite me dire que le loyer paye le credit… Ca n’a aucun sens. Sauf pour votre projet j’imagine.

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Merci pour cette clarification.

Sur le principe, je n’ai plus de projet identifié à court ou moyen terme, avec RP + RS + investissement locatif et une capacité d’endettement qui serait autour de 30%.

En marge de ça je garde une capacité d’épargne autour des 3 500 euros par mois (à peu près 40 000 EUR par an) que j’investis régulièrement sur des marchés diversifiés (actions / ETF sur PEA / CTO, un peu de BTC et une toute petite poche sur le non-coté).

Si je souhaite acheter un bien de cette taille, avec une durée de prêt qui correspond à peu près au moment où cet investissement locatif n’en serait plus un (moment où mon fils pourrait s’y installer), alors je ne comprends pas votre remarque de dire que ça n’a aucun sens dans l’absolu.

Tout se mesure en fonction du cas particulier de chacun, non?

Que me conseillez-vous par rapport à mon cas particulier? Je suis vraiment très intéressé de pouvoir optimiser tout cela, et je comprends la recommandation de diminuer mon apport de 50 000 EUR par exemple pour le garder en cash et potentiellement l’investir, mais ce n’est pas forcément la direction que je souhaite prendre en tenant compte de mon âge (42 ans, donc je n’imagine pas un nouveau prêt de 25 ans), de mon patrimoine existant (un patrimoine net qui s’approche du million, principalement lié à ma RP et ma RS, et avec “seulement” 200k EUR de patrimoine financier en lien avec tous les apports sortis pour financer l’achat de ma RP et ma RS justement) et de mes revenus actuels.

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Avec ces elements complementaires je suis parfaitement d’accord avec votre projet. Votre cas est tres particulier.

Un tout petit bemol sur le prix du bien qui m’interpelle cependant !

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bjr Ozy,

au vue de tes chiffres et comme une majorité de Scellier, je ne te conseille PAS du tout du concrétiser ce projet !!

Le but de l’immo est de faire du levier, pas de faire du 2% par an… je precise que j’ai 11 apparts, donc un minimum d’expérience dans le sujet.

L’idée de Thomas etait un très bon point de vue : mettre un mini d’apport pour être à break even (zero sortie/effort d’epargne mensuel), mais là on parle de 200k d’apport !!! Ensuite, au grand jamais une durée courte en immo, pas de 15 ans, le prêt le + long possible. On ne gratte pas 0,2% sur le taux de 20 à 15 ans, on regarde la situation au mois !! Sur 15 ans, ton credit se cale sur le loyer, mais faut rajouter bien sûr la TF (disons 1500€), diverses assurances (prêt et pno), qques charges et travaux d’entretien.

Puis aucune indication sur le montage financier, qui est le + important !! Si tu achètes en nom propre(ce que je suppose… car un seul bien), n’oublie pas la fiscalité inhérente (csg + tmi).

Sortie de tout ça, et tres grossièrement, un projet qui s’autofinance avec tes chiffres (loyer = credit) va te coûter 400/500€ par mois…

Donc refaisons un calcul simple sur 15 ans : cet appart t’aura coûté 200k + 5k/an soit 275k. Donc il ne te rapporte rien (le remboursement du capital qd même), te coûte 5k par an et t’as bouffé 200k d’apport… tu donnes à ton fils un appart à 400k qui t’a coûté 275k donc tu as gagné 125k en 15 ans donc tu as placé 275k qui t’ont rapporté 125k avec tous les emmerdes de l’immo, donc ça t’a rapporté 45% sur 15 ans, donc 3% par an… peut-être petite plus value à la sortie, à ce prix et vue la conjoncture, j’en doutes. D’ailleurs, j’ai acheté un T2 il y a 3 ans à Montpellier, sortie de Scellier, à 175k€ qui avait été acheté 223k€ ( donc tiens nous au courant si tu le vends 250k, je suis curieux..).

Resultat des comptes : si tu places 200k sur un etf world, historiquement à 8% annuel avec un versement de 400€/mois, donc la même situation financière que cet appart, tu obtiens dans 15 ans ….765k€… donc t’achètes un appart cash à ton fils et tu lui files un cheque de 300k€ en pourboire…

J’espère t’avoir aidé un peu avec cette vision un poil différente, mais ta façon d’aborder cette problématique est emotionnelle (et extrêmement louable, ton fils a de la chance d’avoir un papa qui pense à lui :wink::wink:), mais ce n’est en aucun cas une vision financière et d’investisseur, qui + est, pas du tout rentable…

bonne continuation

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juste en passant, un autre post avec une question en sortie de Pinel

Peu de Pinel ou Scellier sortent gagnants…

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Merci beaucoup pour vos conseils, je vais y réfléchir.

En tout cas mon Scellier a été très gagnant.

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