Revente d'un Scellier + nouvel investissement locatif

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

J’ai fait l’acquisition d’un 3 piĂšces en Scellier en 2011 pour 220 000 EUR. 15 ans aprĂšs, et avec une Ă©conomie d’impĂŽt totale de 78 000 EUR sur cette pĂ©riode (6 000 EUR par an pendant 9 ans puis 4 000 EUR par an pendant 6 ans), je pourrais le revendre 250 000 EUR (donc trĂšs bonne affaire au final avec un appartement en grande partie financĂ© par les loyers perçus + grosse Ă©conomie d’impĂŽt + plus-value Ă  la revente).

Cet appartement est situé loin de chez moi, ce qui le rend difficile à gérer.
Je souhaiterais donc acquĂ©rir un autre bien locatif plus proche de chez moi, avec aussi l’objectif que mon fils puisse un jour l’utiliser (pas avant une dizaine d’annĂ©es, pour ses Ă©tudes ou aprĂšs), pour un montant autour des 350 000 EUR.

Comment me conseillez-vous d’utiliser le produit de la vente, Ă  savoir les 250 000 EUR? D’utiliser le minimum possible pour que l’opĂ©ration se rĂ©alise avec loyer = mensualitĂ©?

Je prĂ©cise que j’ai dĂ©jĂ  2 autres crĂ©dits, un pour ma residence principale et un un autre pour ma rĂ©sidence secondaire.

Merci d’avance pour vos conseils!

Ozymandias

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Bonjour

Le fait d’avoir deux autres crĂ©dits ne nous dit pas si un 3ieme pour acheter ce nouveau bien serait possible au regard de votre capacitĂ© d’emprunt.

Vous avez effectivement intĂ©rĂȘt Ă  minimiser l’apport que vous pourriez mettre dans l’opĂ©ration : d’une part cela vous laisserait de la liquiditĂ© pour d’autres projets / d’autres investissements, d’autre part les taux actuels restent finalement assez bas quoiqu’on en dise.

(Certains vous proposeront peut-ĂȘtre des montages alambiquĂ©s du type mettre les 250keur sur une assurance vie et faire un prĂȘt in fine Ă  rembourser avec les fruits du placement. Je l’ai dĂ©jĂ  vu faire mais jamais pratiquĂ© personnellement).

Vous pouvez essayer de viser sinon un montant d’apport qui ferait s’autofinancer le bien pendant la pĂ©riode oĂč ce n’est pas votre fils qu’il l’occupe.

Vous mettez X kEUR au dĂ©marrage, et aprĂšs plus besoin de faire des “efforts d’épargne" par la suite.

J’étudierais la premiĂšre puis la seconde option, mais peut-ĂȘtre que d’autres sur le forum auront de meilleures idĂ©es ?

Bien cordialement

Thomas

Ps : oĂč se situait ce magnifique Scellier sans indiscrĂ©tion ? Comme quoi on peut acheter du neuf et ne pas perdre et mĂȘme bien gagner !

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Merci pour votre réponse.

L’idĂ©e serait effectivement de dĂ©terminer l’apport pour n’avoir aucune sortie de cash, avec donc un loyer qui compenserait les mensualitĂ©s du nouveau prĂȘt.

Concernant le Scellier, il Ă©tait prĂšs de Disneyland Paris dans le 77.

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Avec 2 crĂ©dits en cours ta capacitĂ© d’emprunt va ĂȘtre serrĂ©e, c’est le premier truc Ă  vĂ©rifier avec ton courtier avant de te projeter sur 350k. Pour l’autofinancement, tout dĂ©pend du secteur oĂč tu achĂštes. Un appart dans le 77 et un appart en ville moyenne type Limoges ou Saint-Étienne c’est pas du tout le mĂȘme rendement. Tu peux regarder sur Lybox les rendements locatifs par ville pour cibler les zones oĂč l’autofinancement colle avec ton budget. Et pense au LMNP rĂ©el si c’est pas dĂ©jĂ  prĂ©vu, avec l’amortissement du bien ça allĂšge bien la fiscalitĂ© sur les loyers.

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Bonjour,
En fait j’ai encore de la place d’emprunter avant d’atteindre les 33% malgrĂ© les prĂȘts sur ma RP et ma RS.
Voici mon plan :

  • Vente appartement Scellier = 250 000 EUR
  • Acquisition d’un nouvel appartement de 46m2 Ă  8 000 EUR/m2 = 368 000 EUR qui serait ensuite louĂ© en LMNP (prix avec frais de notaire = 398 000 EUR)
  • Apport = 198 000 EUR
  • CrĂ©dit = 200 000 EUR (en essayant d’avoir une mensualitĂ© sur 15 ans = loyer mensuel). MensualitĂ© = 1 425 EUR/mois
  • Prix du loyer = 31 EUR/m2 = 46 x 31 = 1 426 EUR/mois

En tenant compte de tout cela, je serai entre 30 et 33% d’endettement.
A suivre une fois l’appartement vendu !

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Sur le papier loyer = mensualite ca tient, mais 8000/m2 en locatif c’est costaud. T’es sur quel secteur ? Faut pas oublier la taxe fonciere, les charges de copro, la vacance locative et l’entretien. Ton cashflow reel sera negatif tous les mois. Et 198k d’apport sur du locatif c’est dommage, tu perds une grosse partie de l’effet de levier. Pourquoi pas allonger a 20 ou 25 ans pour respirer en cashflow et garder du cash de cote ?

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C’est une trĂšs bonne remarque et la raison pour laquelle je ne voulais pas trop allonger est que, certes le projet est de louer au moins une dizaine d’annĂ©es, mais qu’ensuite cet appartement situĂ© dans le 92 pourrait servir Ă  mon fils Ă  terme (dans une douzaine d’annĂ©es par exemple).

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Ca change rien a ton projet ca. Tu peux partir sur 25 ans et faire un remboursement anticipe dans 12 ans si tu veux le filer a ton fils sans credit. Entre temps tu respires en cashflow et tu gardes du cash dispo pour d’autres opportunites. Un credit plus long te donne juste de la souplesse, rien ne t’oblige a aller au bout.

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Beaucoup de red flags sur ce projet a mon sens.

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Lesquels s’il vous plait? Pourriez-vous prĂ©ciser car votre message en l’état ne m’apporte aucune indication qui pourrait m’aider Ă  prendre une meilleure dĂ©cisionn.

@Anthony217

Merci.

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Je pense que nos reponses ne vont pas vous correspondre, pour plusieurs raisons :

  • Nous le decryptons comme un investissement locatif. Ce qu’il ́n’est pas finalement. Ou en tout cas pas dans la durĂ©e.
  • Certaines reponses seraient dediees a une personne qui investi au maximum de ses capacites. Ce n’est pas votre cas. Vu les credits et le taux d’endettement, je pense que vous n’avez pas besoin de ‘respirer’ a la fin du mois. Alors la question du 15, 20 ou 25 ans n’est pas posĂ©e sous le bon angle.
  • Nous ignorons quels sont vos projets suivants. Si vous en avez.

Je m’excuse si ma reponse n’apportait pas de contexte. Mais un apport de 50% dans un bien locatif pour ensuite me dire que le loyer paye le credit
 Ca n’a aucun sens. Sauf pour votre projet j’imagine.

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Merci pour cette clarification.

Sur le principe, je n’ai plus de projet identifiĂ© Ă  court ou moyen terme, avec RP + RS + investissement locatif et une capacitĂ© d’endettement qui serait autour de 30%.

En marge de ça je garde une capacitĂ© d’épargne autour des 3 500 euros par mois (Ă  peu prĂšs 40 000 EUR par an) que j’investis rĂ©guliĂšrement sur des marchĂ©s diversifiĂ©s (actions / ETF sur PEA / CTO, un peu de BTC et une toute petite poche sur le non-cotĂ©).

Si je souhaite acheter un bien de cette taille, avec une durĂ©e de prĂȘt qui correspond Ă  peu prĂšs au moment oĂč cet investissement locatif n’en serait plus un (moment oĂč mon fils pourrait s’y installer), alors je ne comprends pas votre remarque de dire que ça n’a aucun sens dans l’absolu.

Tout se mesure en fonction du cas particulier de chacun, non?

Que me conseillez-vous par rapport Ă  mon cas particulier? Je suis vraiment trĂšs intĂ©ressĂ© de pouvoir optimiser tout cela, et je comprends la recommandation de diminuer mon apport de 50 000 EUR par exemple pour le garder en cash et potentiellement l’investir, mais ce n’est pas forcĂ©ment la direction que je souhaite prendre en tenant compte de mon Ăąge (42 ans, donc je n’imagine pas un nouveau prĂȘt de 25 ans), de mon patrimoine existant (un patrimoine net qui s’approche du million, principalement liĂ© Ă  ma RP et ma RS, et avec “seulement” 200k EUR de patrimoine financier en lien avec tous les apports sortis pour financer l’achat de ma RP et ma RS justement) et de mes revenus actuels.

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Avec ces elements complementaires je suis parfaitement d’accord avec votre projet. Votre cas est tres particulier.

Un tout petit bemol sur le prix du bien qui m’interpelle cependant !