Appartement Pinel : garder le bien et alléger le crédit, ou vendre pour réinvestir ailleurs ?

[Titouan79]

Bonjour à tous,

J’aimerais avoir vos avis sur la situation immobilière de ma mère après un investissement Pinel réalisé il y a maintenant 10 ans.

Elle avait acheté un appartement via un prêt sur 20 ans, et il reste aujourd’hui encore un peu plus de la moitié du crédit à rembourser. Par manque de temps pour vraiment se pencher sur le sujet plus tôt, nous avons prolongé le dispositif Pinel jusqu’à 12 ans, il reste donc encore 2 ans avant la fin du dispositif.

La question qui se pose maintenant est la suivante : faut-il revendre le bien une fois le Pinel terminé, ou le conserver en location avec un loyer “normal”, hors plafonds Pinel ?

Aujourd’hui, le bien génère environ -600 € de cashflow par mois, sans compter l’avantage fiscal qui est difficile à estimer précisément. En regardant les loyers du marché pour des biens similaires, on estime qu’en sortant du Pinel le déficit pourrait plutôt tourner autour de -300 € par mois.

Nous avions également fait réestimer l’appartement il y a 2 ans, et il avait été estimé environ 10 000 € en dessous du prix d’achat. On nous avait expliqué cela par le fait qu’il s’agissait d’un bien Pinel, probablement parce que les prix d’achat sont parfois surévalués à l’origine.

Autre élément important : ma mère a récemment reçu une somme d’argent suite à un licenciement et cherche désormais des placements capables de générer un complément de revenu mensuel. Nous avons regardé du côté des SCPI, mais les montants nécessaires pour obtenir un revenu vraiment significatif nous paraissent assez élevés.

Une des idées serait donc d’utiliser une partie de cette somme pour rembourser par anticipation une partie du crédit restant, ce qui permettrait de réduire les mensualités et donc d’améliorer le cashflow du bien.

Je serais curieux d’avoir vos avis sur la situation : est-ce qu’à votre place vous conserveriez le bien ou chercheriez-vous plutôt à vendre pour réinvestir ailleurs ? Est-ce que le remboursement anticipé d’une partie du prêt vous semble pertinent dans ce contexte ? Est-il possible de renégocier le taux du prêt/ les conditions si on rembourse une partie ?

Merci d’avance pour vos retours.

[anon78793358]

Bjr Titouan,

Quel est le taux du crédit ?

[Stef91]

Bonjour,

Si son Pinel a 10 ans, sont taux doit être assez bas, je suis un peu dans la même situation, avec un taux à 1,5% je vais certainement garder ce crédit et placer ce que j’aurais éventuellement mis pour rembourser, même à 4% ça reste intéressant ! J’attends de voir les réponses, comme je suis également en pleine interrogation sur ce sujet !

[Titouan79]

Bonjour Fabrice,

Le taux du crédit est à 1.9%

[Thomas106]

A l’issue d’une location Pinel, vous pouvez également passer en LMNP si la zone et le bien s’y prêtent.

Ainsi vous entreriez dans un cycle d’amortissement du bien (cf. Les nombreux posts sur l’intérêt du LMNP, même depuis qu’il est fiscalement moins intéressant).

Difficile de vous répondre sinon :

-votre mère aurait-elle besoin des fonds retrouvés par la vente du bien ?

-10% de baisse, c’est peu ou prou ce qu’a connu le marché ces 3 dernières années ;

-la zone est elle porteuse sur le plan démographique ?

-y a t’il XX propriétaires de Pinel qui vont vouloir vendre en même temps que votre mère (si 10 appartements de vendent dans le même immeuble en même temps, les prix sont tirés vers le bas ce qui ‘arrange pas vos affaires…)

Clairement vous ne trouverez pas un prêt aussi avantageux aujourd’hui. Celui-ci peut il être rallongé ? Cela est parfois contractuellement possible, ce qui limiterait l’effort financier mensuel (et serait totalement entendable par la banque si votre mère vient de perdre son emploi).

[anon78793358]

Ce taux qui est effectivement assez bas, serait aisément compensé par n’importe quel investissement sans risque (livret, compte rémunéré…)…

Mais LA question principale est, me semble-t-il : Ais-je assez de revenus pour assumer un effort d’épargne via le remboursement du crédit ?

On n’est pas sur du patrimonial, mais bel et bien sur de la génération de flux. In fine, on ne mange pas des pierres, des montres ou des UC d’AV ! Il faut des “actifs” qui rapportent des revenus vs des “passifs” qui en consomment !!! (cf. un bilan comptable).

L’appartement ici ne génère aucun revenu et consomme, ou consommera beaucoup (charges, travaux, impôts, impayés, remboursement…). Mais jusqu’ici, il a au moins constitué une épargne contrainte qui pourra être re-transformée en liquidités. Ces-dernières pourront être utilisées à acquérir des ACTIFS, des vrais…

[Laurent431]

Le 1.9% ça change tout pour la question du remboursement anticipé. A ce taux-là, n’importe quel fonds euros à 3-4% fait mieux. Garder le levier à 1.9% et placer l’argent ailleurs est clairement plus rentable.

Sur la question vendre ou garder: si la valeur actuelle est toujours en-dessous du prix d’achat, la vente génère 0 plus-value donc 0 taxe, ce qui simplifie pas mal le calcul.

La piste LMNP mentionnée par Thomas est vraiment à creuser selon la nature du bien. L’amortissement comptable efface souvent toute fiscalité sur les loyers, et ça change l’équation fiscale assez radicalement.

Mais si ta mère cherche du revenu mensuel, compare bien: 150-200k€ placés même sur fonds euros à 3% génèrent 375-500€/mois, vs absorber -300€/mois sur le bien encore 10 ans.

[Titouan79]

Bonjour Thomas,

Merci beaucoup pour ton retour! Malin l’histoire du LMNP, je savais que ça existait mais je ne pensais qu’on pouvait le prendre en “cours de route”, mais seulement au moment de l’achat.

Pour répondre à tes questions, ma mère n’a pas spécialement besoin des fonds de la vente du bien, nous sommes justement en train de placer l’argent issu du licenciement. La seule raison de récupérer cet argent serait de le placer sur d’autres supports … notamment pour avoir un complément de revenu mensuel.

L’appartement est à Bordeaux, il me semble que c’est une ville plutôt porteuse, et le quartier est correct. Je n’ai pas d’infos si les autres propriétaires Pinel souhaitent vendre ou non. Mais c’est bon à savoir de forcément essayer de se décaler. Mon idée aurait été de racheter une partie du reste à payer pour pouvoir négocier et diminuer les mensualités et ainsi diminuer/ ne plus avoir de cashflow négatif chaque mois.

Nous n’avons pas discuter avec la banque pour une potentielle modification, je souhaitais bien me renseigner d’abord, et voir si il y a avait des solutions auxquelles nous n’avions pas pensé, comme le LMNP …

Encore merci pour ton retour!

[Titouan79]

Bonjour Fabrice,

Merci pour ton message, quand tu dis le taux serait compensé par n’importe quel investissement sans risque, que veux tu dire par la ? Il y a des livrets qui rapportent chaque mois sans risque ?

Du côté de ma mère elle a retrouvé un travail et peut donc payer l’effort d’épargne dû à l’appartement, cependant ce dernier diminue son pouvoir d’achat … l’idée serait donc de lui faire gagner du pouvoir d’achat chaque mois avec l’argent issu du licenciement, soit en diminuant les mensualités ou en rapportant de l’argent autrement.

Merci d’avoir pris le temps de te pencher sur notre situation!

[Titouan79]

Bonjour Laurent,

Je comprends l’idée oui, aurais tu des fonds euros à me conseiller ? Pour avoir un complément de revenu mensuel tu conseillerais quels supports, fonds euros, SCPI ou autre ?

Et dernière question quand tu parlais de 150-200k€ placés, tu parlais de vendre et d’utiliser cet argent ? Donc vendre en cours de route ?

Je te remercie!

[Thomas106]

Bordeaux est porteur dans l’ensemble, même s’il peut y avoir des situations légèrement différente entre Bruges, Salles, Mérignac. C’est surprenant du coup d’avoir une baisse de prix en dix ans, mais c’est peut-être tout simplement la baisse entre la valeur du neuf et du récent.

Au-delà des 300 euros d’effort d’épargne, il y a quelque chose a regarder, cesr le capital amorti tous les mois (consultez le détail du tableau d’amortissement pour savoir).

Je m’explique : si votre mère dépense 300 euros tous les mois mais qu’elle rembourse 1000 euros de capital emprunté, ça veut dire qu’elle crée 700 euros de valeur.

Ces 700 euros viendront dans sa poche au moment de la vente, car ils diminuent d’autant ce qu’elle devrait à la banque au moment du remboursement. C’est à intégrer aussi dans la réflexion. Le prix du bien ne change pas, le capital restant dû baisse, la valeur nette progresse.

Vous parliez d’un remboursement anticipé partiel, en vue de diminuer le versement mensuel : au taux de 1,90%, et dans la mesure où les intérêts du crédit sont des charges déductibles, je ne suis franchement pas sûr que cela vaille le coup (par rapport à placer l’argent avec lequel vous comptiez rembourser, sur des fonds euros comme le suggère @Laurent431).

[anon78793358]

Un simple LEP est à 2,5% / an et net de tout impôt… Par exemple.

[Laurent431]

Oui les 150-200k€ c’était dans le scénario de la vente, pas une obligation de vendre maintenant. Juste pour illustrer que ce capital placé à 3% génère plus chaque mois que ce que le bien coûte actuellement.

Pour les fonds euros, l’assurance-vie c’est le bon vecteur pour des montants importants. Les contrats type Linxea Spirit 2 ou Lucya Cardif tournent autour de 3-3.5% actuellement. Le LEP c’est bien mais plafonné à 10k€, donc insuffisant pour générer un vrai complément mensuel sur les sommes dont tu parles.

[Dan20]

bjr Titouan,

Mettons qque peu les pieds dans le plat si tu permets…

Ta maman a donc acheté un appart il ya 10 ans à Bdx, à la louche, vue le cash flow negatif de 600€ (sans compter la fiscalité…) à environ 200k€… à 1.9% de crédit, + qques milliers d’euros de frais (notaire, bancaires… disons 15k€). Un p’tit Pinel à 18% ( peut-être 21% si prolongation…).

A 10 ans à ce taux, il te reste 55% de CRD… donc 110k€…donc tu as déjà payé 72000€ (600€/mois sur 10 ans), avec 15k€ de frais, soit 87000€ de ta poche pour avoir 90000€ de l’appart, tu as donc gagné en 10 ans environ 3000€, soit 25€/mois.

Je ne compte même pas les 18% du Pinel, qui ont été bouffés allègrement par la csg et tmi de ce beau placement en 10 ans (si tu veux + de détails, pas de soucis…).

Donc si tu vends à -10000€, tu as perdu en 10 ans de location environ 7000€ (peut-être+ si travaux en 10 ans ..), donc je ne ferais pas affaire avec vous ).

Ca reste du calcul grossier bien sur, mais dans les faits comptables, c’est factuel.

Maintenant qu’on a posé le tableau, que faire ?

1- Tu vends : deja + ou - répondu…

2- Tu gardes : tu fais le même calcul, qui va s’améliorer qd même sur 20 ans. Tu mets de ta poche 600€/mois, donc 144k€ sur 20 ans, avec les 15k de frais, les eventuelles travaux et une fiscalité qui va s’alourdir ( - d’interets, - de Pinel ..), donc tu revendras un appart 200k qui t’aura coûté… entre 180 et 200k…un gain proche de 0 en 20 ans…

3- tu rembourses : tu economises 1,9% \an d’interets, sachant qu’en etf world fait historiquement 8%… pour être à break even (zero sortie mensuel), donc tu places l’argent de maman à…0%…

4-tu rachètes un bien, en mettant l’apport de maman, avec une belle renta (appart à retaper, surtout pas du Pinel ou le nouveau truc bidon qu’ils viennent de sortir…) et tu fais du vrai levier pour éponger dans qques années les 2 biens…

A mon gout, seules les options 1 et 4 sont potables dans votre cas.

1- Tu revends, maman récupére ce qu’elle peut, se soulage de 600€ de pouvoir d’achat par mois et finis les maux de tête.

4- tu rachètes, mais au vue du premier achat, sans prétention, laisser tomber l’immo …

Après, en stratégie de rente, c’est un autre debat, je vais essayer de faire un post où on a traité du sujet (et par pitié, oubliez les scpi…)

j’espère que je t’aurais aidé à y voir + clair.

bon investissement

[Laurent431]

Sur le Pinel t’as raison, la renta brute est souvent décevante. Mais sur ton option 3 je corrige un truc : l’idée c’est pas de rembourser pour atteindre le break even mensuel, c’est de garder le crédit à 1.9% et de placer le capital de la mère sur des fonds euros à 3-3.5% en AV. Avec 100k placés tu génères 250-290€/mois nets, ce qui couvre le cashflow négatif post-Pinel sans toucher au levier. Et Bordeaux reste une ville où tenir 2-3 ans de plus en attendant que le marché se stabilise c’est pas déraisonnable.

[Dan20]

salut Laurent,

J’ai bien compris l’histoire, mais à -600€ par mois, si tu places pour 300€/mois, tu restes tjrs à -300€/mois.

L’effet de levier, ce n’est pas remboursé ton credit avec ton argent, mais avec celui de locataire, ce qui n’est absolument pas le cas ici, il n’y a aucun effet de levier…

quant à la revente, avec les taux qui sont montés et la situation eco de la France, on verra dans 10 ans, mais…

l’histoire n’est pas déraisonnable, elle est juste absolument pas rentable pour les problèmes liés à l’immo. L’effet de levier est bien entendu l’objectif n1 de l’immo, mais pas pour un bien. Il fait enchainer les opérations, maitriser sa fiscalité et là, l’apport devient une arme de destruction massive.

Si maman cherche une rente, il faut sortir de l’immo (d’ailleurs, les 2 ne sont pas compatibles à mon goût…), donc vendre et passer à autre chose. Je viens de toucher mes dividendes Credit Agricole la semaine passée, à 7,5%…

[Laurent431]

T’as raison sur le terme levier, c’était mal choisi de ma part. Ce que je voulais dire c’est juste : à 1.9% on rembourse pas le crédit avec les 100k du licenciement, parce que ces 100k placés en AV à 3.5% génèrent 250-290€/mois qui couvrent le cashflow négatif sans toucher au capital.

L’objectif c’est pas de défendre l’opération Pinel (clairement pas top), c’est d’optimiser la sortie : tenir 2-3 ans le temps que le marché Bordeaux se stabilise et vendre à 0 plutôt qu’à -10k aujourd’hui.

Tes dividendes CA à 7.5% c’est sympa, mais pour quelqu’un qui vient de perdre son emploi et cherche avant tout la sécurité, c’est un profil de risque bien différent.

[Raoul_F]

Solution pour revenus complémentaires : assurance vie et ses rachats partiels programmés.