Mon plan pour devenir rentier à 35 ans

Immobilier
1

Bonjour à tous,

J’ai actuellement 29 ans., je suis en CDI à 2 800 € nets / mois, ma femme 2 400 € nets / mois.
Notre objectif est de devenir rentiers avant 35 ans, principalement grâce à l’immobilier locatif.

Situation actuelle

  • 3 appartements déjà en location
  • Crédits en cours (fin estimée 2042 et 2044)
  • Cash-flow actuel : ~400 € / mois net après impôts

Je me concentre volontairement sur le cash-flow et la création de rente, pas sur la valorisation patrimoniale à long terme.

Je m’appuie sur cette stratégie (adaptée à notre situation) :
https://www.lybox.fr/guide/devenir-rentier

Objectif

  • Rente cible : 2 500 € nets / mois
  • Horizon : 6 ans
  • Logique : peu de biens, mais vraiment rentables
  • Épargne disponible à date : 30 k€

Planning d’investissement (révisé)

2026 – Achat 1er immeuble

Type de bien :

  • T2 ou petit immeuble
  • Ville moyenne
  • Budget : 130–160 k€

Objectif :

  • +400 € de cash-flow
  • Total : ~800 € / mois

2028 – Achat n°5

Type de bien :

  • Immeuble de rapport ou colocation simple
  • Rendement élevé

Objectif :

  • +600 à +700 € de cash-flow
  • Total : ~1 400–1 500 € / mois

2030–2031 – Achat n°6 (Gros immeuble)

Type de bien :

  • Bien très rentable, peu chronophage
  • Opportunité ciblée

Objectif :

  • +1 200 € de cash-flow
  • Objectif final : ~2 700 € / mois

Vos avis m’intéressent

L’idée est ensuite de travailler, moins / à mi-temps pendant une dizaine d’année, le temps que les crédit soit remboursé petit à petit pour ensuite arrété définitivement à 45 ans.

  • Rythme d’acquisition réaliste selon vous ?
  • 2 700 € nets/mois suffisent-ils pour se dire “rentier” aujourd’hui ? Sachant que en 6 ans les loyers vont augmenter et continueront d’augmenter ensuite.
  • À ce stade, faut-il encore empiler ou plutôt sécuriser ?

On pourra aller plus vite en cas d’augmentation de revenus ou de belles opportunités, et devra s’adapter aux aléas de la vie (enfants, RP, changements pros, etc.).

Merci pour vos retours :folded_hands:

2

Si tu peux trouver des biens rentables, cash flow (très) positif, pourquoi pas. Mais il faut les trouver. Si c’était si facile tout le monde le ferait…

Ensuite, comment tu vas obtenir tous ces prêts ?

Tu as déjà 3 biens et seulement 400e de cash flow. Tu en veux 2100 de plus.

3 « J'aime »
3

On a « la chance » de vivre dans une ville avec un petit loyer à 700€ donc cela nous laisse une bonne marge pour les banques. On est encore loins de 35% donc pour l’immeuble ca devrait passer mais ca peut en effet etre un problème sur les prochains achat.

Ensuite, on prend des biens avec pas mal de travaux ce qui aide pour la renta et le cash flow.

4

Si je comprends bien ton plan vous gagner au total net 5200 et vous voulez être rentier avec 2500. 2500 par personne ou au total ? pareil pour le cash-flow, par personne ou total ? Si c’est au total cela fait un très gros changement, tu divises par 2 ton niveau de vie actuel puisque meme si les loyers augmente l’inflation augmente aussi et tu ne doubleras pas les loyers en 15 ans.
Je pense que tu as un plan très optimiste ou alors tu es dans une région ou tu sais que tout tes achats vont être positif.

Les choses que je vois:

  • Tu pars du principe que toute tes acquisitions seront positive et te rapporteront de l’argent. Je ne pense pas que ca soit très réaliste car tu ne maitrise pas tout : travaux plus couteux que prévus (temps ou argent), vacances entre 2 locataires, locataires qui ne payent pas, imprévus réparation.
  • Tu ne prends pas en compte le facteur temps ou en tous cas tu ne le présente pas. Plus tu vas avoir de biens plus ca va prendre de temps mais dans ce cas est ce que tu vas déléguer ? Si oui, ils vont te prendre un pourcentage sur tes loyers et donc cela va baisser ton cash-flow.
  • Prends tu en compte les différentes difficultés lié au achat. Un immeuble par exemple avec 4 appartements si il y a des conflits entre voisins c’est plus compliqué parce que c’est à toi de régler cela et tu peux te retrouver dans des situations pas simple. Avoir un immeuble entier c’est aussi gérer 100% du syndicat de l’immeuble et les problèmes qui y sont lié c’est un peu double tranchant.
  • Dans ton achat 6 (Gros immeuble), tu mets très rentable et peu chronophage. Quelle est ta stratégie pour cela ? Car plus d’appart = plus chronophage, surtout si tu as un immeuble avec des biens commerciaux au RDC qui a des problématiques différentes.

Les a coté à prendre en compte dans ton calcul :

  • Ta diversification. Si tu mets tout dans les immeubles tu prends le paris que ca marche, si ca ne marche pas tu perds « 100% ».
  • La liquidité. C’est connecté avec la diversification. Si tu mets tout la dedans tu as 0 liquidité donc si un jour il se passe quelques chose niveau personnel (ce que je ne te souhaites pas) ton seul moyen ca sera de vendre tres vite et donc en dessous du marché et donc tu feras forcément de la perte. Je ne prends pas en compte tes 30k en épargne qui te serviront surement pour faire des prêts.
  • Planifier le futurs. Avoir un enfant par exemple c’est très chronophage donc tu dois prendre ca en compte dans ton plan car peut être cas se moment la tu devras déléguer à une agence et donc tes loyers vont baisser et donc peut être que tu ne seras plus en positif.

Désolé pour le pavés j’espères que cela va t’aider à y voir plus claire. En tous cas c’est un très beau projet.

5 « J'aime »
5

Ton projet est cohérent et ambitieux, et on sent que tu as déjà une vraie expérience de l’investissement. Là où j’ai plus de réserves, c’est sur le rythme et la robustesse globale du plan.

Enchaîner plusieurs immeubles, souvent avec travaux, sur un horizon aussi court (6 ans) suppose que tout se passe parfaitement. Or, dans la réalité, un immeuble met souvent 18 à 24 mois à être réellement stabilisé entre la recherche, les travaux, la mise en location et la digestion bancaire. Le facteur temps est, à mon sens, sous-estimé.

Il y a aussi une forte dépendance au “tout va bien” : pas de vacance longue, pas de gros imprévu travaux, pas de changement pro ou perso. Une seule tuile peut fragiliser l’ensemble, surtout si la trésorerie est tendue.

L’objectif de vivre à deux avec 2 700 € de rente me semble également très juste. C’est faisable sur le papier, mais sans réelle marge de sécurité, alors même que l’immobilier n’est pas un revenu garanti. La liberté commence quand la rente dépasse clairement les besoins, pas quand elle les égale.

Enfin, s’arrêter à ce seuil, c’est aussi se priver trop tôt de l’effet temps : moins de capacité à empiler, moins de diversification, plus de dépendance à un seul pilier. Tant que les revenus salariés et l’énergie sont là, ce sont justement les années où il est le plus pertinent de construire de la marge, de sécuriser et de diversifier.

À mon sens, le plan gagnerait en solidité avec un rythme moins linéaire, des phases de consolidation, davantage de trésorerie et un objectif de rente plus confortable. L’ambition est bonne, mais la clé, sur le long terme, reste la résilience, pas la vitesse

5 « J'aime »
6

Bonjour,

Beau parcours
Étant dans une situation comparable

Ce que j’ai compris récemment et demandant à ma banque comment on pouvait continuer à emprunter et en recoupant les quelques informations que j’ai compris des quelques youtuber qui s’ y connaissent un peu

Pour moi il y a quelques éléments qui ressortent souvent

  • une épargne garnie cto ou pea en cohérence avec la valeur du patrimoine
  • un cachflow existant mais pas forcément énorme
  • une capitalisation supérieure au volume d emprunt

Après bon vous pouvez donner tout les chiffres que vous voulez sur des achats potentiels hein :sweat_smile:

Je pense que selon votre objectif de temps et de capitalisation
Ça permet de se diriger vers une typologie de bien, et d’ arbitrer dans votre parc immo

Après voyez avec votre (s) banquier(s) ce qui est possible de faire

Bon courage en tout cas

1 « J'aime »
7

@eric43, ton plan a le mérite d’être clair, mais il repose sur une hypothèse qui tient tout le château : trouver plusieurs biens “vraiment rentables” de suite, les enchaîner sans dérapage de travaux, sans vacance longue, sans impayé, sans pépin de toiture, et avec des banques qui suivent malgré un empilement de dettes. Sur le papier ça marche, dans la vraie vie ça casse souvent sur un détail bête, et c’est exactement ce que @Eppo et @M1156 pointent.

Le point qui saute aux yeux, c’est l’écart entre l’objectif et le point de départ. Aujourd’hui vous avez 3 lots et environ 400 € net après impôts. Le plan vise grosso modo +2 100 € net en 6 ans, donc une multiplication par plus de 6 du cash-flow net. Si les prochains achats sont vraiment des “machines à cash-flow”, ça se tente, mais ça veut aussi dire plus de turnover, plus de travaux, plus de gestion, et plus de variabilité. Même avec des loyers qui montent, l’inflation et les charges montent aussi, et la moindre année “moyenne” peut manger une grosse partie de la marge.

Sur le rythme d’acquisition, 2026 puis 2028 puis 2030 peut sembler raisonnable, sauf qu’un immeuble “avec pas mal de travaux” ne se stabilise pas en 3 mois. Entre recherche, financement, notaire, chantier, ameublement, mise en location, ajustements, les 12 à 18 mois passent vite. Et ce temps-là, les banques le voient aussi : elles prêtent plus facilement quand l’existant est propre, documenté, stabilisé, et quand la trésorerie n’est pas tendue. La question du financement est centrale : plus tu as de biens, plus tu as des loyers “rabotés” dans les calculs, et plus le moindre crédit conso, travaux, ou imprévu te fait grimper le dossier.

Sur “2 700 € net, rentier ou pas”, ça dépend de ce que tu mets derrière “net”. Le cash-flow “net après impôts” oublie parfois les gros postes qui ne sont pas mensuels mais réels : vacances locatives, remise en état, mobilier, gros entretien, assurance PNO, taxe foncière qui bouge, et les années où tu prends une claque sur un poste. Rentier, dans l’immobilier, ça commence surtout quand la rente dépasse les dépenses avec une marge de sécurité, pas quand ça colle juste au budget. À deux, viser 2 700 € comme seuil “on coupe tout” paraît très juste, surtout si vous envisagez des enfants ou simplement une vie qui évolue.

Sur “empiler ou sécuriser”, ta propre phrase “peu de biens mais vraiment rentables” est bonne, mais elle demande une discipline : une grosse réserve de trésorerie par rapport au parc, et une marge de cash-flow qui absorbe les tuiles. Si l’idée est de bosser moins ensuite, le risque c’est de se retrouver avec un parc qui exige justement plus d’énergie quand ça se complique, et là le mi-temps devient théorique. Le côté “bien très rentable, peu chronophage” pour un gros immeuble, ça existe parfois, mais c’est rarement automatique : plus de lots veut souvent dire plus d’événements à gérer, sauf si une partie est vraiment industrialisée (gestion déléguée, immeuble simple, locataires stables), et ça rogne le cash-flow.

Si je me mets dans ta logique, le point de bascule, c’est le stress test. Ton plan gagne en crédibilité si, sur chaque futur achat, tu arrives à garder une marge même avec 1 ou 2 mois de vacance par an, des travaux plus chers que prévu, et une gestion déléguée partielle. Si la rentabilité ne tient que “quand tout se passe bien”, ce n’est pas une rente, c’est un second job à risque. Et là, la question “rentier à 35 ans” ressemble plus à un objectif marketing qu’à une trajectoire robuste.

1 « J'aime »
8

« concentre volontairement sur le cash-flow et la création de rente, pas sur la valorisation patrimoniale à long terme ».

Là je pense que c’est une erreur, il faut les deux. Notamment lorsque tu seras amené à arbitrer. Si un dossier bloque à la banque, la revente de certains appartements te permettrait de renouveler ton parc.

Tu peux très bien avoir un cash flow modéré mais une opération très rentable avec la prise de valeur du bien.
Une stratégie uniquement basée sur le cash-flow va te bloquer pour aller plus loin. Tu te prives d’un des 3 paramètres:
Loyer👌
Levier du crédit :ok_hand:
Valorisation :backhand_index_pointing_left:

9

Très très bon sujet, j’adore !

Tu as foncièrement tord.
Je pense au contraire que plus tu es jeune, plus il faut miser sur la valorisation patrimoniale à long terme et plus tu es agé, plus il faut chercher du cash flow.

Je n’ai pas encore lu les autres commentaires mais t’es en train de nous dire ici que tu vas remplacer ton travail actuel par un travail d’hôtelier.
Achat 1er immeuble: Buget 160k€, revenus locatifs on sait pas. Mais un emprunt de 160k€ c’est grosso modo 900€ de mensualités. Tu veux +400€ de cash flow, soit 1500€ de loyers hors charge et hors taxe foncière ou assurance PNO perçus (ou 18k€ annuels)
Tu veux donc un immeuble à plus de 11,2% de renta sur un calcul grossier.

Et la marmotte elle met le chocolat dans le papier alu

3 « J'aime »
10

Après lecture des autres réponses que je trouve pertinentes, je m’interroge sur tes objectifs de vie.

Pourquoi souhaites-tu être rentier à 35 ans ? Tu n’aimes pas ton travail/activité ?
Pourquoi 35 ans ?
Quel est ton type de métier, est-il évolutif ou non ? Dans quelle mesure.

Il y a aussi une problématique de statut des montages:

  • Je ne sais pas si c’est vraiment possible d’enchainer les opérations en LMNP. Si je me réfère qu’à tes chiffres tu vas demander 160k€ + 300k€ + 560k€ de financements soit 1M€…
    Enfin quand je dis, « je ne sais pas » en fait si, je sais. Tu ne pourras pas. Tu vas avoir une problématique HCSF très très bientôt.

  • Si tu es bloqué et que tu demandes des financements en SCI à l’IS, tes durées d’emprunt seront plus courtes. Ca sera entre 15 et 20 ans. Et tu ne dégageras aucun cash flow normalement car on ne se verse pas des dividendes si l’activité n’est pas bénéficiaire.

Pour moi ton plan est totalement irréaliste. Surtout que tu manques d’expérience.
Acheter des appartements et mettre un coup de peinture et les meubler, c’est une expérience, mais ce n’est pas une expérience suffisante pour tes ambitions.

Ton cash disponible est aussi très très faible: 30k€ c’est rien de rien. Si la banque te demande de financer les frais de notaire à chaque fois, tu ne vas pas aller loin.

Comme l’a dit Benoit, je pense que tu attaches beaucoup d’importance à un objectif marketing. Et je pense que tu fais fausse route.
Voici mon plan alternatif:

  • Mise sur le long terme avec un objectif de rentier à 44-49 ans
  • Oublie le cash flow et focalise toi sur le patrimonial. Moins tu as de cash flow, plus tu empruntes. Tu as aussi une plus faible imposition.
  • Achète des immeubles mais commence à mettre un pied sur l’aspect travaux. Prendre un crédit et rembourser tout le monde peu le faire. Si tes travaux sont légers, tu auras probablement du mal à acheter peu cher.
    A contrario, tu peux trouver des immeubles à problèmes à des prix sacrifiés.
  • Mets toi en SCI (IR ou IS) déjà tu vas éviter le HCSF, en plus ca sera mieux pour le risque de divorce.
  • Améliore tes revenus de salaire et ceux de ta femme aussi, c’est à dire s’investir plus sur son travail pour augmenter ses salaires et donc plus emprunter.
  • Monte en compétence sur la partie bancaire, fiscale, juridique et travaux.
  • Acheter de manière régulière et avec toujours plus de complexité. Immeuble divisé avec des travaux de rafraichissement puis immeuble non divisé avec travaux, puis gros immeuble avec gros travaux…

Néanmoins, si tu restes sur ta stratégie, j’aimerais bien suivre tes progrès et dans 6 ans je pourrais être surpris (option peu probable mais possible).

4 « J'aime »
11

Immobilier et rentier sont 2 mots qui ne vont pas ensemble

1 « J'aime »
12

“Si c’était si facile tout le monde le ferait”

Si y a bien une phrase que j’aurais jamais pensé lire ici c’est bien celle-là.

1 : absolument PERSONNE ne dit que l’investissement est facile

2 : si t’as cette mentalité tu ne devrais pas investir.

13

N’écoute pas les moujons français du forum.

Ce qui me parait peu c’est ton cash flow avec 3 appartements.

Car j’ai plus de cashflow avec 2 appartements.

Mais je vis en Espagne, peut-être que tu es beaucoup plus taxé.

En tout cas beau projet.

Si tu as un conseiller bancaire qui te suis tu peux tout faire. Y compris dépasser l’endettement.

Et enfin tu n’es pas marié avec tes biens.

Tu peux revendre en faisant une plus-value pour acheter d’autres bien qui rapportent un meilleur cash-flow.

14

Je ne pense pas que la personne à qui vous répondiez suggère de ne rien faire car l’investissement peut être compliqué et pas garanti.

Elle suggérait sans doute juste qu’avoir comme plan d’acheter un “gros immeuble, peu chronophage et très rentable” était plus un fantasme qu’un objectif réaliste.

D’autres on répondu de manière plus détaillée pour expliquer les problèmes de l’approche initiale donc je n’ai rien d’autre à ajouter.

2 « J'aime »
15

Super sujet, je débute donc pardon si la question paraît naïve : pourquoi viser uniquement du locatif sur 6 ans plutôt que de passer d’abord par de l’achat-revente pour accélérer la constitution du capital ?

De l’extérieur, empiler des biens locatifs semble très long : recherche, travaux, mise en location, et un accord bancaire à décrocher à chaque fois. Alors qu’une ou deux opérations d’achat-revente bien menées pourraient dégager du cash plus vite, qui servirait ensuite d’apport.

Qu’est-ce qui vous fait privilégier la rente directement plutôt que cette étape de capital ? La fiscalité de la plus-value ? Le financement plus dur ? Le risque à la revente ? Curieux d’avoir vos retours :folded_hands:

16

Ta question est naturelle.

La réponse courte est parce qu’on est en France :rofl:

Mais la réponse longue est que l’activité d’achat revente est encadrée par le statut de marchand de biens. Lorsque tu es requalifié marchand de bien ça fait mal.

Donc tu peux faire de l’achat revente en tant que particulier sur ta résidence principale, ça peut passer. Mais nous sommes actuellement dans un marché baissier. Je pense que le risque est limité sur tu achètes / revends mais n’achète pas le même produit au coup d’après (tu t’es mis en couple, tu changes de région…) Le problème de cette stratégie c’est que tu ne peux pas empiler, c’est ta résidence principale pendant 2/3/4 ans à chaque fois.

Ensuite, lorsque tu le fais en société, c’est une activité de marchand de biens. Les banques me disent “pas de marchand de bien” lorsque je leur demande du financement. Ensuite, j’imagine que t’es imposé sur la plue value sous le régime de l’IS.

Si tu veux faire cette activité il te faudrait dans l’idéal 200/300k€ en cash.

Maintenant, pourquoi faire du locatif ?

Les banques préfèrent et dans mon cas je fais du nu. Donc lorsque je présente un business plan, je suis dans le pire des scénarios (par rapport au meublé ou courte durée) et connaissant la tension locative en France, tout se loue.

La fiscalité en personnel ou SCI à l’IR est dégressive. En SCI à l’IS non mais tu peux tout faire passer en charge.

Tu fais par contre une grosse erreur en pendant que le locatif te donne une rente, c’est faux.

Lorsque tu montes ton projet, tu vas vouloir emprunter au maximum et faire en sorte que les loyers remboursent l’emprunt, la taxe foncière et quelques autres choses. Tu ne cherches pas de cash flow, tu cherches à maximiser le levier de l’emprunt.

Par contre, il y a des stratégies à préférer suivant son age.

Si j’avais 26 ans, je ferais une stratégie long terme, comme je l’ai dit plus haut avec un objectif rentier à 50 ans. Je pense que c’est possible en enchainant les achats tous les 3 ans et en augmentant la complexité au fur et à mesure des opérations.

1 « J'aime »
17

Sur le « locatif ne donne pas une rente »… je suis pas d’accord à 100%. Si tu achètes des biens qui dégagent du CF net réel après TF, charges, vacance et imposition, c’est une rente, partielle pendant les crédits, mais concrète. Pendant la durée des emprunts tu construis le patrimoine ET tu touches quelque chose chaque mois.

Le vrai enjeu pour Eric c’est de trouver des biens qui tiennent ces cashflows en réel, pas juste sur tableur. +400€ net sur un T2 à 150k, c’est faisable dans certaines villes moyennes si tu fouilles. J’utilise Lybox pour scanner les marchés où le rendement réel est encore au rendez-vous.

Avec 3 biens déjà financés, le financement du prochain va être la vraie contrainte à surveiller.