Premier investissement immobilier à 2

Immobilier
1

Bonjour,
J’ai 27 ans, j’ai toujours été rigoureux sur mon épargne, mais sans aucune éducation financière je n’avais rien investi avant mes 26 ans.
J’ai aujourd’hui ~80k€ de patrimoine net (essentiellement sur livrets et PEL, et 7k€ sur PEA en DCA), certifié sans héritage :wink:. Je loue ma RP pour pas cher avec ma copine, donc j’ai un fort taux d’épargne (>50%).

Je cherche aujourd’hui à diversifier mes investissements avec un achat immobilier à 2, pas pour en faire ma RP mais pour le louer.

Comme nous habitons à Lyon, notre but est de faire un achat aux alentours, avec un gros apport pour mettre au travail notre épargne qui dort sur des livrets.

Je suis un peu perdu sur le meilleur procédé:
Acheter à 2 en indivision ? (Nous ne sommes ni mariés ni PACSés)
Acheter à 2 en SCI? Si oui à l’IS ou à l’IR?
Comment optimiser le tout fiscalement de manière à pouvoir effectuer un nouvel achat dans quelques années ?

Merci de vos conseils, j’ai hâte de vous lire!

2

Bonsoir , je je suis tout nouveau sur Finary, je pratique déjà de l’investissement immobilier. Tout dépend de votre situation et surtout de vos envies, faire un investissement à 2 avec avec sa conjointe ou conjoint est une bonne chose mais attention aux risques que ceci peut engendrer. Une séparation ou l’absence de contrat de mariage ou autre peut-être préjudiciable pour le votre avenir.
Concernant la meilleure solution à adapter, il faut voir votre déclaration d’impôts sur le revenu à chacun et regarder dans quelle tranche vous vous situerez avec le montants des loyers encaissés si vous faites un emprunt perso bien sûr
Si vous décidez de faire votre prêt via une SCI a l IS , l’avantage est plutôt sur long terme, car ceci vous permet de vous créer un patrimoine Immo, de ressortir un cache flow en fin d’année et de le réinvestir dans d’autres projets .
Je pense que le fiscalité est quand même plus avantageuse sur une SCI
Dans mon cas personnel, j’ai atteint mon taux d’endettement en Perso, donc j’ai constitué une SCI à l IS pour me constituer mon patrimoine.
Voilà voilà bonne soirée à vous

1 « J'aime »
3

pour t’inspirer…

bon investissement

4

Hello,
Mon approche serait plutôt d’investir en indivision, plus souple et moins coûteux que la SCI. Mais il faut savoir rester intelligent même après une éventuelle séparation… et c’est pas évident.
Je viserais plutôt à minimiser l’apport et acquérir plusieurs bien. Ainsi, tu fais bosser l’argent de la banque en plus de ton argent, et tu répartis tes risques sur 3 apparts et 3 locataires.

1 « J'aime »
5

A ton âge je ne vois pas l’intérêt d’une SCI à l’IR. La SCI à l’IR t’empêche de faire de la location meublée.

Pour ce qui est de la SCI à l’IS, ça peut être intéressant si votre objectif n’est pas de percevoir les loyers dans vos poches. Le gros intérêt de la SCI IS c’est d’avoir des loyers avec une faible fiscalité pour les réinvestir dans d’autres projets. Si l’objectif est de percevoir des loyers pour augmenter son pouvoir d’achat, alors la détention directe est optimale (sous réserve toutefois de ne pas être dans une tranche marginale d’imposition supérieure à 30%). Idem, attention à la fiscalité à la cession du bien immobilier : pas d’abattement pour durée de détention à l’IS + PV gonflée par les amortissements.

2 « J'aime »
6

si tu fais de l’immo pour percevoir des loyers, ce que tu n’as pas de crédit, donc que t’as payé cash. Donc aucun gain, fait aller voir la bourse dans ce cas.
La force de l’immo est l’effet de levier, sans celui-ci, il faut remettre en cause la stratégie.

Une fois que ton immo est payé, la question se pose de revendre pour eviter une taxation trop lourde, ou bien racheter un bien pour recréer des charges et rebasculer en negatif, au niveau compta.

Lorsque tu souhaites arreter l’investissement immo, faut tout vendre et replacer les sommes en bourse, où tu peux trouver soit des actions à dividendes qui payent pieux que tes loyers (sans les galères), ou ETF ou ce que tu veux.

bon investissement

1 « J'aime »
7

Bonjour Antoine,
Bravo pour ce parcours !
Puisque avec ta compagne vous n’êtes ni mariés ni pacsés, la structure juridique est votre seule protection. Pour te donner matière à réflexion :
L’Indivision (Le plus simple) : vous achetez ensemble, chacun est propriétaire à hauteur de son apport.
En cas de mésentente, c’est un régime instable.
La SCI (Le plus robuste) : vous créez une société qui achète le bien. Vous détenez des parts. Cela permet de gérer précisément qui apporte quoi, facilite la transmission future et surtout, permet de choisir une fiscalité sur mesure (l’IS).
Pour ton profil investisseur rigoureux, la SCI à l’IS (comme conseillé par Florian) est la plus logique. Elle transforme ton investissement en une petite entreprise autonome qui grossit sans impacter ta fiscalité personnelle, te laissant le champ libre pour continuer ton DCA sur PEA en parallèle. Et puis, je te suggère de ne pas mettre tout ton apport, en immobilier, c’est l’argent de la banque qui travaille pour toi (l’effet de levier) !! Garde une poche de sécurité (sur ton PEA ou livrets) et ne met que le minimum demandé par la banque (souvent 10 à 20 %).

1 « J'aime »
8

Bonjour,

Réfléchis bien à ton lancement. Pour un premier projet, je te déconseille la SCI et je te recommande plutôt un achat en indivision, à vos noms propres. C’est ce que j’ai fait avec ma compagne.

L’avantage principal, c’est qu’en nom propre le cash-flow arrive directement dans votre poche : vous vous enrichissez immédiatement, et c’est aussi un point positif pour les banques pour la suite.

J’ai acheté mon premier bien exactement à ton âge. Je ne regrette absolument pas de m’être lancé, mais avec le recul, je l’aurais fait différemment (j’ai aujourd’hui 7 appartements, j’ai commencé il y a 5 ans).

Mon conseil :

Tu as une très belle enveloppe, donc évite de mettre trop d’apport.

Garde un maximum de liquidités, elles te serviront de levier pour la suite.

Fais du locatif, mais pas uniquement.

Idéalement, trouve un petit immeuble de rapport (2 ou 3 appartements) avec du cash-flow.

C’est parfait pour te faire la main et voir si la gestion locative te plaît vraiment.

Point très important — et c’est ce que j’ai fait :

Même si les logements sont déjà loués, chiffre toujours un minimum de travaux. Cela te permet de négocier environ un an de différé de crédit. Pendant cette période, une grosse partie des loyers n’est pas absorbée par le remboursement du prêt, ce qui te permet soit de te constituer rapidement un apport, soit de te rembourser ton apport dès la première année.

Le LMNP reste pertinent dans cette logique, même s’il est un peu moins avantageux qu’avant.

Après environ un an, pars sur une RP dans une logique d’achat-revente.

À ce stade, tu as quasiment récupéré ce que tu avais investi et tu disposes toujours d’une grosse enveloppe. L’objectif est clairement de faire une opération dynamique : par exemple, avec 20 k€ d’apport, financer des travaux, valoriser le bien et revendre avec une plus-value significative, idéalement 30–40 k€ voir plus au-dessus de ta mise de départ.

Ensuite, soit tu repars sur deux immeubles, soit sur d’autres stratégies et là tu pourras partir en Sci à l’is

Tu verras que plus on s’intéresse à l’immobilier, plus la vision évolue et les projets changent naturellement avec l’expérience.

Bon courage pour la suite.

2 « J'aime »