Bonjour Ă tous,
J’ai pour projet d’investir dans mon premier bien locatif avec mon conjoint.
J’ai actuellement 25 ans, des revenus de 2500 euros net, 0 crédit en cours.
Mon conjoint (nous sommes pacsés depuis plusieurs années) a 28 ans, des revenues de 2100 euros net, 1 crédit de 560 euros par mois pour notre résidence principale.
Cela fait prêt de 6 mois que je me renseigne, forme, etc, sur l’investissement locatif. Pour info, je n’ai reçu aucune éducation financière de mes parents, mon conjoint ne s’intéresse pas du tout à l’investissement (locatif ou autre).
Tout conseil est bon Ă prendre, mĂŞme si je dois me rendre chez un professionnel (CGP).
Mais forcément, je pense que comme beaucoup de monde, j’ai peur de faire une erreur sur le choix de mon premier bien. J’aimerais également acheter d’ici 2/3 ans ans une nouvelle résidence principale avec mon conjoint.
Nous avons comme patrimoine :
Pour moi :
1800 sur le livret jeune
38000 livret A
10000 LEP (qui va bientôt fermer car j’étais étudiante jusqu’à l’année passée)
12500 LDDS
2000 sur un PER
600 sur une assurance vie
Pour mon conjoint :
40000 sur un compte Fortuneo banal
28000 livret A
5500 PEL
12000 LDDS
10000 LEP
500 assurance vie
50 PER
Il lui reste 98000 de crédit immo pour notre RP qui se termine dans 16 ans (en 2041)
Pour donner un peu de contexte, nous avons visité hier deux logements dans un immeuble composé de 6 logements.
Le propriétaire vend tous les logements car il avait acheté cet immeuble avec sa société qu’il ferme.
Les deux logements sont inhabités depuis plus de 5 ans et nécessitent des travaux.
Pour info, nous avons entièrement rénové notre maison en 2021 en 5 mois, mon conjoint a beaucoup de temps a consacré aux travaux, il adore ça.
C’est deux appartements sont situé dans une ville attractive pour ce qui est des étudiants, et frontaliers luxembourgeois.
Le projet serait de rénover ces appartements et de les louer. Sous quel régime (LMNP, SCI, nu…) ça je n’en sais rien… j’avoue ne pas m’y connaître.
Après les calculs de rentabilité simple, je suis autour des 9% de rentabilité brut.
En utilisant le tableur de similicuir j’ai pu calculer une rentabilité net de 6,0%, et un cash flow qui change selon le régime mais pas forcément positif.
Pour info, il n’y a pas de copropriété de créée donc il va falloir en créer une (est-ce que cela coûte de l’argent ? Avez-vous des conseils ) et l’immeuble n’étant pas chauffé depuis 5 ans, il est humide. Ce qui fait que les peintures des communs ont cloqués et l’agent immo nous dit que la toiture n’est pas en mauvais état (à vérifier). Mais je trouve qu’un rafraîchissement au niveau des escaliers, des murs etc est à faire.
Peut-être la toiture ? 80 tuiles ont étaient changés l’année passée et toiture révisée uniquement
Les 2 appartements sont classés en F et G, sachant que c’est un chauffage électrique, pas isolé et fenêtre simple vitrage en bois.
Bref des travaux sont à prévoir.
Au niveau des budgets : les appartements sont à 50000 euros pour 60m2 et 45000 euros pour 50m2. Les 2 ne possède qu’une chambre.
Un appartement est déjà loué meublé dans l’immeuble au prix de 650 euros.
Nous avons estimé 35000 euros de travaux pour les appartements uniquement, sans les communs.
La copropriété nous fait un peu peur car on ne connaît pas du tout…
Également , faut-il faire venir un expert en humidité à votre avis ? Il s’agissait de petite traces humide dans les apparts non chauffés depuis 5 ans.
A la lumière de l’ensemble de ces éléments, le projet vous semble cohérant ? Manquerait-il des données ?
S’agissant de mon premier investissement immobilier, j’ai surtout besoin d’être rassuré je pense, et d’avoir l’avis d’investisseur bien plus aguéri que nous.
Merci d’avance !
