Bonjour à tous,
Je suis ravi de faire partie de votre communauté.
Voilà quelque temps que je me questionne sur mon avenir et sur la manière de structurer mon épargne.
Je suis artisan en SARL, j’ai donc deux visions distincts: « pro » et perso
Etant associé de la SARL et disposant d’un peu de trésorerie “dormante”, nous avons décidé de créer deux SAS holdings afin de pouvoir faire remonter le cash et l’investir de façon indépendante
Je lis souvent que la bourse, notamment via les ETF World, constitue pour beaucoup le moteur principal de l’épargne long terme. De mon coté, je suis un peu sceptique sur le sujet, et sur la capacité des marchés à continuer de croître de manière globale dans le temps
N’allons pas arriver à un « plafond de verre » : stagnation démographique, épuisement des ressources, notre mode de consommation peut-il continuer à ce train là…?
Je suis donc assez prudent à l’idée de positionner une grande partie de mon épargne uniquement sur ce support.
À 35 ans, j’ai une vision un peu “vieille école”, mais l’investissement locatif me plait bien.
L’idée serait de créer une SCI et d’utiliser mon cash disponible comme levier pour convaincre les banques de me financer sur plusieurs opérations
Dans ma vision des choses, l’immobilier permet potentiellement de créer un effet exponentiel en « utilisant » l’argent des locataires, pour rembourser un crédit
Je suis au tout début des mes recherche de bien.
Avez-vous un « feuille de route » d’élément à prendre en compte?
Et surtout, pouvez-vous m’indiquer tout ce qu’il faut prendre en compte pour calculer la rentabilité du bien, une fois tous les frais et charges comptabilisé?
Hate de vous lire
Merci par avance
Salut, la SCI couplée à ta holding ça peut être intéressant mais réfléchis bien au régime IS ou IR d’abord, c’est pas le même impact sur la fiscalité des loyers ni sur la revente. C’est souvent le premier truc à clarifier avant de chercher.
Pour la renta : brute = loyer annuel / prix all-in (achat + notaire + travaux). Nette tu enlèves taxe foncière, charges non récupérables et une vacance d’un mois. Nette-nette t’intègres la fiscalité.
T’es sur quel secteur pour la recherche ? Un outil comme Lybox peut t’aider à scanner les annonces et avoir le cashflow estimé direct, utile pour trier vite.
Salut,
Merci pour le retour,
Concernant la renta, c’est que j’ai identifié
Région Rhône-Alpes, secteur plutôt dynamique avec bon potentiel pour les années à venir.
Je vais jeter un œil à Lybox, merci 
Rhône-Alpes c’est vaste. Sur Lyon les rendements sont devenus assez faibles (souvent 3,5-4% brut sur les petites surfaces dans les secteurs recherchés), mais des villes comme Chambéry, Annecy ou certaines communes autour de Grenoble peuvent être plus intéressantes côté cashflow. Tout dépend de ton objectif : si c’est la plus-value long terme Lyon reste une valeur sûre, si c’est le cashflow faut plutôt regarder les villes secondaires de la région.
Merci pour ton retour
Effectivement j’avais en tête Lyon pour du studio étudiant :forte demande locative, travaux faibles, petits montants si dégradations
Je vise Bourg-en-bresse ou Macon, pour du locatif “pur”
J’aimerai également trouver du courte durée, mais je n’ai pas encore travaillé le sujet
Le but est de me diversifier au sein de l’immobilier
Bourg-en-Bresse et Mâcon sont dans le bon esprit, préfectorales avec une base étudiante et fonctionnaire qui stabilise la demande. Les rendements y sont souvent plus corrects qu’à Lyon, tu peux encore trouver du 5-6% brut sur du T2/T3 bien placé.
Sur la courte durée à Bourg, c’est moins évident qu’une ville touristique. Faut vérifier le taux d’occupation moyen de la zone avant de te positionner. La stratégie la plus solide c’est de trouver un bien qui tient en longue durée et qui pourrait aussi fonctionner en LCD, plutôt que l’inverse.
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Cool merci
Tu as l’air à l’aise sur le sujet. As tu des investissements locatifs ? Si oui peux-tu me détailler un peu tes biens ? Ainsi que le secteur
J’ai deux LMNP en longue durée, un T2 à Mâcon et un T3 sur le secteur de Clermont-Ferrand. J’ai pris le premier il y a quelques années, le second plus récemment. Les deux dégagent un cashflow légèrement positif après charges et mensualités, c’est l’essentiel pour moi à ce stade.
J’ai ciblé des villes moyennes justement pour ça, les renta sont bien plus correctes qu’à Lyon ou Grenoble. La prochaine op je réfléchis à du bail commercial ou une coloc sur plus grande surface.
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Salut @Droopy
J’ai l’impression que tu n’es pas le seul à cibler ces villes, car les prix ont fortement augmenté ces dernières années à Bourg. Quand tu interroges les agents immo de la zone, ils parlent systématiquement d’étudiants en déport de Lyon, pratique pour du LMNP mais pas forcément en LCD. Les mecs t’expliquent qu’ils logent des étudiants de partout - j’ai un doute certain concernant des petites surfaces qui seraient plutôt au sud de la ville.
J’ai vu ces derniers jours un studio de moins de 30m2 à 73keur sur Leboncoin (certes en bon état et plutôt bien placé). Ça fait plus de 2keur du mètre et ce n’ est clairement pas les prix historiques de la zone.
73k + frais de notaires + coup de frais, tu t’en tires pour 80k. Le bien sera loué 400, 450 euros au mieux CC, et net tu seras en dessous des 5% (je connais l’immeuble et il y a quasi 100 euros de charges par mois). Ce n’est pas un marché où tu vas pouvoir passer un premium monumental sous prétexte que le bien vient d’être refait (bien sûr tu loueras toujours mieux/plus vite que si tu mets un taudis sur le marché, mais tu ne trouveras pas preneur pour un studio à 700 euros même si tu mettais des finitions grand luxe).
Quel est le ticket que tu avais en tête ? J’ai une alerte sur la ville depuis 2020 et il n’y a quasiment plus rien qui sort en dessous de 80k…
En locatif pur, donc en nu, je recommanderais le T3 en visant une cible de parents isolés, ou T2 bien placé pour retraité(e)(s). La ville s’y prête, il n’y a pas une profondeur intense de “petites maisons” (comme dans le nord par exemple), ce sont donc des populations qui optent pour des apparts. Pour un projet de ce type là, alors la sci à l’IS est tout indiquée d’après tes infos (holding, etc.)
Salut,
Cool de pouvoir avoir des retours concrets avec des personnes de la région
Rapidement, je vais avoir 40k de disponible en apport pour pouvoir aller negocier un crédit. Je ne connais pas encore l’enveloppe totale
Si je comprends bien, le marché sur Bourg-en-bresse est plutot haut par rapport au prix applicable pour les loyers ?
Étant artisan, je me demande si il ne serait pas préférable de cibler un maison de ville, ou corps de ferme, puis de le diviser en lots plus petits et ainsi etre propriétairede l’ensemble. Je ne suis pas sûr d’être assez patient et souple pour gerer les tracas des co-pro
https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_immobilieres/3184513648
En tant qu’artisan, à mes yeux la mission c’est de trouver un bien à retaper (exemple ci dessus).
Parce qu’à la différence d’un investisseur lambda, tu vas pouvoir faire les travaux toi même et de qualité, tout en économisant sur la main d’oeuvre (bah oui, ton temps payé “prix coûtant").
L’avantage c’est que si ton choix c’est d’investir les 40keur dont tu parles, le TRI devrait toujours être meilleur qu’un livret A (mais moindre que le MSCI World, cf. Eternel débat sur ce forum 
)
Oui, après, il faut trouver le temps de le faire, car les semaines sont déjà bien occupées par l’entreprise, mais je pense que c’est une solution.
Je souhaite surtout me servir de ces premier 40K pour profiter de la puissance du levier bancaire. De mon point de vue, cette méthode permet de faire croitre le patrimoine de façon bien plus grande
Avec 40k d’apport et du levier tu peux viser un bien à 120-150k si ton taux d’endettement le permet, c’est là que l’immo bat n’importe quel autre placement côté construction de patrimoine.
Sur la maison de ville à diviser : bonne idée en théorie, mais en pratique c’est souvent plus de temps que prévu, surtout si t’as déjà une activité bien chargée. Pour un premier investissement je commencerais plutôt par quelque chose de propre qui se loue vite, histoire de valider le process avant de s’attaquer à un gros chantier.
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Très bien merci
Je vais démarrer mes recherches avec quelques visites afin de tâter un peu le terrain
Merci pour les infos et conseils, cest cool