24ans, patrimoine de 150k sur Lyon

Immobilier
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Bonjour à tous,

Je vis actuellement seul à Lyon dans un T3 de 48 m² que je loue 740 € par mois (hors électricité et eau). C’est un appartement dans lequel je me sens bien, principalement par habitude, mais j’aimerais à terme trouver mieux, notamment concernant la cuisine et la salle de bain qui sont ses principaux points faibles.

Je suis jeune ingénieur cadre et mon revenu net imposable est de 2 120 € par mois. J’ai une copine, mais nous ne vivons pas encore ensemble. Nous envisageons une vie commune à partir de l’été 2027.

Situation financière actuelle

Crédit Mutuel

  • PEL (ouvert en avril 2023) : 40 600 €

  • CEL (ouvert en avril 2023) : 10 500 €

  • Livret A : 38 000 €

  • Livret Jeune : 1 500 €

  • Tonic Croissance 5 ans (ouvert en mars 2024) : 31 000 €

PEE

  • 21 700 € (déblocables pour fin de contrat d’alternance ou achat de résidence principale)

Boursobank

  • PEA (ouvert en décembre 2024) : 8 800 €

  • Assurance-vie (ouverte en janvier 2025) : 4 000 €

Trade Republic

  • 2 300 € investis sur différents ETF (World, santé, défense, informatique)

Mon patrimoine financier total est d’environ 158 400 €. En excluant les placements boursiers (PEA, assurance-vie et Trade Republic), je considère disposer d’environ 140 000 € de liquidités mobilisables.

Réflexion sur un achat immobilier

Je commence à envisager l’achat de ma résidence principale, car je me vois rester à Lyon encore plusieurs années : cadre de vie agréable, CDI en centre-ville, présence de mes amis et de ma copine, et proximité avec ma région d’origine (1 h 30).

Habitué à vivre dans un T3, je recherche naturellement ce type de bien, avec plusieurs critères :

  • Proximité immédiate du métro ;

  • Localisation dans les 3e, 6e, 7e, 8e ou 9e arrondissements de Lyon.

Cependant, je me suis rapidement confronté aux prix du marché lyonnais. Même avec un emprunt sur 25 ans, je suis à la limite de ma capacité d’emprunt pour acheter seul un T3 correspondant à mes critères.

Je pourrais acheter un T2, mais après plusieurs visites, je constate que je perdrais une partie du confort dont je bénéficie actuellement : chambre séparée, bureau dédié et espace de vie distinct.

Par ailleurs, dans environ un an, si je m’installe avec ma copine, nous pourrions louer ensemble un T3 confortable. Ma part du loyer serait probablement inférieure aux 740 € que je paie aujourd’hui.

Je réfléchis donc à une autre option : acheter un studio destiné à la location étudiante à Lyon. Après quatre années passées dans la ville, dont trois en tant qu’étudiant, j’ai une idée assez précise des secteurs qui peuvent être intéressants ou non pour ce type d’investissement.

Ma question

Pensez-vous que l’achat d’un studio à but locatif puisse être une stratégie pertinente dans ma situation ?

J’aimerais également savoir si mon raisonnement oublie certains éléments importants (fiscalité, charges, vacance locative, copropriété, financement, etc.) qui pourraient avoir un impact significatif sur la rentabilité ou le coût réel de l’opération.

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Hello,

Il manque pas mal de chiffres pour une réponse précise, mais déjà si pour un bien similaire tu constates une très grosse différence entre tes mensualités d’emprunt sur 25 ans et le loyer que tu paies, il y a fort à parier que du locatif (avec des taux plus élevés qu’en RP) ne serait vraiment pas rentable…

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Bonjour,

Les 2.300 euros investis chez TR sont-ils sur un compte-titres ?

Ces ETF n’étaient pas disponibles sur le PEA ?

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Hello @Maxime1236,

Bravo pour ton parcours. L’investissement en immobilier est pertinent pour l’effet de levier qu’on peut y mettre. Tu as pas mal de liquidité qui vont rassurer les banques et potentiellement servir d’apport.

Partir sur un investissement locatif ou l’achat de sa résidence principale sont deux choses différentes. Tu as l’air d’avoir une bonne connaissance de ton marché, il faudrait poser les chiffres concrètement pour voir la rentabilité de l’opération dans le locatif.

Acheter sa résidence principale s’inscrit vraiment dans le long terme surtout dans la région Lyonnaise. C’est aussi un projet qui doit peut être de discuter a 2 pour être alignés.

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Ta question est pertinente et je ne sais pas s’il y a une bonne réponse.

Quelques remarques à la Mounir/Finary

  • Ouvre un pea/pme pour prendre date. Il y a plein de sociétés pea/pme qui sont de grosses sociétés.
  • T’as trop d’argent sur ton Livret A, le livret A ne rapporte rien. Sers toi en comme une épargne de précaution rémunérée
  • PEL, je ne comprends pas trop l’intérêt, idem pour le CEL

Ton problème (et le miens) c’est que l’immobilier est trop cher dans les grandes villes, tu as donc 3 choix

  • Rester locataire, mais c’est la galère pour trouver un logement lorsque tu le quittes.
  • Acheter un bien qui te correspondras immédiatement
  • Acheter un bien qui correspondra à une vie familiale

Tu as beaucoup de cartes en main (plus que tu ne le croies): CDI, jeunesse, capital

Si je devais poser une stratégie avec mon expérience. Je rechercherais à investir en locatif et hors de Lyon. Et le faire en SCI. Cela demande néanmoins une grosse acquisition en connaissances fiscales, travaux, juridiques. En as-tu le goût ?

L’investissement ne te bloquera pas, s’il est bien fait, dans l’acquisition de ta résidence principale.

L’achat d’un T2 serait une bonne option pour quelqu’un de ton age mais qui resterait célibataire pendant plusieurs années. Dans un premier temps tu y habiterais en résidence principale puis au bout de 5 ans ou plus tu revendrais ou mettrait en location.

L’achat du T3 te projette directement dans une vie de couple avec potentiellement un enfant. Un T3 avec 2 enfants c’est pas terrible. Il y a aussi un risque de rupture lorsqu’on a une copine. Pour moi ca serait l’option à éviter. Mais ne t’inquiète pas pour la capacité d’emprunt car tu as 24 ans et ton salaire de 2100€ est amené à augmenter de manière significative.

A 26 ans je gagnais 1800€ net mensuels, à 28 ans je gagnais 2100€ net mensuels, à 29 ans je gagnais 2400€ net mensuels +500€ de primes mensuels, à 34 ans vers les 4700€ net mensuels… Mon erreur, baser mes peurs sur mes revenus à 1800€ net mensuels lorsque j’avais 26 ans.

L’histoire du studio pour étudiant, je n’y crois pas. Ce type de marché est trop concurrentiel.

Je préfère, afficher les annonces et filtrer sur DPE G.

Il faut quand même rappeler que l’immobilier est très très taxé. Il faut avoir un semblant de stratégie fiscale a minima.

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À Lyon, les rendements bruts sur studio sont souvent dans les 3-4% à cause des prix d’achat élevés. Avant de choisir un secteur, vérifie ce que ça loue vraiment sur Lybox ou leboncoin, pas les estimations des agents. La renta nette après TF, charges copro, vacance d’été (inévitable en étudiant) et frais de gestion sera souvent 1.5-2 points en dessous du brut.

Sur la fiscalité : avec ta TMI à 11%, le LMNP meublé régime réel reste quand même plus avantageux que la location nue. L’amortissement du bien neutralise tes revenus locatifs pendant une quinzaine d’années. En nu avec le micro-foncier tu serais imposé sur 70% des loyers dès le départ.

La rotation annuelle des étudiants c’est aussi à anticiper : soit tu gères toi-même, soit tu délègues, mais ça a un coût à intégrer dans ta simulation.

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Hello,

Pour répondre à ta question initiale :

Pensez-vous que l’achat d’un studio à but locatif puisse être une stratégie pertinente dans ma situation ?

ACHETER POUR LOUER ?

Oui clairement tu es en position forte pour acheter un bien et le louer : jeune, profil que les banques aiment, tu as du temps, ça forme/XP etc.

Tu peux prétendre à un crédit pour de l’investissement immo mais les banques peuvent coincer en considérant que tu es locataire VS acheter pour ta RP => Si après 3 banques ça coince : tu peux “prétexter” acheter pour ta RP et le louer. Il faut juste ne pas prendre les bouts de crédit pour primo (taux 0 jeune, taux primo accèdent, etc.) car au moment de le louer tu es à risque / non conforme.

Tu as le plafonnement des loyers actuellement en place qui limite fortement le rendement des petites surface. Peut-être une ouverture pour que ça saute en Novembre 2026, rien de confirmé à ce jour.

=> pense à vérifier le loyer que tu peux mettre en fonction de son secteur, surface, pièces, etc.

UN STUDIO SUR LYON ?

Vise un T2 pour cibler un jeune actif ou un étudiant déjà en étude sup (je déconseille ceux en 1st année : moins stables sur la durée, moins autonome, …).

LA VRAIE QUESTION qu’il faut te poser :

Est-ce que si tu fais un investissement immo maintenant tu pourras en faire un 2nd si tu as des envies de RP en fonction de ton évolution (salaire ++, achat à 2, etc.) ?

PS: j’ai plusieurs logements sur Lyon et les environs (69100, 69300, …)

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Le T2 c’est mieux que le studio sur Lyon actuellement, surtout avec l’encadrement des loyers qui compresse le rendement sur les petites surfaces. Sur un T2 bien placé (3e, 7e), tu cibles un jeune actif et tu limites la vacance.

Sur la levée de l’encadrement en novembre, j’attends de voir - ça fait quelques fois qu’on nous annonce quelque chose qui n’aboutit pas.