Premier achat immo à 23 ans (Saint-Étienne)

Immobilier
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Hello la communauté,

Je me tourne vers vous pour avoir vos avis et retours d’expérience sur ma stratégie patrimoniale globale et mon tout premier projet immobilier.

Mon profil :

  • Âge : 23 ans (dans la Loire).
  • Situation : Alternant en dernière année d’école d’ingénieur.
  • Patrimoine actuel : Environ 60k€ d’épargne globale. Une grande partie est investie en Bourse (PEA + CTO), et j’ai un bon matelas de sécurité sur livrets. Egalement un PEE d’environ 10k€

Mon objectif :

Je souhaite commencer à me diversifier dans l’immobilier pour exploiter l’effet de levier du crédit, sans toucher à mon capital déjà investi en Bourse.

Pour optimiser le financement, j’envisage notamment d’exploiter la possibilité d’un prêt étudiant pour couvrir le besoin en fonds de roulement (apport, frais de notaire, petit rafraîchissement) et de compléter avec un prêt immo classique.

Le projet visé :
Je regarde actuellement les petits studios (20-25 m²) sur Saint-Étienne (hypercentre, proche commodités/facs), avec un budget global autour de 35k € - 45k €.

Option privilégiée :

Achat d’un studio (si possible déjà loué) avec gestion 100 % déléguée à une agence (gestion locative + probablement GLI) pour garder un projet totalement passif.

La cible est un bien affiché autour de 45k € avec loyer ~400 €/mois, DPE D, faibles charges de copro, visant un cash-flow neutre ou légèrement positif.

:rock: Mes interrogations pour la communauté :

Financement & Statut : Est-il réaliste d’obtenir un accord bancaire immo en tant qu’alternant en dernière année si l’apport est financé par un prêt étudiant / apport personnel, ou vaut-il mieux attendre impérativement la signature du premier CDI ?

Pertinence du « clé en main déjà loué » : Acheter un bien déjà loué avec DPE D à Saint-Étienne vous semble-t-il être une bonne stratégie pour débuter sans prise de tête, ou le surcoût à l’achat par rapport au prix m² moyen du secteur est-il un trop gros frein ?

Gestion & Fiscalité : Pour ceux qui investissent en LMNP au réel avec gestion déléguée : des points de vigilance spécifiques sur le marché local ou la gestion à distance/par agence ?

Merci d’avance pour vos retours et vos conseils ! :full_moon_face:

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Bonjour,

Ton projet me parait cohérent après il y ‘a quelques petits points à réfléchir. Déjà concernant le financement, le prêt étudiant s’il t’est accordé me parait une très bonne solution surtout sur des petits montants comme ça, en revanche à méditer sur du long terme en fonction du taux obtenu. Je sais que c’est une très bonne solution pour faire de l’achat revente mais à voir pour plus long.

Après concernant le fait d’acheter loué, ça peut être pas mal si la rentabilité est bonne mais assure toi de plusieurs choses :

  • est ce que le loyer actuel est le bon ?
  • depuis quand le locataire y est il et compte t’il rester encore ?
  • y a t’il une GLI ou des garants sur son dossier en cas d’impayés ?

Et pour finir concernant le lieu d’achat je serai très prudent, je suis natif de St Etienne mais n’y vis plus depuis 35ans, mais j’ai toujours de la famille là bas. Je sais que niveau immobilier dans l’hyper centre, les rentabilités sont très bonnes par contre les délais de relocation sont très long donc attention aux carences locatives. Quand je vois ce que devient le centre à chaque fois que j’y retourne, mon cœur se serre un peu plus, c’est déserté, il y a une multitudes de commerces fermés et il parait que la fréquentation y est de pire en pire donc est ce que sur le long terme c’est judicieux d’acheter là bas, je ne sais pas, tu le saura surement mieux que moi.

Voila pour mon point de vue sur ton projet.

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Le point le plus critique c’est le CDI. En tant qu’alternant, même en dernière année d’ingé, les banques sont quasi systématiquement bloquantes, elles attendent le CDI signé. Si tu as déjà une promesse d’embauche certaines passent, mais c’est rare. Concrètement tu peux préparer ton dossier maintenant, mais le timing réaliste pour décrocher le prêt c’est dans les 2-3 mois après signature du CDI.

Sur le prêt étudiant pour financer l’apport : attention, la banque qui te fait le prêt immo va regarder ton taux d’endettement global. Si le prêt étudiant est déjà actif, il entre dans le calcul, ça peut coincer même pour 35-45k.

Sur le DPE D : pas de souci réglementaire avant 2034, tu as le temps. Sur une petite surface, si tu dois un jour rénover pour améliorer, les coûts sont plus contenus qu’un grand appart.

Pour les quartiers de Saint-Étienne, Lybox permet de vérifier la tension locative par zone avant de se déplacer, ça évite de visiter des secteurs où la vacance est élevée.

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Merci pour ton retour Maxime !

C’est pour cela qu’un petit studio ferait bien l’affaire dans le coin. Le but n’est pas d’envoyer gros dès le début. J’ai aussi beaucoup d’écho concernant le devenir de Saint Etienne mais j’ai confiance à la ville et notamment aux écoles qui permettront toujours d’apporter jeunesse et étudiants (les écoles ne fermeront pas demain tant qu’à elles!).

A apronfondir de mon côté, merci pour les infos :wink:

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Salut,

Ton profil me fait beaucoup penser à celui du youtubeur Dimitri Finance.

Il a acheté récemment un appartement pour le mettre en location. Comme il était lui aussi en alternance, il expliquait dans une de ses vidéos avoir créé une SCI avec ses parents pour pouvoir mener à bien son projet.

Je te recommande de regarder son contenu sur le sujet. Ce n’est pas un expert immobilier, mais il partage ses démarches et ses résultats en toute transparence. Certaines choses ont bien marché, d’autres moins, ce qui permet d’avoir un retour d’expérience concret.

Étant donné que vos situations sont assez proches, tu devrais y trouver des informations pertinentes.

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Je me permets juste un warning sur St-Etienne.
Attention à bien intégrer une vacance locative considérable, car contrairement à de vraies viles étudiantes (Toulouse, Montpellier, Lyon…) dans lesquelles une bonne partie des étudiants restent durant l’été et démarrent leur vie active en local, personne ne prévoit en général de passer ses vacances d’été à Saint-Etienne :grimacing:
Quant à la dynamique économique post-études…

On peut faire dire ce qu’on veut à des tableurs Excel pour se rassurer.
Mais la qualité d’un investissement se juge à la sortie, considérant tous les paramètres.
Pas seulement le rendement annuel, qui n’est qu’une vision court terme.

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