Propriétaire de ma RP (studio d’un peu moins 20 m2) dans paris à 23 ans (CDI à 2 300 € net/mois), j’ai financé mon premier achat notamment grâce à un prêt étudiant à taux zéro de 50 000 €.
Je souhaite désormais investir dans le locatif en banlieue parisienne (Vincennes, Montreuil…), mais la mensualité de mon prêt étudiant (550 €/mois) sature ma capacité d’emprunt.
Auriez-vous des idées, des astuces ou des retours d’expérience pour contourner ou résoudre ce problème de taux d’endettement ?
Vous n’avez pas encore commencé à rembourser votre prêt et vous souhaitez déjà en faire un autre et qui en plus dépasse votre capacité d’emprunt ? Demandez à vos parents, pas aux banques
C’est quoi votre projet/raisonnement derrière ça et pour obtenir quoi (objectif final, pas « acheter un appart ») ?
Mon avis: vous êtes déjà dans une situation dangereuse et je lis qu’ils nous est demandé de te faire prendre encore plus de risque au point que vous pourriez gâcher des dizaines d’années de votre vie (et pour un petit bénéfice) ? Revoyez vos projets, vos attentes de la vie et ce qui vous rend heureux car moi je vois quelqu’un qui s’est pris un PV pour excès de vitesse et qui roule encore plus rapide après pour rattraper le « temps perdu », voir arriver encore plus en avance tant qu’il est déjà largement à l’heure
J’ai du mal a comprendre pourquoi vous me décrivez comme dans une “situation dangereuse” ? Je suis propriétaire d’un appartement qui sur le papier n’est rattaché à aucune dette. Je suis en CDI avec un salaire “OK”, j’ai de l’épargne de précaution….
Et ma seule dette est un crédit de 50 000 euros à taux zero ???
Bon je m’adapte alors : j’ai modifié mon commentaire précedent à la 2ème personne plurielle.
Il n’est pas très appréciable de ne pas répondre aux questions et en poser en revanche d’autres : vous demandez du conseil, si vous ne voulez pas suivre c’est bien votre choix mais nous sommes dans un forum de partage/entre-aide ; si vous ne collaborez pas, ne vous attendez pas à que d’autres vous aident.
vous trouverez plein de sujets ici sur le forum qui expliquent ceci simplement en cherchant « prêt étudiant ».
Tout est relatif : une dette de 500.000€ à 5% avec 10M de patrimoine dont 1-2M de liquidités et des revenus qui se comptent en M/an depuis des décennies est un dette dérisoire vis-à-vis d’une dette de 50.000 à taux zéro selon les critères (que vous n’avez pas partagés mais le profil laisse imaginer qu’il n’y ait pas de patrimoine hors RP sous emprunt, sinon vous n’auriez pas besoin de « contourner » comme vous dites, cette limitation).
N’ayant pas de soutien financier familial, je m’appuie naturellement sur les partenaires bancaires pour financer mes projets.
Ma “stratégie” : acquérir des biens à forte décote (notamment avec de mauvais DPE type « F »), puis valoriser ces actifs grâce à des travaux de rénovation que je réalise moi-même (grace à expérience passée, en parallèle de mon job en audit). Cela me permet de me positionner bien en dessous des prix du marché, pour ensuite arbitrer entre la location ou la revente.
Concernant mon prêt étudiant, je constate vos réserves…Je tiens à rappeler que ma résidence principale est entièrement payée et libre de tout crédit, ce qui limite considérablement mon exposition financière globale, les deux lignes de financement étant totalement indépendantes
Il faut prendre en compte que la notion de capacité d’emprunt est là aussi pour vous protéger (en plus du prêteur). Si la banque n’a pas validé c’est peut être que le projet que vous avez présenté n’était pas assez solide. Que vous ont dit les banques que vous avez sollicité ?
Cherchez dans les vidéos de Mounir, il-y-en a une ou l’invité accumulait l’achat de résidences. Il explique sa stratégie.
Je tiens à rappeler que ma résidence principale est entièrement payée et libre de tout crédit, ce qui limite considérablement mon exposition financière globale, les deux lignes de financement étant totalement indépendantes
Reste que tu es endetté, comme tu le serais si tu avais un pret immobilier. Tu joues sur les mots, mais si tu fais défaut, tu pourrais du point de vue de lanque devoir vendre le bien immobilier. Et pour la banque c’est ce qui compte.
Bonjour, un crédit (conso , étudiant, immo … ) tout ce que vous voulez, attaque votre capacité d’emprunt.
Actuellement vous avez un score de 23,91% d’endettement. il ne vous reste plus beaucoup de marge pour faire un autre crédit.
Avec de la chance, vous pourriez espérer 75k€ sur 25 ans avec le restant de capacité.
Sinon, juste attendre la fin de ce crédit étudiant, se servir de ce temps pour faire un fond de garantie en cash, et attaquer quand cela sera libre.. ?
Pour récupérer votre capacité totale d’emprunt, le plus simple serait de rembourser votre prêt étudiant, si possible. Mais posséder une RP à Paris à 23 ans est déjà magnifique, avec ou sans emprunt de « seulement » 500€ par mois / 50 k€.
Malheureusement, la banque fera la somme (500€ + mensualité nouvel emprunt) et comparera à votre capacité d’endettement (30/33% de vos revenus), quel que soit la nature et l’affectation de votre prêt existant.
Je pense comme mes collègues que vous voulez aller trop vite, surtout en Ile de France où les prix à l’achat sont élevés. Pourquoi ne pas investir votre capacité d’économie restante en bourse et vous constituer ainsi un apport pour dans quelques années, quand le prêt étudiant sera soldé ? A ce moment, d’ailleurs, vous préfèrerez peut-être agrandir votre RP (seul ou en couple) et vous serez bien content de pouvoir disposer de toute votre capacité d’emprunt pour ça.
C’est bien de vouloir investir dans l’immobilier, mais vous êtes très jeune et l’immobilier est beaucoup plus bloquant sur le long terme que la Bourse, plus flexible. Ce serait dommage d’être engagé pendant les 20 prochaines années dans des emprunts dont vous ne pourrez sortir qu’en vendant. Je vous souhaite de pouvoir construire un couple voire une famille, et ce deuxième emprunt peut être très handicapant à ce moment.
Quelques options que je suggère sur un pur plan technique, car les autres utilisateurs vous ont été de bons conseils, même si les lire ne vois a pas toujours plu :
La plus simple est de prendre des augmentations dans votre job en audit. Si ma mémoire est bonne, c’est une filière où l’avancement est régulier. Vous êtes à 37keur ce qui est un excellent salaire de démarrage, mais que vous devriez rapidement voir progresser.
délocalisez votre projet. Vincennes est une ville très chère, Montreuil un peu moins… en banlieue type Massy, vous pourrez faire le même projet pour un ticket d’entrée plus modeste : peut-être une façon d’accélérer encore le moment où vous pourrez le faire. Si vous avez des attaches provinciales,
delocalisez-vous : quittez votre studio parisien, louez-le et mettez vois en coloc avec des potes à Courbevoie, Vincennes ou que sais-je. Ce sera votre studio qui payera votre prêt étudiant, et vous aurez un loyer de jeune actif comme 99% des jeunes actifs sans soutien familial
Variante : 5) vendez votre studio, encaissez votre plus value, rachetez un autre studio qui sera à nouveau votre RP a Vincennes ou Montreuil et recommencez. Avez-vous estimé votre studio ? S’il vaut 170 keur et qu’il vous reste 50keur de prêt étudiant, même si vous deviez solder le prêt (ce que 'je ne vois conseille pas personnellement), vous auriez de quoi faire.
cherchez quand même un soutien familial : et si des proches avaient ce qui vous manque, c’est à dire une capacité d’emprunt, mais pas le reste : l’envie et la capacité de faire des travaux ?
La stratégie DPE F c’est pas con, mais y’a un truc que personne n’a soulevé ici : les G sont déjà interdits à la loc depuis janvier 2025, et les F suivent en janvier 2028. Ça te laisse à peine 16 mois pour acheter, rénover et mettre en location. Si tu réalises les travaux toi-même en parallèle du boulot en audit, c’est jouable, mais y’a peu de marge si ça dérape.
Sur la zone, +1 avec Thomas. Vincennes c’est 9-10k€/m2, les vraies décotes avec DPE F vont être rares. Le 93/94 te donnera plus d’opportunités. Pour repérer les secteurs avec bonne tension locative et cashflow potentiel avant de chercher des annonces, j’utilise Lybox, ça m’évite de chercher à l’aveugle.
Et pour la capacité d’emprunt, jette un oeil à la méthode différentielle, y’a un fil dessus sur ce forum. Certaines banques soustraient les loyers futurs de ta mensualité dans leur calcul, ça peut bien changer les chiffres si ton projet est solide.
