Propriétaire de ma RP (studio d’un peu moins 20 m2) dans paris à 23 ans (CDI à 2 300 € net/mois), j’ai financé mon premier achat notamment grâce à un prêt étudiant à taux zéro de 50 000 €.
Je souhaite désormais investir dans le locatif en banlieue parisienne (Vincennes, Montreuil…), mais la mensualité de mon prêt étudiant (550 €/mois) sature ma capacité d’emprunt.
Auriez-vous des idées, des astuces ou des retours d’expérience pour contourner ou résoudre ce problème de taux d’endettement ?
Vous n’avez pas encore commencé à rembourser votre prêt et vous souhaitez déjà en faire un autre et qui en plus dépasse votre capacité d’emprunt ? Demandez à vos parents, pas aux banques
C’est quoi votre projet/raisonnement derrière ça et pour obtenir quoi (objectif final, pas « acheter un appart ») ?
Mon avis: vous êtes déjà dans une situation dangereuse et je lis qu’ils nous est demandé de te faire prendre encore plus de risque au point que vous pourriez gâcher des dizaines d’années de votre vie (et pour un petit bénéfice) ? Revoyez vos projets, vos attentes de la vie et ce qui vous rend heureux car moi je vois quelqu’un qui s’est pris un PV pour excès de vitesse et qui roule encore plus rapide après pour rattraper le « temps perdu », voir arriver encore plus en avance tant qu’il est déjà largement à l’heure
J’ai du mal a comprendre pourquoi vous me décrivez comme dans une “situation dangereuse” ? Je suis propriétaire d’un appartement qui sur le papier n’est rattaché à aucune dette. Je suis en CDI avec un salaire “OK”, j’ai de l’épargne de précaution….
Et ma seule dette est un crédit de 50 000 euros à taux zero ???
Bon je m’adapte alors : j’ai modifié mon commentaire précedent à la 2ème personne plurielle.
Il n’est pas très appréciable de ne pas répondre aux questions et en poser en revanche d’autres : vous demandez du conseil, si vous ne voulez pas suivre c’est bien votre choix mais nous sommes dans un forum de partage/entre-aide ; si vous ne collaborez pas, ne vous attendez pas à que d’autres vous aident.
vous trouverez plein de sujets ici sur le forum qui expliquent ceci simplement en cherchant « prêt étudiant ».
Tout est relatif : une dette de 500.000€ à 5% avec 10M de patrimoine dont 1-2M de liquidités et des revenus qui se comptent en M/an depuis des décennies est un dette dérisoire vis-à-vis d’une dette de 50.000 à taux zéro selon les critères (que vous n’avez pas partagés mais le profil laisse imaginer qu’il n’y ait pas de patrimoine hors RP sous emprunt, sinon vous n’auriez pas besoin de « contourner » comme vous dites, cette limitation).
N’ayant pas de soutien financier familial, je m’appuie naturellement sur les partenaires bancaires pour financer mes projets.
Ma “stratégie” : acquérir des biens à forte décote (notamment avec de mauvais DPE type « F »), puis valoriser ces actifs grâce à des travaux de rénovation que je réalise moi-même (grace à expérience passée, en parallèle de mon job en audit). Cela me permet de me positionner bien en dessous des prix du marché, pour ensuite arbitrer entre la location ou la revente.
Concernant mon prêt étudiant, je constate vos réserves…Je tiens à rappeler que ma résidence principale est entièrement payée et libre de tout crédit, ce qui limite considérablement mon exposition financière globale, les deux lignes de financement étant totalement indépendantes
Il faut prendre en compte que la notion de capacité d’emprunt est là aussi pour vous protéger (en plus du prêteur). Si la banque n’a pas validé c’est peut être que le projet que vous avez présenté n’était pas assez solide. Que vous ont dit les banques que vous avez sollicité ?
Cherchez dans les vidéos de Mounir, il-y-en a une ou l’invité accumulait l’achat de résidences. Il explique sa stratégie.
I would like to remind you that my primary residence is fully paid off and free of any debt, which significantly limits my overall financial exposure, as the two lines of financing are completely independent
The fact remains that you are in debt, just as you would be if you had a mortgage. You’re playing with words, but if you default, you could from a banking perspective have to sell the property. And that’s what matters to the bank.
Hello, a loan (consumer, student, mortgage, etc.) of any kind affects your borrowing capacity.
Currently, you have a debt ratio of 23.91%. You don’t have much room left to take out another loan.
With luck, you could hope for €75k over 25 years with the remaining capacity.
Otherwise, just wait until the end of this student loan, use this time to build up a cash deposit, and start when it’s free…?
To recover your total borrowing capacity, the simplest solution would be to pay off your student loan, if possible. But owning a primary residence in Paris at 23 is already magnificent, with or without a loan of « only » €500 per month / €50k.
Unfortunately, the bank will add up (€500 + new loan monthly payment) and compare it to your debt capacity (30/33% of your income), regardless of the nature and purpose of your existing loan.
I think like my colleagues that you want to go too fast, especially in Ile de France where purchase prices are high. Why not invest your remaining savings capacity in the stock market and thus build up a down payment for a few years from now, when the student loan will be paid off? At that time, moreover, you may prefer to expand your primary residence (alone or as a couple) and you’ll be very happy to have your full borrowing capacity available for that.
It’s good to want to invest in real estate, but you’re very young and real estate is much more restrictive in the long term than the stock market, which is more flexible. It would be a shame to be committed for the next 20 years to loans that you can only exit by selling. I wish you the ability to build a relationship or even a family, and this second loan can be very handicapping at that time.
A few options I suggest from a purely technical standpoint, as other users have given you good advice, even if reading it hasn’t always pleased you:
The simplest is to get raises in your audit job. If my memory serves me correctly, it’s a field where advancement is regular. You’re at 37k euros which is an excellent starting salary, but you should quickly see it increase.
Relocate your project. Vincennes is a very expensive city, Montreuil a bit less so… in suburbs like Massy, you could do the same project for a more modest entry ticket: perhaps a way to accelerate the moment when you can do it. If you have provincial ties,
Relocate yourself: leave your Parisian studio, rent it out and move into a flatshare with friends in Courbevoie, Vincennes or wherever. It will be your studio that pays your student loan, and you’ll have a young professional’s rent like 99% of young professionals without family support
Variant: 5) Sell your studio, collect your capital gain, buy another studio that will again be your primary residence in Vincennes or Montreuil and start over. Have you had your studio appraised? If it’s worth 170k euros and you have 50k euros left on your student loan, even if you had to pay off the loan (which I personally don’t advise), you would have enough to do it.
Still look for family support: what if relatives had what you’re missing, that is to say borrowing capacity, but not the rest: the desire and ability to do renovations?
The DPE F strategy isn’t a bad idea, but there’s something nobody has raised here: G-rated properties have already been banned from rental since January 2025, and F-rated ones follow in January 2028. That leaves you barely 16 months to buy, renovate, and put it up for rent. If you do the work yourself alongside your audit job, it’s doable, but there’s little margin if things go sideways.
On the area, +1 with Thomas. Vincennes is 9-10k€/m2, real discounts with DPE F will be rare. The 93/94 will give you more opportunities. To identify areas with good rental demand and potential cashflow before looking at listings, I use Lybox, it saves me from searching blindly.
And for borrowing capacity, take a look at the differential method, there’s a thread about it on this forum. Some banks subtract future rental income from your monthly payment in their calculation, it can really change the numbers if your project is solid.
