Premier achat locatif - Internes en médecine

Immobilier
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Bonjour à tous,

Je me permets de solliciter l’avis de personnes ayant déjà emprunté ce chemin, car nous envisageons de nous lancer prochainement dans notre premier investissement immobilier.

Notre situation :

Je suis interne en radiologie et ma conjointe est également interne dans une autre spécialité médicale.

Nous gagnons actuellement environ 1 650 € nets chacun par mois. Au cours des quatre prochaines années, nos revenus augmenteront progressivement d’environ 100 € nets par an.

À l’issue de notre internat, dans environ quatre ans, mes revenus devraient se situer autour de 9 000 à 15 000 € nets mensuels, tandis que ceux de ma conjointe débuteront autour de 4 000 € et pourraient atteindre progressivement 8 000 € nets mensuels.

Nous sommes actuellement locataires d’un appartement de 90 m² pour 970 € par mois.

Côté épargne, nous disposons respectivement de 30 000 € et 15 000 €, principalement placés sur des livrets réglementés (Livret A/LEP), ainsi que sur un PEA que nous alimentons chaque mois depuis quelques mois.

Notre projet :

Nous avons pour objectif de développer progressivement notre patrimoine immobilier au cours de notre vie et nous nous demandons s’il serait pertinent de commencer dès maintenant, malgré notre statut d’internes.

Nos principales motivations sont :

  • profiter de l’effet de levier du crédit immobilier pour commencer à constituer un patrimoine

  • diversifier progressivement nos sources de revenus et ne pas dépendre uniquement de nos revenus professionnels

  • nous former dès maintenant à l’immobilier, à la fiscalité, au financement et éventuellement à la rénovation

  • commencer relativement tôt afin d’avoir le temps de faire fructifier ce patrimoine sur le long terme

Étant dans le domaine de l’imagerie médicale, je m’interroge également sur l’évolution de ma profession à 10, 20 ou 30 ans avec le développement de l’intelligence artificielle. Même si nos perspectives de revenus sont actuellement très favorables, nous préférons ne pas considérer notre profession comme une garantie absolue sur plusieurs décennies.

Notre projet :

Notre idée serait de commencer progressivement, avec un premier investissement relativement simple et en essayant surtout de limiter les erreurs de débutant.

Nous envisageons actuellement l’achat d’un petit appartement destiné à la location étudiante, d’une superficie idéalement inférieure ou égale à 30 m², à Nancy, où nous travaillons actuellement.

Nous nous sommes fixé un budget maximal d’environ 100 000 € frais de notaire inclus.

Mes questions :

J’aimerais donc avoir le retour de personnes ayant déjà investi dans l’immobilier, notamment sur :

  • La faisabilité du projet compte tenu de notre situation actuelle d’internes et de nos revenus relativement faibles aujourd’hui

  • L’intérêt de commencer maintenant plutôt que d’attendre la fin de notre internat et l’augmentation importante de nos revenus

  • Le montant d’endettement que ce premier investissement pourrait représenter et son impact sur notre capacité à acheter notre résidence principale dans environ 5 ans

  • Les principales erreurs à éviter pour un premier investissement

  • Les points auxquels nous devrions particulièrement faire attention lors de l’achat d’un logement étudiant (emplacement, copropriété, DPE, charges, fiscalité, travaux, vacance locative, etc)

  • Et plus généralement, si vous étiez dans notre situation aujourd’hui, est-ce que vous commenceriez par ce type d’investissement ou attendriez-vous quelques années ?

Nous sommes conscients que notre situation financière va fortement évoluer dans les prochaines années et souhaitons justement profiter de cette période pour apprendre et commencer progressivement, plutôt que de nous lancer directement dans plusieurs investissements lorsque nos revenus seront beaucoup plus élevés.

Merci d’avance à ceux qui prendront le temps de partager leur expérience.

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Hello,

A votre place je ne me précipiterais pas et j’attendrais de finir l’internat et d’avoir mes vrais revenus, voire je mettrais une RP d’abord. Je n’ai pas vraiment de réponse plus élaborée à votre question ici, mais plutot un questionnement.

L’immobilier est un travail à temps partiel, pas seulement un investissement. En plus de ce que ça demande en temps et en tranquillité d’esprit, c’est peu rentable si on n’est pas prêt à passer des centaines d’heures à rénover, c’est dans le viseur d’un état qui cherche à taxer tout ce qui bouge, et c’est amené à décroître ou à stagner pendant longtemps pour de multiples raisons.

Par pure curiosité, qu’est-ce qui dans l’immo locatif intéresse encore des jeunes de votre âge ?

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Acheter une RP, c’est ce que j’envisageais initialement. Mais plusieurs éléments m’ont fait reconsidérer cette option.

D’abord, le coût d’une RP serait supérieur à celui d’un appartement étudiant. J’ai peur que cela mobilise une capacité d’emprunt importante et limite ensuite notre possibilité d’investir dans du locatif.

Ensuite, nous partirons probablement de Nancy dans 4 à 5 ans pour des raisons professionnelles. J’ai donc peur qu’une RP constitue un frein à notre mobilité et par conséquent, à certaines opportunités professionnelles ou patrimoniales. Être propriétaire d’un bien locatif à distance de son lieu de vie peut évidemment être contraignant, mais cela me paraît plus facile à gérer qu’une RP dont la localisation est directement liée à notre lieu de vie.

Concernant mon intérêt pour l’immobilier, il est surtout en lien avec la possibilité d’utiliser le crédit pour se constituer progressivement un actif. L’objectif n’est pas de rechercher une forte rentabilité immédiate, mais plutôt de profiter du levier de l’endettement pour construire un patrimoine sur le long terme.

Si les banques acceptaient de nous prêter dans les mêmes conditions pour investir directement sur un PEA ou un CTO, c’est évidemment ce que je privilégierais. Ce serait beaucoup plus simple et demanderait effectivement bien moins de temps et de charge mentale.

C’est d’ailleurs pour cela que je cherche à confronter cette idée à des personnes qui ont déjà investi : je veux savoir si, malgré cet avantage théorique du levier, les contraintes concrètes de l’immobilier rendent finalement l’opération peu intéressante dans notre situation.

Bien cordialement

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L’inverse est vrai aussi. Néanmoins, vu vos projections de salaires futurs, je ne suis pas sûr que la capacité d’emprunt auprès des banques soit réellement un problème.

Autre option : achat d’un bien en RP qui devient du locatif plus tard.

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Bonjour,

je me reconnais dans votre situation, ayant été interne à Nancy il y a quelques années.

Je vous donne ici mon parcours : nous avions fait le choix d’acheter notre RP à Nancy : un 2 pièces, facilement louable par la suite. Cela vous permet d’avoir en général un taux un peu plus intéressant qu’en investissement locatif et aussi de le faire sur 25 ans (ce que je n’ai pas fait à l’époque, nous avions fait un crédit sur 20 ans).

Quand vous partirez de Nancy, vous pourrez le mettre en location en ayant un cash flow probablement légèrement négatif, mais vos revenus importants vont facilement absorber un -200€/mois par exemple.

Inconvénient : vous vivrez pendant qq années dans un logement plus petit. Nous étions passés d’un 80m2 à un 50m2, mais avec la satisfaction de vivre dans notre “chez nous”.

Profitez de votre internat à Nancy !

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Je vous remercie pour votre témoignage.

C’est une éventualité à laquelle nous avions en effet pensé. Mais dans l’idéal, si cela est réalisable, nous préférerions rester en location afin de vivre dans un appartement probablement plus confortable que celui que nous achèterions.

Dans notre idéal, nous aimerions acheter sur 25 ans, un taux est légèrement moins intéressant que pour l’achat d’une RP n’est pas un frein pour nous. L’objectif n’est pas nécessairement le cash-flow positif mais bien de réaliser notre première expérience de bailleur avec pour objectif à long terme la construction d’un patrimoine plus ou moins conséquent.

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Bonjour,

Je rejoins Oliverq, je ne pense pas que se lancer dans l’immo locatif à l’heure actuelle soit forcement le bon choix pour votre profil et pas sûr que beaucoup de banques vous suivent tout de suite avec vos revenus d’internes pour un crédit en plus de votre loyer actuel et surtout vous pouvez vous mettre en danger inutilement si vous avez des impayés ou des gros frais non prévus à sortir sur votre investissement.

Vu les salaires que vous aurez à l’avenir, je resterai tranquille sur des investissements sur PEA ou CTO histoire de capitaliser tranquillement et faire fructifier tout ça le temps de ne plus être interne et que vous ayez vos postes. Le jour où vous serez fixés dans votre ville sur du long terme alors vous acheter votre RP (sans mettre toute la capacité d’emprunt si possible) et s’il vous reste de quoi emprunter, à ce moment là, vous ferez vos investissements locatifs. Aux vues de vos revenus futurs, vous aurez de quoi faire pour vous constituer un beau patrimoine immobilier et financier sur les 30-40 années qui suivront votre installation.

Profitez en encore l’esprit serein :wink:

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Si ce qui vous motive c’est le crédit je freinerais d’autant plus, le crédit ce n’est pas un objectif mais un moyen (c’est un peu comme investir dans le but de défiscaliser, c’est rarement une bonne idée). On a tendance à oublier que le levier amplifie les gains, mais aussi les pertes potentielles, et en immo on a souvent des leviers très forts… Par ex si tu mets 10K d’apport dans un appart à 100K tu as un levier x10, donc si le marché perd -10% tu as perdu -100%.

Il existe des moyens de faire du levier en PEA et CTO pour augmenter son exposition aux actions et/ou à d’autres classes d’actifs diversifiantes et ainsi obtenir de meilleurs rendements avec un risque similaire.

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Je rejoins les avis précédents. Au vu de vos futurs salaires (potentiels), je pense que ça ne vaut pas le coup de s’embêter avec de l’immobilier pour gagner quelques sous, alors que vous allez pouvoir investir bien plus et plus vite quand vous aurez fini vos internats. L’immobilier prend du temps, peut facilement causer des soucis, vous avez sûrement mieux à faire de ce temps aujourd’hui.

Peut être investir en bourse/ETF pour commencer à vous familiariser avec l’investissement, si c’est quelque ok pour votre niveau de tolérance au risque.

Malheureusement en France on ne pense qu’à l’immobilier, mais ce n’est pas toujours le meilleur investissement, selon votre situation personnelle.

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Même avis que la plupart : au vu de vos revenus à venir, vous aurez le temps de vous constituer une sérieuse épargne plus tard.

Pour le moment, profitez de vos dernières années « étudiantes » sans vous limiter financièrement.

de plus, à l’avenir, vous verrez que vous manquerez probablement plus de temps que d’argent : l’immobilier n’est pas l’investissement le moins demandeur de temps.

enfin, avec votre taux d’imposition futur, l’IR sur les loyers gagnés rendra cet investissement vraiment peu rentable (à moins de rester sous les seuils en LMNP mais peu compatible avec votre stratégie prévue de construire un empire immobilier). Il faudra alors trouver d’autres montages plus complexes.

Et puis vous verrez qu’à un moment donné, vous aurez aussi probablement envie d’une jolie RP. Ce n’est pas mal de se diversifier un peu et de ne pas avoir tout son patrimoine en immobilier.

(Avis d’une anesthésiste qui s’est installée dans le privé il y a 5ans et épargne plus en un an aujourd’hui que tout ce qu’elle avait épargné jusqu’à présent quasiment…)

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Je suis un peu moins pessimiste que les autres ici. La vraie question c’est : qu’est-ce que vous faites du bien dans 4 ans quand vous quittez Nancy ? Si vous êtes décidés à le garder en location étudiante à long terme, commencer maintenant peut avoir du sens.

Nancy c’est un bon marché étudiant - médecine, droit, ICN, demande solide et constante. A 100k, le risque reste limité.

Sur la fiscalité : avec vos futurs revenus, le LMNP au réel est la structure à viser. L’amortissement du bien effacera une bonne partie des loyers même à TMI élevé. C’est l’avantage central par rapport à la location nue.

Pour le crédit : certaines banques spécialisées en prêts aux professions libérales font des exceptions pour les internes avec une attestation d’exercice futur. BNP Pro ou LCL valent le coup d’essayer plutôt qu’une banque classique.

Pour analyser les prix au m² et la rentabilité sur Nancy avant d’aller visiter, j’utilise Lybox (lybox.fr), ça donne une bonne vue d’ensemble sur les quartiers et les types de biens qui font du sens.

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Je vous remercie tous pour vos avis et conseils, qui me semblent en effet rationnels et justifiés.

De notre côté, nous allons continuer à faire mûrir ce projet et à mettre en balance les bénéfices et les risques afin de prendre une décision la plus réfléchie possible.

L’objectif serait, après nos quatre années à Nancy, de conserver l’appartement et de poursuivre la location sur le long terme. Nous pourrions, si nécessaire, sous-traiter la gestion à une agence, même si ce n’est pas l’option que nous privilégions a priori.

Je suis conscient du principal risque qui serait de nous retrouver en difficulté financière en cas de locataire mauvais payeur ou de travaux importants à réaliser. Compte tenu de nos revenus actuels, cette éventualité est en effet à prendre au sérieux. Toutefois, nos revenus sont amenés à augmenter de manière régulière et prévisible au cours des prochaines années. Nous avons également la possibilité d’effectuer des gardes, rémunérées environ 180 € chacune, afin de disposer ponctuellement d’une marge de sécurité supplémentaire en cas de besoin.

Par ailleurs, le régime réel en LMNP nous permettrait notamment de bénéficier de l’amortissement du bien et, dans une certaine mesure, de neutraliser fiscalement les revenus locatifs de manière au moins partielle. Nous avions également envisagé de souscrire un crédit avec un différé de remboursement de 36 mois, afin de nous laisser le temps de constituer une épargne de précaution tout en bénéficiant de l’augmentation progressive de nos revenus.

Avec l’ensemble de ces éléments, pensez-vous que le projet reste malgré tout trop complexe ou risqué à mettre en place dans notre situation ?

Concernant le temps investi, nous en sommes conscients. Mais au-delà de l’intérêt purement financier ou spéculatif, je pense que cette expérience pourrait également nous intéresser et être formatrice pour la suite.

Merci encore pour tous vos messages et vos conseils, qui nous sont vraiment précieux. Je reste bien évidemment ouvert à tout complément d’avis, notamment si certains éléments de notre réflexion vous semblent sous-estimés ou problématiques.

Bien cordialement,

Antoine

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Il n’y a pas, à mes yeux, de risque financier particulier, compte tenu de vos revenus futurs.

Il y a, par contre, le risque d’un peu moins profiter de votre vie actuelle. Donc achetez votre RP si jamais vous trouvez un bien « coup de cœur » dans lequel vous vous sentez super bien, mais pas un achat « de raison », franchement ça serait dommage.

Après, oui vous pourrez le mettre en loc, mais louer à distance imposé de passer par un gestionnaire ce qui plombe quand même la rentabilité.

Je maintiens vraiment qu’au vu de vos boulots respectifs et de vos revenus futurs, l’investissement passif est la meilleure option « gain / temps investi ».

Mais encore une fois, rien ne vous empêche d’acheter votre RP, vous aurez largement le temps de décider quoi en faire plus tard.

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Sur le différé de 36 mois : attention à bien distinguer différé total et différé partiel. En différé total tu ne paies rien pendant 3 ans, mais les intérêts s’accumulent et s’ajoutent au capital restant dû. Sur 100k à 3-4%, ça peut représenter 9-12k de surcoût au total. Un différé partiel sur 12-18 mois (tu paies les intérêts, pas le capital) est souvent plus raisonnable et moins cher.

Sur le risque impayé : la GLI (Garantie Loyers Impayés) c’est 2.5-3% des loyers bruts annuels, mais ça couvre le loyer + les frais de procédure en cas de problème. Vu vos revenus actuels, c’est quasiment obligatoire pour être tranquilles. À intégrer dans votre calcul de rentabilité.

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Nous sommes d’accord, le différé partiel semble bien plus sur.

Concernant la GLI, cela va de soi.

Les GLI privées sont elles plus sûres que d’autres alternatives telles que la garantie Visale ?

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La garantie Visal n’est pas pour tout le monde donc ça limite les locataires potentiels et surtout elle doit être renouvelée tous les ans contrairement à une GLI qui est sur la durée du bail. Après toutes les GLI ne se valent pas, comme toute assurance, il faut lire en les lignes.

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Interne en medecine également avec un projet immobilier, je serais curieux d’avoir des nouvelles si ca évolue de votre coté.

Votre choix de ville est il fixé pour le post internat ? Gérer un bien pour l’internat c’est difficile mais faisable si cela vous plait mais la distance deviendra un problème si non déléguée a mon sen ?