Investissement immobilier Montpellier et alentours

Immobilier
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Tout d’abord, je vous remercie par avance pour le temps que vous prendrez pour me lire et, éventuellement, me conseiller.

Je suis un jeune actif d’une vingtaine d’années, en CDI, et je souhaite réaliser mon premier investissement immobilier à Montpellier ou dans les villes alentours (Nîmes, Perpignan, que je connais également bien).

Je suis cependant confronté à plusieurs interrogations et j’aimerais bénéficier de vos retours d’expérience.

Est-il encore possible de s’autofinancer à Montpellier malgré l’encadrement des loyers ?

Je dispose d’une enveloppe d’environ 110 000 à 120 000 €, avec des mensualités de crédit estimées entre 600 et 700 € pour ces montants.

Je visite actuellement des T1 d’environ 25 à 30 m², mais je constate qu’en tenant compte de l’encadrement des loyers, des charges de copropriété, de la taxe foncière, de l’assurance et des autres frais liés au bien, l’autofinancement semble difficile à atteindre. Pour ces surfaces, les loyers se situent généralement autour de 500 à 600 € par mois.

Je privilégiais jusqu’à présent des secteurs comme Antigone, Port Marianne, Boutonnet ou encore les Arceaux.

Selon vous, quelle serait la meilleure stratégie ?

  • Faut-il privilégier d’autres quartiers de Montpellier ?

  • Rechercher des biens moins chers, quitte à s’éloigner des secteurs les plus recherchés ?

  • S’orienter vers une ville où les prix d’achat sont plus accessibles et où les loyers ne sont pas encadrés ?

Faut-il que j’envisage l’achat d’une résidence principale avant un investissement locatif ?

À noter que ma capacité d’emprunt est nettement plus importante pour l’acquisition d’une résidence principale que pour un premier investissement locatif, pour lequel mon enveloppe est actuellement limitée à environ 70 000 €.

Je me demande donc s’il serait plus judicieux d’acheter une résidence principale, d’y habiter pendant un an environ, puis de la mettre en location par la suite.

Certains d’entre vous ont-ils suivi cette stratégie ? Est-elle réellement pertinente dans ma situation ?

Merci à tous pour vos précieux conseils et pour le temps que vous prendrez pour me répondre !

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Bonjour,

Effectivement l’encadrement des loyers est le killer de rentabilité immo donc si tes mensualités sont supérieures au loyer potentiel, laisse tomber et regarde peut-être dans d’autres villes.
Pour ce qui est de la stratégie d’achat, ça va quand même dépendre de ta situation actuelle et des objectifs futurs. Je pense qu’acheter ta RP dans un premier temps et la mettre en location plus tard peut-être une bonne alternative si ça ne vient pas flinguer ta capacité d’emprunt bancaire pour ta future RP, sinon tu sera obligé de vendre mais comme c’était ta RP, pas de plus value :wink:

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Sur Montpellier avec 70k de budget locatif, c’est compliqué. Les T1 dans Antigone ou Port Marianne se vendent 90-120k, et l’encadrement te plafonne à 12-13€/m². Les charges mangent ce qui reste.

Nîmes c’est plus jouable : pas d’encadrement, des prix plus accessibles, et tu peux viser 7-8% brut sur les bons secteurs. Perpignan aussi mais je surveille plus la vacance là-bas.

Sur la stratégie RP d’abord, ça peut se défendre si le bien est facilement loable. Mais les banques regardent ça de travers quand tu ressors chercher un crédit locatif 12 mois après.

Pour comparer les rendements et la tension locative entre ces villes avant de te décider, Lybox c’est pas mal.

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Personnellement, je n’investirais pas dans le sud. A 10 ans, les aléas climatiques, c’est un gros risque qui me parait sous-estimé. Ça fait 10 ans que je vis à 30 km au nord d’Alès à 700 m d’altitude et c’est très nettement en train de changer, notamment l’été.
Je passe régulièrement à Nîmes, c’est devenu insupportable.
Ceci étant, peu d’endroits en France sont un peu épargnés.