Je souhaiterais avoir vos avis sur ma stratégie patrimoniale actuelle et sur les prochaines étapes à envisager.
À ce jour, je possède déjà deux appartements via une SCI. L’un des deux est occupé à titre personnel, puisque j’y vis actuellement. En parallèle, j’ai environ 60 000 € de côté, que je souhaite utiliser intelligemment pour continuer à développer mon patrimoine.
Mon objectif serait de poursuivre dans l’immobilier en solo (LMNP), car c’est un domaine qui m’intéresse. Cependant, je me demande aussi s’il ne serait pas pertinent de commencer à diversifier davantage mes investissements, par exemple via un PEA, des ETF, de l’assurance-vie ou d’autres supports.
Selon vous, est-ce une bonne idée de continuer à renforcer l’immobilier à ce stade, ou serait-il plus judicieux de commencer à diversifier dès maintenant ?
Je suis preneur de vos avis, retours d’expérience et conseils sur la meilleure stratégie à adopter avec ma situation actuelle.
Difficile de répondre, parce qu’on touche là à deux grandes « écoles » de l’investissement.
À titre personnel, j’aurais tendance à conseiller à quelqu’un de 22 ans de commencer le plus tôt possible à construire un patrimoine liquide. À cet âge, ton plus grand atout, c’est le temps. Un ETF large, à faibles frais, logé dans un PEA et détenu pendant plusieurs décennies peut offrir beaucoup de liberté pour la suite.
Mais c’est mon « école ».
Si, de ton côté, ta conviction est l’immobilier, que tu penses que les biens continueront à se valoriser sur le long terme, que le patrimoine immobilisé ne te dérange pas et que les aléas (travaux, locataires, gestion, administratif…) ne sont pas une contrainte mais presque un hobby, alors continue dans cette direction.
L’essentiel est surtout d’investir dans une stratégie en laquelle tu crois vraiment. C’est souvent ce qui permet de rester discipliné sur le long terme.
Je me demande aussi si cette envie de diversifier vient vraiment de toi, ou est-ce qu’elle est surtout influencée par tous les discours qu’on entend du type « il faut absolument diversifier » ?
Si tu es profondément convaincu par l’immobilier et que tu connais bien ce domaine, il n’y a pas d’obligation à diversifier uniquement parce que c’est le conseil le plus répété. À l’inverse, si tu ressens toi-même le besoin de ne plus être aussi exposé à une seule classe d’actifs, alors la question mérite d’être creusée !
À 22 ans avec 2 apparts déjà en SCI, tu pars sur de bonnes bases.
Le LMNP en nom propre a un avantage que t’as pas en SCI : l’amortissement comptable du bien. Sur un appart à 150k par exemple, tu peux amortir 3 à 4k par an et annuler fiscalement une bonne partie des loyers pendant des années. C’est souvent très intéressant par rapport à la SCI à l’IR où tu es directement imposé sur les loyers.
Avec 60k, tu as de quoi financer un bon premier LMNP. Si tu es en phase de recherche active, Lybox (lybox.fr) est utile pour scanner les marchés et comparer rentabilité brute + tension locative par ville avant de te décider.
Sur le PEA/ETF, les deux ne s’excluent pas. Même 200-300€/mois dans un ETF pendant que tu cherches ton prochain bien, ça fait travailler le cash en attendant.
La stratégie immobilière constitue plusieurs problèmes par rapport à la bourse :
Manque de liquidité : Tu peux vendre n’importe quelle semaine en bourse, en particulier sur les grosses capitalisations. En immobilier tu peux rester coincé sur un projet.
L’avantage fiscal est fragile : le LMNP a déjà été révisé et il est tout à fait possible qu’il le soit encore (le budget français est encore loin de l’équilibre). Tu combines donc risque politique et illiquidité sur un actif. C’est dangereux.
Pas de diversification : un bien immobilier c’est énormément d’argent mis sur un seul bien. Donc si les failles précédentes se mettent à poser problème, tu manqueras d’autres actifs capables de compenser.
Du temps : Je ne peux pas témoigner d’expérience personnelle, mais certains sur ce forum ont décrit l’investissement immobilier comme un deuxième emploi. L’avantage de la bourse c’est que ça ne prend que le temps que tu souhaites (un DCA ETF monde en prend même 0).
Pour toutes ces raisons je t’invite à mettre une part en bourse. L’immobilier garde bien entendu des avantages comme une volatilité moins élevée et l’accès au levier. Donc une bonne question à se poser c’est quelle stratégie te fera mieux dormir la nuit
@Thomas106 bonne remarque, j’avais supposé IR sans le préciser. @Hugo831 quel est le régime fiscal de ta SCI ? Si c’est à l’IS, tu amortis déjà le bien dans la SCI, l’argument du LMNP tombe. Si c’est à l’IR, les loyers remontent directement dans ton revenu imposable sans amortissement possible, là le LMNP fait vraiment la différence.